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多地首套房贷款利率上浮5%-20% 多家银行额度紧张

中国经营报

  今年初开始,深圳、北京、郑州等地首套房商业贷款利率陆续取消折扣,恢复至五年以上中长期贷款基准利率4.9%的水平。

  近期,北京市多家商业银行相继将首套房贷款利率调整至较基准利率上浮5%~10%。

  中国人民银行营业管理部在本月19日晚间表态积极支持,并称房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下,根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为,符合政策要求和导向。

  据一家国有大行具体操作房贷利率上调的总行人士告诉《中国经营报》记者,各家银行之所以提高房贷利率,一是今年银行一直贷款规模紧张,银行进行放贷额度管控,贷款积压较多,所以进一步控制新受理贷款,提价作为重要手段;二是银行在考核导向上,贷款定价水平也会要求同业领先,因此各家银行都在提价。

  银行额度紧张

  经《中国经营报》记者计算,以北京为例,如果符合购房及贷款条件的居民购买首套住房,并向银行申请100万元贷款,贷款期限20年,贷款利率较基准利率上浮10%,即首套房贷款利率由4.9%涨至5.39%,该居民月供等额还款将从6544元增至6817元,较房贷利率调整前每月还款增加273元。

  一家股份制银行的总行人士告诉《中国经营报》记者,该行现在北京执行的首套房贷款利率较五年以上中长期贷款基准利率上浮5%~10%,二套房贷款利率则上浮了30%,经营、消费等其他类贷款较基准利率上浮40%。

  “总行的风控意识很强,针对全国不同地区执行不同贷款利率。”这位股份制银行人士说:“跟其他商业银行一样,也存在贷款额度紧张的问题,所以也在通过提高房贷利率控制增量。”

  前述国有大行另一位银行人士则介绍,今年除北京外,近期上海、深圳、南京等重点调控城市的商业银行业陆续提高了首套房贷利率,贷款利率调整时银行根据资金成本变化、同业竞争情况、自身市场规模、经营策略以及资债管理需要进行的自主调整,部分银行通过提高房贷利率压缩个人住房贷款业务规模,加大对实体经济支持。

  东部某股份制银行负责战略规划与研究的银行人士表示,部分银行选择上调房贷利率,主要是银行的额度相对紧张,市场利率水平也在上升,加上监管指引,银行不得不上调住房贷款利率水平。他说,即使上调了房贷利率,银行也依然不挣钱,因为资金紧张,今年部分银行发行的理财产品收益率已经飙升。

  建设银行(7.000, 0.06, 0.86%)(601939.SH)一位人士告诉记者,他们行在北京的首套房贷利率较基准贷款利率普遍上浮10%,如果资质较好,在符合监管要求的情况下,可以比10%低一些。

  一家股份制银行南阳分行的人士则表示,由于额度控制,郑州、南阳等城市的银行普遍将首套房贷利率较基准上浮20%。“就这样还没有额度。”

  深圳一位金融行业人士向记者透露,部分银行已经通知客户,由于放贷额度有限,加上银行的年终监管考核,部分银行将于下月底开始停止放贷。

  《中国经营报》记者采访的一位银监会人士也注意到了各家商业银行贷款利率的变化,“不少热点城市都是信贷宽松导致房价上涨较快,政府要抑制房价过快上涨,因此上调了房贷利率,央行支持各家银行的利率调整。”

  他进一步介绍,今年央行加大了对房地产贷款的监管,尤其是增量控制,限制信贷资金投机购房,为了控制增量,各家银行层层制订了计划,包括流动性和信贷额度的考核。

  上述国有大行人士补充,通过提高个人住房贷款利率抑制购房需求过度增长,有利于进一步巩固房地产调控成效。央行表态支持北京市多家银行上调首套房贷款利率,也有助于稳定市场对于房地产调控和抑制房地产泡沫的预期。

  个人住房贷款增速回落

  实际上,随着房地产调控政策的不断升级以及银行考核指标的变化,房贷利率自年初开始逐步走高。首套房贷利率从过去普遍的基准利率8.5折开始逐渐向基准利率靠拢,近期则明显较基准利率有所上调。

  据记者了解,早在今年初,央行即明确提出商业银行必须严格控制一季度新增贷款。

  上述东部某股份制银行人士告诉记者,央行的窗口指导给商业银行的投放计划带来了较大压力。他们银行今年执行的合意贷款指标是2005年的标准。合意贷款指标主要为控制银行在一些时段内的信贷投放规模和投放节奏以及贷款结构。

  《中国经营报》记者从中国人民银行以及Wind资讯获得的数据显示,个人住房贷款经历了过去两年的快速增长后如今增速开始放缓。其中尤以北京、上海、深圳等城市最为典型。

  今年上半年,个人住房贷款余额同比增速从一季度时的35.6%降至30.8%,截至上半年的余额为20.1万亿元,今年新增2.1万亿元,同比少增2000亿元。

  以北京为例,随着房地产调控加强,今年个人购房贷款在各项贷款中的占比以及月度新增额均呈不断下降趋势。6月末,个人购房贷款比年初增加1032.2亿元,新增额占人民币各项贷款新增额的25.6%,较2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增占比分别下降14.7个、10.6个百分点。1~6月个人购房贷款实际月度新增额分别为207.6亿元、244.7亿元、144.7亿元、159亿元、154.2亿元、122亿元。

  不过,在个人住房贷款增速不断滑落之际,个人消费贷款却在近几个月出现异常增长。

  北京银监局和中国人民银行营业管理部本月初就指出:“近期市场情况反映,辖内个别银行业金融机构发放的个人消费贷款和个人经营性贷款存在违规流入房地产市场用于购房的情况,这类行为不符合国家房地产调控政策要求。”并明确要求辖内的银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作。

  几乎与此同时,江苏、深圳等地的银监局和人民银行分行也先后发文,提示辖内银行个人其他消费贷款大幅增长,存在部分资金违规流入房地产市场的风险,并要求加强个人消费贷款管理,防范信贷资金违规进入房地产市场。

  《中国经营报》记者基于Wind资讯数据计算的结果显示,今年前8月,仅住户新增短期消费贷款就达到1.27万亿元,同比多增7794.5亿元,远超去年全年8321.8亿元的水平。

  上海易居房地产研究院研究员王梦雯在提供给《中国经营报》记者的报告中指出,今年3月份以来异常增长的短期消费贷可能有3000亿元的规模违规流入了房地产市场。报告主要基于全国居民短期消费贷款和全国社会消费品零售额的同比增幅趋势的分化来判断。

  王梦雯对记者表示,从历史数据来看,全国居民短期消费贷款和全国社会消费品零售额的同比增幅走势基本保持同步,但今年 3 月以来,短期消费贷款同比走势大幅攀升,明显偏离稳中有升的零售额同比增幅。

  “近期额外多增部分是异常值,可能流入楼市。”她说。数据显示,今年以来全国多个地区都有消费贷款异常增加现象,其中广东、福建、江苏、上海、四川、河北这6个地区的月度新增个人消费贷款在5月份以来出现明显攀升,说明这些区域有消费贷流入楼市现象。

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