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八成土储来自并购 阳光城年内发力土地市场

21世纪经济报道2016-12-28 07:32

  本报记者 唐韶葵 上海报道

  这是最好的年代,也是最坏的年代。在信贷收紧的当下,如何实现阶梯式增长、逃离卖股求生的命运或许才是当下房企的重要课题。

  12月26日,阳光城集团(以下简称阳光城)副总裁张海民向媒体透露,今年内通过并购获得大约1900万平方米土地,目前一共有土地储备3800万平方米,可支撑未来3年发展。

  据了解,并购是阳光城去年以来的主题词,为此阳光城在多方面采取措施保证并购渠道畅通。据张海民称,至今阳光城账面现金仍保持有200亿。

  一名业内人士指出,国内目前依靠股权并购、合作增加土储的房企中有进入千亿梯队的恒大、碧桂园,有年内冲击千亿的融创,也有300亿到500亿增长期的旭辉、阳光城。

  房企间开始频繁发起并购,既受市场环境影响,也是资金、人力、管理等多方面压力之下房企的转型路径。而早已从百亿规模得到阶梯式增长的阳光城,也已经历了高周转、高负债阶段。如今公司意识到要在土地成本管控上做文章,与同为闽系的房企旭辉相比,阳光城的并购之道能否助其实现业绩提升?

  年内拿地百幅

  阳光城并购最早涉足的城市是长沙。今年5月30日晚间阳光城发布公告称,拟通过全资子公司阳光房地产与宏辉房地产以34.7亿元收购新华都集团、新华都购物(002264)、龙祥投资、厦门明昇、陈发树、陈志勇等9名交易对手合计持有的中泛置业100%股权。此次并购为阳光城带来大约300万平方米土地储备。

  年内在华南地区的并购令阳光城得以落子华南,比如发生在广州南沙的并购一次性增加了300万平方米土地储备,在佛山的并购增加80万平方米储备;在刚刚结束的物产大并购中,阳光城增加了200多万平方米土地储备。

  21世纪经济报道从知情人士处了解到,阳光城接下来将会在福州完成一宗并购,涉及150万平方米的土地规模。

  可以说,这些并购构成了阳光城本年度大部分新增土地储备。在招拍挂市场,阳光城也有所斩获,规模最大的在杭州市场,一共获得4幅地。目前为止,阳光城土地储备中20%来自于公开招拍挂市场,80%来自于并购。

  有行业人士初步统计称,纵观今年并购市场,较为激进的是恒大、碧桂园、融创、阳光城、旭辉等。阳光城尤以今年在并购上表现较突出。一名业内人士指出,阳光城过去两年拿地步伐有所放缓,导致其在去年底开始发力土地市场。

  据21世纪经济报道不完全统计,今年阳光城拿地接近100幅。通过并购,阳光城新进入9个城市,成立了8家地区公司。其中珠三角区域的深圳、广州、东莞、佛山四个指标性城市一次性通过并购实现布局。这与张海民是广东人不无相关,他亲自担任阳光城在广东地区投资方面业务的负责人。此外,公司在成都、郑州、武汉、南昌等地也实现了战略布局。

  并购增长路

  据张海民透露,目前阳光城整体战略是进入20个城市,现在已经进入16个,还有4个城市有待明年拓展。

  在他看来,公司深耕一些城市,才能有效发挥品牌与规模效应,提高人的集中度。据其透露,阳光城的并购具有多重辅助:其一是在资金渠道方面从去年开始在筹措融资创新,曾在业界牵头做资金池,最高峰时做了5个资金池,涉资500多亿,目前公司只用了200亿。此后阳光城还成立两家基金公司。

  阳光城的第二个创新在于一级开发和旧改项目的获取。12月27日,阳光城长三角一级开发公司正式成立,目前已经获取3个旧改项目和1个一级开发项目。

  张海民指出,如果靠公开市场竞拍土地,最终做出来的项目利润很难达到要求。因此,阳光城看好一级开发和城市更新项目,目前在上海和深圳、东莞有更好的项目,会支撑公司后续发展。

  翻阅阳光城已经公告的旧改项目,有6个分别在上海和北京。而一些还没达到公告条件的项目,未来也将支撑阳光城的销售业绩。据透露在今年下半年,公司收购了北京两栋商办物业50%股权,位于东三环国贸桥国贸大酒店后。

  上述知情人士透露,阳光城并购来的土储分布于长三角、大福建、珠三角、内地城市四大板块,将为明年的经营业绩贡献80%。

  “现在的土地储备排名就是5年之后的房地产公司排名。”张海民指出,近三年房企间的比拼在于土储,此后拼的就是并购与融资能力。

  对于21世纪经济报道记者提出的公司去化周期问题,张海民指出,将会在产品服务上花功夫,打造高端、次高端、改善型产品,并重点打造soho产品线。

  与恒大、碧桂园、融创等公司类似的是,阳光城希望通过并购实现高销售目标,但是利润率仍然是横亘在这家公司面前的最大问题。此前两年,由于高周转与高负债,尤其是土地成本抬升,阳光城今年来净利润呈下滑趋势。2014年公司实现净利润13.24亿元,2015年为17.33亿元,2016年上半年仅为1.71亿元,今年三季度净利润为3.63亿元,同比仍然大幅下降。

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