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净利连续4年下滑 鲁商置业欲转型养老地产扭转局面

中国经营报2017-05-16 16:36

  2016年,宽松向好的宏观环境有效促进了全国房地产市场的量价齐升,全国商品房销售面积、销售额再创历史同期新高,众多房企赚得盆满钵满。然而,作为山东最大的上市房企,鲁商置业股份有限公司(600223.SH,以下简称“鲁商置业”)净利润却同比下滑17.89%,2016年实现归属于母公司股东的净利润仅0.92亿元。

  除了净利润下滑外,鲁商置业仍然没有改善高负债率的局面,公司相关负责人认为,鲁商置业高负债率是上市前的重组中资产负债较高所致,也由于此,鲁商置业自2008年上市以来,从未进行过分红,“目前,仍然用公司的净利润填补重组之前的亏损。”

  上市后从未分红

  鲁商置业是由山东省商业集团于2006年整合旗下房地产业务时成立,公司于2008年通过借壳ST万杰上市,将房地产资产注入公司,实现了业务转型,主营业务由化纤新材料、纺织品、片剂、胶囊、热能电力的生产与销售、医疗服务、康复疗养、医疗咨询服务,转变为房地产开发及经营。

  曾经一度,鲁商置业将自己旗下的商业地产项目定位为与万达广场相比的城市综合体项目,将目标定为下一个万达。由于大股东始终以现代零售业为主业,鲁商置业也曾被认为是辅助大股东经营零售业的得力助手。

  但是,在现在看来,鲁商置业的重组还未完美收官,重组前遗留的高负债率经过了将近10年的发展都未改善,高负债似乎成了鲁商置业不能摆脱的噩梦,自2008年以来,高资产负债率被外界持续关注。

  《中国经营报》记者梳理其历年年报发现,鲁商置业负债率一直居高不下,近年以来都在92%以上。2016年年报数据显示,公司资产总额达425.25亿元,负债总额399.76亿元,资产负债率达94%,再一次刷新了纪录。其中,流动负债达296.91亿元。而据上海证券报统计的数据,截至2017年4月20日,2016年80家房企的平均净负债率下降至66.1%,较去年同期下降了15.3个百分点,下降幅度明显;资产负债率为75.1%,较去年上升了0.1个百分点。显然,鲁商置业的负债率依旧远远高于同行水平。

  鲁商置业相关负责人曾经接受媒体采访时表示,鲁商置业资产负债率高有历史原因,在上市前的重组中资产负债较高。在接受本报记者采访时,公司相关负责人依旧重申了此观点。

  不过,2016年8月,鲁商置业发布定增方案,拟以不低于4.77元/股的价格非公开发行不超过4.19亿股,募集资金总额不超过20亿元,用于投资青岛市两个房地产项目。公司相关负责人称希望此举能让资产负债率下降。

  除了居高不下的资产负债率外,记者统计还发现,鲁商置业自上市以来,从未进行过分红。

  在2016年年报中,鲁商置业称,经审计,公司2016年度实现归属于母公司所有者的净利润92372107.88元,母公司期末未分配利润-492786669.28元,合并期末未分配利润827720072.23元。鉴于公司目前仍处于转型发展阶段,各地产开发项目对资金需求依然较大,且2016年度母公司可供分配利润仍为负数,根据《公司章程》的相关规定,公司2016年度拟不向股东分配利润,也不进行资本公积金转增股本。

  2009~2011年3年中,鲁商置业称,盈利但未提出现金利润分配预案的原因是弥补以前年度亏损,未分配利润仍为负数。

  到了2012年,鲁商置业称,公司2012年度实现的利润需弥补以前年度亏损,公司2013年新开工及后续开发项目对资金的需求较大,同时2012年度母公司可供分配利润为负数,公司2012年度拟不向股东分配利润,也不进行资本公积金转增股本。

