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北京又释放出一个北京 这次房价是真的要降了

中国新闻周刊2016-07-03 05:55

这些天大家都忙着关注英国脱欧和万科大战,却忽略了一个大新闻。日前国土资源部发布的《全国土地利用总体规划纲要(2006~2020年)调整方案》显示,北京的耕地保有量面积从322万亩降低到166万亩,减少了156万亩。

156万亩是个什么概念呢?156万亩大约是1041平方千米;而东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山等北京城六区加起来的面积是1381平方千米,其中丰台区的面积是306平方千米。这也就是说,北京释放的耕地面积与城六区相比只差了一个丰台,这无异于又释放出一个北京城。

供给和需求决定价格,现在土地供应多出这么多,北京的房价是不是真的会降了?

释放出的新北京在哪?

释放出的新北京会在哪呢?或者说,释放出来的耕地最有可能在哪里盖房子呢?可以从三个层面来推测。

政策层面,北京市委市政府出台政策表明五环以内不再新增建设用地,将下大力气治理人口过多、交通拥堵、房价高涨、环境污染等问题。那么,五环内的耕地暂且就不用考虑了。

从自然地理环境上来看,北京市北部延庆、怀柔、密云等地多为山区,只有少量耕地;大多数平原地区的耕地是在顺义、通州以及南部的房山和大兴。

联想到现实中北京的城六区只占北京8%的面积,却承载了60%的人口和70%的GDP。此前出台的《“十三五”时期京津冀国民经济和社会发展规划》也指出,到2020年北京市城六区常住人口比2014年下降15个百分点。2014年城六区常住人口是1276.3万人,那么下降15%意味着将减少190余万人。

再加上京津冀一体化的战略,以及在通州建立副中心的城市定位,房子最有可能盖在通州、大兴和房山。也就是说,新释放出来的北京很可能是南下盖房。

买房的人有多少?

假设新房子真的盖在了这些地方,价格如何,还要看需求,也就是潜在购买人群会有多少。

由北京市社会科学院、社会科学文献出版社共同发布的《北京社会治理发展报告(2015-2016)》称, 2010至2014四年间,北京市户籍人口自然增长率基本稳定。根据《“十三五”时期京津冀国民经济和社会发展规划》,2020年北京市常住人口总量控制在2300万人以内。此外,2016年北京人口控制在2200万以内,前文又提到城六区减少大约190余万人。这样的话,2300万-2200万+190万城六区减少的人口=290万。限购政策下,未来五年,潜在的购房人群不到300万。

除此之外,假设新释放耕地上所建住房的配套基础设施并不完善,会降低吸引力,从而进一步降低潜在购房人群的意愿,新释放出的耕地上所建房子价格的降低也会拉低北京市整体房价。

通过供给和需求的简单推算,在土地供应变大而购房人口并未大量增加的情况下,北京房价未来5年是会下降的。


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