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中介公司不履行法定义务 购房者可以主张哪些权利

中国商报2016-12-28 07:34

  购买房屋,价格巨大,信息混杂,程序繁多,购房人往往不知就里,大多要花钱和房屋中介公司订立居间合同。居间合同有哪些特征?购房者和居间人各自有哪些权利、义务?购房者如何行使自己的权利,履行自己的义务?如果中介公司不履行法定义务,给购房者造成损失,购房者可以主张哪些权利,如何依法维护自己的权益?笔者将通过以下相关案例进行分析。

  成交与否都要付费

  约定违法归于无效

  基本案情:2015年7月,马先生委托某房屋中介公司出售其房屋,中介公司拿出事先打印好的中介合同,马先生没有细看,就签了名字。中介公司给马先生介绍了买主蔡女士,双方签订购房合同,蔡女士交付了3万元的定金,但因贷款不成,房屋没有成交,双方又签订了解约书。中介公司未告之马先生既将蔡女士所交定金全部返还,后中介公司持合同要求马先生支付佣金。这时候马先生才看清楚,中介合同第9条明明白白写着“双方的房地产买卖合同无法签订的,违约方或合意解除方应向中介公司支付服务费5000元”。马先生认为这一条款不公平,拒绝支付中介佣金。中介公司手持合同将马先生诉诸法院。马先生辩称,中介与蔡女士存在恶意串通。法院经审理判决驳回了中介公司的诉讼请求。

  法官说法:该案房屋中介公司使用了格式合同。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”第五十二条规定“有下列情形之一的,合同无效:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。”

  中介公司收取佣金以促成购房合同为前提条件,但该案中介公司利用格式合同,约定无论是否促成房屋买卖,均需支付佣金,明显违背情理与法律,这一不平等的格式条款应该归于无效。该案警示我们,签订合同要仔细审阅条款内容,发现侵害自身权益,要积极依法维权。

  签名虚假购房无效

  退还佣金赔偿差价

  基本案情:2012年5月,朱某经某房屋中介公司介绍,与张某签订购房合同,购买了登记在张某母亲名下的房屋。后因房价上涨,张某拒绝履行合同。朱某无奈起诉至法院,要求张某履行房屋买卖合同。经法院鉴定,售房委托书中张某母亲的签名是假的,法院因此判决朱某和张某签订的房屋买卖合同无效,该判决已经生效。自己经房屋中介公司购买的房屋竟然打了水漂,中介公司提供的卖房人签名居然是假的,朱某再次起诉至法院,要求中介公司退还自己所交中介费3.4万元,并赔偿房屋差价损失50万元。一审法院经审理,判决中介公司退还朱某佣金3.4万元,并根据房价上涨情况赔偿朱某购房差价损失10万元。中介公司不服上诉,二审法院驳回上诉,维持原判。

  法官说法:合同须履行,违约要担责。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。”第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该案中介公司没有尽到必要的审查义务,提供给朱某的售房合同委托人签名虚假,导致朱某房屋买卖合同无效,中介公司应该依法赔偿因其行为给朱某造成的损失,不仅应该退还朱某所收佣金,还应该赔偿因为房价上涨,导致朱某的预期利益损失,一二审法院的处理是完全正确的。该案告诫我们,房屋中介公司必须积极履行居间义务,严格审理相关材料,确保真实可靠。否则,疏忽大意,以假乱真,就可能造成购房者损失,承担法律责任。

 孩子加名共同购房

  房贷受阻赔偿损失

  基本案情:2014年8月,邓某夫妇为方便5岁的女儿上学,经某中介公司介绍,以123万元的价格购买一套房屋。购房合同约定,签订合同时买方付现金50万元,其余73万元等住房公积金贷款到位后付清。购房时邓某夫妇咨询中介公司,在房屋产权证加上未成年孩子的名字,能否办理住房公积金贷款,中介公司答复说可以办理。邓某夫妇就在所购房屋中加上孩子姓名,占房屋份额40%。结果住房公积金贷款受阻,中介退还了已收中介费4000元。邓某夫妇几经周折,截至2015年3月也只办理了60%份额的房贷。而且得知,孩子成年前相应份额不得转移。其余27万元,邓某夫妇无奈,只能办理高息贷款。让他们始料不及的是,中介公司竟起诉要求他们双倍支付佣金1.4万元。邓某夫妇反诉要求中介公司赔偿其因为错误引导而造成的损失2万元。法院经审理判决驳回了中介公司的诉讼要求,判令中介公司赔偿邓某夫妇损失2000元。

  法官说法:如实报告委托合同相关事项,是居间人的法定义务。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”

  该案中,在邓某夫妇询问房产证加上未成年孩子姓名能否办理住房公积金贷款时,中介公司作出错误回答,误导了邓某夫妇,导致其住房公积金贷款最终没能全部办理,给邓某夫妇造成直接经济损失,法院据此判决中介公司赔偿邓某夫妇损失完全正确。可能中介公司也没有遇到类似情况,不太清楚,即使如此,也应该调查核实,给委托人以准确无误的回答。购房者正是因为不了解相关情况,才花钱聘请中介,中介收取服务费用而没有尽到相关义务,其要求邓某夫妇支付中介费,自然不能支持。该案告诫我们,中介公司必须积极履行职责,不懂装懂,不负责任,误导购房者,给其造成损失,最终自己也难脱干系,劳而无功,不但不能收取佣金,还要赔偿委托人损失。

  接受服务必须付费

  跳单逃费法律不容

  基本案情:2014年10月,刘某借助互联网得知某小区的二手房信息,通过预留电话联系了甲房屋中介公司。在甲中介公司带领下,刘某数次察看金某的房屋,几经讨价还价,决定在985000元内购买该房屋,房主金某也表示予以考虑。就在双方的房屋买卖合同即将签订时,金某突然打电话给中介公司,告诉其房屋已经出售,不再要求中介公司提供居间服务。甲中介公司感到奇怪,经调查,金某的该房屋是通过乙中介公司成交的,买主竟然是刘某的女儿。房屋的成交价格加上契税费用等,和甲中介公司商谈的价格相差无几。乙中介公司的房源信息中并没有该房屋信息,且乙中介公司只是象征性的收取了一点中介费,房屋的成交时间又在甲中介公司商谈后几天。由此,甲中介公司断定刘某利用自己提供的中介服务,为了逃避佣金,而与乙中介公司串通一气“跳单”。为维护自己的合法权益,甲中介公司起诉要求刘某支付房屋中介佣金17800元。法院经审理,根据二手房中介服务行情及甲中介公司提供的具体服务内容,判决刘某支付甲中介公司佣金8000元。

  法官说法:权利义务对等,购房者享受中介服务,理当支付相应佣金。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。”第四百二十七条“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”该案中,刘某利用了甲中介公司的居间服务,而避开甲中介公司,通过乙中介公司进行房屋买卖,以“跳单”方式逃避居间费用,违背道德,也违背法律。该案警示购房者,要诚实信用,依法履行自己的相关义务。

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