  2013年、2014年,鲁商置业给出不分红的理由是公司目前仍处于发展阶段,后一年各地产项目对资金需求依然较大,当年度母公司可供分配利润仍为负数。

  2015年不分红的原因与2016年相同,主要是公司处于转型阶段,各房地产开发项目对资金的需求依然较大,以及母公司可供分配利润仍为负数。

  鲁商置业相关负责人在记者记者采访时表示,公司当年重组的时候代价比较大,在重组之前,母公司未分配利润在重组的时候是负的十多亿元,这几年只能依靠公司净利润将原来的亏损补上,“只有把亏损补平了,才可以进行分红。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进置评,投资者对高负债率等数据相对比较敏感,后续经营中,公司需要积极进行融资计划的调整。但值得肯定的是,鲁商置业地产业务主要集中在青岛和济南,其市场总体情况较好,但是后续或还需加强区域市场的开拓。

  寄望养老地产

  《中国经营报》记者梳理鲁商置业历年年报发现,该公司刚刚上市的2年时间内的净利润相对较好,2009年、2010年分别实现净利润4.39亿元、4.42亿元,2011年开始下降,仅仅实现了2.35亿元。

  随后的4年时间内,鲁商置业净利润开始连续下滑,2012年~2015年,鲁商置业净利润分别实现2.47亿元、2.63亿元、2.06亿元和1.12亿元。2016年,该公司净利润在2015年同比出现大幅下滑的基础上,继续下滑至0.92亿元。

  但是其营业收入却平稳上升,2009年上市后第一年实现营业收入25亿元,2011年稍有回落后实现了连续上升,到了2016年,实现营业收入76.46亿元,相比于2009年,营业收入增长了近三倍,但是也未超过百亿元。

  从毛利率方面来说,鲁商置业的毛利率从2009年后持续下降。2016年,该公司的毛利率为14.61%,与2015年同期相比,下降5.33个百分点,而在2009年时,毛利率达到了36.14%。

  而公司经营活动产生的现金流量净额自2010年始,只有在2012年归正,也仅仅才达到了1.04亿元,其余年份均为负值,2016年度为-24.7亿元。

  上述负责人认为,无论是毛利润的持续下降还是经营活动产生的流量净额与净利润存在较大的差异,都与房地产开发的周期较长有关,商品房预售收款与交房确认收入存在时间差异,同时,工程投资在整个建设期内陆续投入,直至交房后方可一次性确认为营业成本,所以造成经营活动产生的现金流量净额与净利润存在较大差异,而毛利率的变动与房地产的结算有关。

  在净利润连年下滑的驱使下,鲁商置业主动谋求转型,其转型的主要方向是瞄向了养老市场。

  2014年,鲁商置业开始跟踪研究养老地产,探索养老地产模式,希冀培育新的利润增长点。2015年成立鲁商福瑞达健康投资有限公司,正式拉开了大健康产业布局。

  其2016年年报显示,公司目前的养老地产主要有临沂知春湖健康城一期、济南福瑞达颐养中心,以及泰安国际社区、鲁商国奥城等处健康小屋的增值配套设施。

  然而,鲁商置业健康养老地产对公司业绩的贡献暂未在2016年年报中显现,上述相关负责人表示,这是因为公司对养老地产还处在探索阶段,需要一定的市场培育期。但是可以预计的是,养老地产将是公司转型发展的一个主要方向。

  中信建投发布的研究报告指出,鲁商置业销售额增长主要得益于近两年较大的开工量和2016年上半年去库存的大背景下政策和流动性持续宽松,在此轮行业景气周期内销售状况较好。2017年公司目前可售储备约218万平方米,预估可售货值在170亿~180亿元左右,尽管公司货值充沛,保障全年销售能够在2016年基础上实现增长,但要实现百亿规模的跨越尚有一定难度。

  严跃进则认为,增收不增利的情况多半和企业经营节奏较慢有关系,往往潜在的经营成本比较大,所以看似业绩有增长,但背后的一些类似融资、行政等成本都比较高。

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