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李一戈:商品房限售的新旧经济学

21世纪经济报道

  商品房限售,不是一项新政策。今年3月25日厦门就率先出台了此类政策。但9月22-23日,6个城市推出新一轮的限售政策后,却引起了较此前更多的关注。据有关机构统计,全国已有40多个城市实行各类限售政策。

  倒不是说,这一波的限售就更严厉,限售时间为5年的城市,之前就有。更受关注,可能是因为,一是出台限售政策的这几个城市,时间比较集中,好像是不谋而合;二是大家忍不住要猜测,下一批限售扩围的城市会有哪些?

  如果扩围,“向上”无非是京沪深商品住宅也限售,“向下”无非是更多的三四线城市加入。无疑,其中,京沪深更具风向标意义。可能性是有的,而限售不限售都有它的道理。所以,一味地猜测,没有太大意义。

  显然,商品房限售的目的是为了抑制房地产投机。如果是以取得不动产证起算,限售2年,实际购房时间至少有3年。通常来说,办下产权证,大约需要一年。如果限售5年,相当于购房时间6年以上,不短了。

  这种做法,与资本市场的股票持有政策本质上是相通的。根据现有规定,持有股票一年以上,其利息红利免征个人所得税。初衷也是为了抑制短期炒作过盛之风,鼓励价值投资。不过如你所知,利息红利的个人所得税与转让所得的个人所得税,不是一回事。

  去年9月30日以来的调控,核心是去杠杆、去投资化。主要是首付提高、利率提升,限购限贷限售限价。效果还是比较明显的。投资性购房的比例不能说是归零,但盛行楼市多年的这股风气可以说是初步抑制住了。

  各地的限售,基本是针对新房,个别城市涉及存量房(二手房)。我个人的建议是,无论下一步京沪深是否实行商品住房限售,其限售范围最好是针对新房,而不要将存量房纳入。

  其实,新房交付之日就已是存量房。此处所说的不将存量房纳入,是指,不溯及既往。比如,9月22日晚间宣布的政策,自9月23日起实施;而9月23日之前签约的商品房不应包括在内(不论有没有取得产权证)。

  举个例子。如果限售期是3年,并将存量房纳入限售范围,就意味着,取得产权证不满3年的所有商品房,都不得转让。我们上面说了,取得产权证需要一年左右时间,也就是说,购房时间4年以内的商品房,都不能上市。

  这对市场的影响非常大。比如,2016年北京市商品住宅共成交114752套。如果适用于限售,不用说,这11万套商品住宅短期内是不能转让的。如果乘以4,就是40万套。且不说40万套吧,就是突然有20万套存量房(二手房)不准转让,也会对供求关系产生重大影响。

  有一个浅显的道理,存量房是整个商品房市场的重要组成部分。在一线城市,存量房的成交量已经超过新房。比如,去年北京二手房成交量为276493套,是新房的1倍多。想一想,如果2013-2016年销售的新房,2017年不让上市,会发生什么情况?

  9月27日公布的中共中央、国务院关于对《北京城市总体规划(2016年-2035年)》的批复提出,要加大住宅供地力度,完善购租并举的住房体系,建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。为什么要加大住宅供地力度?就是要增加商品住宅供应。

  但北京这种特大城市,要加大住宅用地供应力度,是很不容易的。但盘活存量房市场,却同样可以起到增加商品住宅供应的作用。如果行政性设限,突然之间,有几年的存量房,不能上市,就会使市场供应形成断档。这种巨量的断档,是任何城市的房价不能承受之重。

  由此出发,我希望并且相信,所有城市在出台相关限制性措施之前,会对市场供求关系进行研判。比如,根据现有限售政策,从购房时间算起,最短也有3年期限。也就是说,这3年中间,即使你确有需要,以小换大,以旧换新,也不行。不能卖,由于限购,也不能买。

  这实际上已经限制了一批存量房的流通。它的数量有多少,对房地产市场的供求关系有怎样的影响,城市主管部门应进行量化分析。倘若对未来一段时间的住宅供应有较大影响,那就必须采取坚决措施,增加更多的有效的住宅用地供应。

  如上所述,中共中央、国务院对北京城市总体规划的批复,再次提到了建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。在我个人看来,长效机制,不仅要增加住宅用地供应,实行购租并举,以及拟议中的房地产税制改革,还必须包括存量房市场的流通搞活。

  尤其是一二线热点城市,任何对存量房市场人为设置障碍、影响再流通的行为,都会对已然紧张的供求关系造成威胁。所有政策措施不仅要顾及当下,更须虑及未来。慎之。

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