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孟晓苏:房地产信托投资基金在中国成功时间不会太久

中国房地产报

  “未来的房价还是会涨,所以现在不是要压房价,而是想办法在房价上涨的情况下解决好不同层级的低收入家庭的住房问题。按照中央要求加强供给侧结构性改革,其中一个重要供给就是政府要供给住房,政府负责建立廉租住房公寓体系。”9月18日,由中国房地产报社、中房智库主办的“将中国房地产改革进行到底·中国房地产界25年荣誉殿堂暨特色小镇难点剖析会议与高峰论坛”上,中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏发表主题演讲。

  作为房改方案的设计者之一,孟晓苏对我国房地产业的发展脉搏把握准确、思路清晰,具有很高的前瞻性。他表示,房改19年来,我国房地产投资增加38倍,拉动GDP总量增长将近10倍。房地产仍是拉动国民经济发展的重要产业,拉动力将会持续若干年。而完善住房制度,需要坚持改革,孟晓苏呼吁,尽快建立房地产健康发展长效机制。

  1998年房改带来百业繁荣 住房改革远未结束

  住房制度改革带来百业繁荣,住房制度改革是大家经历的中国重要变革,改革开放的时候,我国人均住房面积只有2平方米到4平方米。温家宝总理曾引证了这个数据,讲全家五口人住在只有9平方米的住房,人均不到2平方米。1980年4月2日,邓小平的一次讲话使得房地产行业迎来重大转变。邓小平说:房子是可以卖的。在长期的规划中必须把建筑业放在重要的地位。建筑业发展起来就可以解决大量的人口问题,就可以多盖房子,更好地满足城乡人民的需要。要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策,城镇居民可以自己购买房屋,也可以自己盖房。不但新房可以出售,老房子也可以出售;可以一次付款,也可以分期付款,十年、十五年付清。

  这次谈话奠定了房地产的重要产业地位,也拉开了房改的大幕。上世纪90年代孟晓苏领导的房改课题组提出住房建设可以成为国民经济新增长点,并提出要培育新的经济增长点和新的消费热点,以及效仿美国提出“一套住房和一台车”的中国梦。

  这些方案,推动了1998年这场全国轰轰烈烈的住房制度改革。这一年,根据国务院的工作安排,福利分房全面停止,商品住房市场全面启动。经济适用房制度同步建立,最终形成了当前房地产市场的基本制度框架。

  孟晓苏认为,正是这场轰轰烈烈的住房制度改革,才启动了国内巨大内需,并依靠房地产业拉动了100多个产业的发展。并使得住房、汽车成为推动经济增长的新产业之一,成功推动了中国经济的转型升级。

  房改带来的更是人们居住环境的翻天变化。房改之后,中国的居民居住条件更加舒适宽敞,人们生活更有尊严,2016年全国居民人均住房建筑面积达到40.8平方米。房地产开发投资额从1998年房改之初的3000多亿元,增长到2016年的13.5万亿元,增长了38倍,由此拉动了中国GDP增长了将近10倍。

  中国住房制度改革远未结束。孟晓苏认为,现在中国房地产亟待建立的是房地产健康发展长效机制。

 楼市短期调控不可行 要加快建立长效机制

  房地产业急需长效机制,孟晓苏在多个场合多次呼吁。长效机制的建立,将有效防止中国楼市出现大起大落的现象。2008年至今近10年间中国房地产市场曾经历了几轮反复调控,给国民经济带来损失的同时,其结果却是房价越调越高。

  孟晓苏指出,2008年中国房地产业曾陷于低迷状态,相关产业受到损害;2014年到2015年房地产开发投资速度的下滑造成了整个经济的下滑,使得中国经济出现了L型走势。这个时期如果丢掉了房地产这个火车头,经济发展动力会不足,这些观点被中央接受,于是,半年之后即2015年底,中央出台了化解房地产库存,推动房地产业平稳健康发展的正确指导意见。到了去年年底,中央再一次强调要去库存,要因城因地施策,三四线城市要解决房地产过多的问题。

  “持续一年多的政策转型,中国经济明显回升,现在呈现的是U字型的反弹,而不再是L型。但楼市短期调控的后果是什么?造成一段时间房屋销售下降,国民经济承受不了,又放开,房价立刻涨上去,销售额涨上去。这样的调控方式怎么能行?所以中央要求坚持政策连续性、稳定性,加快建立长效机制。”孟晓苏强调。

  孟晓苏表示,房价上涨的一二线城市,因为住房不足,要合理增加住宅用地,加快建立长效机制,才能保持平稳健康的发展。同时,不忘推进房地产改革,包括推动以满足农民工进城作为新市民为出发点的新的住房制度改革。没有进城的人怎么办?农村的建设需要城市资金的支持,现在出台的培育特色小镇,就是要把城市的房地产开发投资的力量,引到农村去,建设1000个特色小镇、美丽乡村,这不是去房地产化,这都是房地产。

  建议政府把租赁房收益权 也完全让给居民

  “完善住房制度,需要坚持改革。”孟晓苏指出。

  这些年房地产调控中的迷茫,调控中指导思想的失误,在孟晓苏看来,原因在于房价上涨给人们带来的顾虑。房价能不能下降?总体上降不下来。1987年到现在,30年来房价平均每年上涨11%,虽然个别城市可能会有波动,但总体上都在上涨。房价使得购房家庭财产大幅度升值,这是房地产给人们带来的福音。但同时还要考虑,能不能保证低收入者住房。

  孟晓苏认为,未来的房价还是会涨,所以现在不是要压房价,而是想办法在房价上涨情况下解决好不同层级低收入家庭的住房问题,按照总书记要求加强供给侧结构性改革,一是制度供给,二是管理供给,三是创新供给。其中,一个重要供给就是政府要供给住房,建立廉租住房公寓体系。

  除了推动保障房建设,还要加强共有产权房建设,可以降低购房压力,使得工薪层可以用比较低的价格,购买到和周边高价房一样的房屋,孟晓苏认为共有产权房是房改以来最有意义的制度创新。

  供给侧改革还强调租购并举。孟晓苏建议,租购并举就要租购同权,推动租赁房的建设,土地不能太贵,既然是有这么多的农村建设用地,就应该考虑用农村建设用地的地基价解决租赁房的问题。“我们在2005年、2007年都给中央提过这方面建议,2008年在重庆展开了试点,还是很成功的。现在各地推动的是用农村建设用地来建设租赁房,和现在法律没有什么障碍,允许租赁。”

  孟晓苏还建议,提高租售比,让现在的租赁房能上市融资、证券化。“建议共有产权住房政策升级化,政府把租赁房收益权也完全让给居民,自己放弃租金的收益权,因为政府可以收租赁税,税率从17%到25%。这样房价增值的好处,居民和政府同样能享受,把政府的资金补贴到居民身上,这样还有利于发展REITs产品创新。

  孟晓苏是国内最早推动REITs发展的行动者。“证监会和财政部发文推动不动产基金、信托基金REITs的发展,相关部门都开始行动起来了。我相信REITs在中国成功的时间不会太久了,房地产业发展到今天,已经30多年,今后我们要继续推动改革,让房地产业继续成为国民经济的主导产业。”孟晓苏表示。

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