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2017年全年香港住宅市场表现与2016高位

  下月施政报告将正式公布首置上车盘的具体实施方案,中小面积私人住宅市场预计受到楼市新政影响。受到第二季度私人住宅施工量上升和买卖合约数目下降影响,第三季度房价增速较前两季度放缓。但是内地及香港购房者购买需求依然强烈,香港总体物业供应不足的大趋势依然存在。预计2017年全年香港住宅市场表现依旧维持2016年高位,下行的几率和空间有限。

  供应

  土地供应持续增加,但政府供地目标难以达成,地区间供应不平衡

  香港政府一直坚持增供应调节房价的方针,根据2017-2018年供地计划,港府将供应28幅住宅用地,总共能提供18,900个住宅单位。而长远来看,政府的目标是从2016年到2025年的十年内提供460,000个单位,其中280,000个为公屋,180,000个为私人住宅单位,也就是平均一年要提供18,000个私人住宅单位。

  但长远来看,根据港府现已知的土地储备,要完成上述目标的难度较大。首先,港府已承认目前看来公屋将来会有约44,000个单位的短缺,虽未提及将如何解决,但为解决这一问题,极有可能挪用私人住宅的土地资源。此外,政府提供的地块已经开始涉及郊野公园、新界棕地等有争议的地方,未来可持续性较低,且受各界阻挠的可能性加大,若不能运用新方法提供土地,未来增供应能否持续还需打个问号。

  自去年11月辣招发布以来,土地成交并未受到明显影响,截止今年9月共成交8幅土地,总成交面积65247平米,总地价635.7亿。其中,今年成交的4幅甲类住宅土地均由中资企业购得,而2017年第三季度成交土地主要集中于新界,为中低密度住宅土地。

  从施工量看,2016年全年施工量超过25000个单位,同比增幅近八成,达到12年以来最高点。今年第一季度施工量虽缩减至2500个单位,但第二季度施工量回升至6000个单位,预计全年施工量较2016年的高峰有所回落,但仍然会优于往年,未来住宅供应持续增加,一定程度上加码房价下行压力。

  从落成量上来看,2016年全年实际落成量不到15000个单位,与政府年均增加18000个单位的目标还有较大差距。2017年第一季度落成量创新低,第二季度落成量却激增,截止2017年7月底,2017年私人住宅落成量已达到11253个单位,接近2015年全年落成量,达到2016年全年落成量的77%。预计今年全年私人住宅落成量会超越2016年,但是是否达到政府18000个单位的供应目标仍然有待观察。施工量和落成量的双双上升使得未来房屋供应上升,部分缓解了楼市的供应压力。

  内地开发商大举进军香港市场,港资企业拿地边缘化

  相比内地高昂的地价及借贷成本,香港土地市场相对冷静,地价总体增幅小,融资环境宽松,再加上人民币持续贬值,内地房地产开发商纷纷便将眼光投向香港住宅市场。内地开发商在买地上普遍较为财大气粗,溢价率较高。去年海航集团在过去一年中斥近200多亿巨资连续买下了三幅启德地块,地价最高达到1.36万每平方尺。

  而今年五月,内地开发商合景泰富与龙湖地产合力以72.3亿元拿下东九龙启德最后一块住宅地,第1K区1号地皮,楼面尺价达1.26万元。中资的豪气及合作拿地的模式使得其在竞标中有更大的优势,中标率攀升。从2016年初至今年一季度,内地开发商共在香港市场投的10幅土地,耗资588.9亿元。其中合景福泰今年2月与龙光地产合作以168亿港元拿下鸭脷洲地王,每尺楼面地价2.2万。此外,启德目前已售的12幅私宅地皮中,有8幅由中资机构夺得。香港本地大型开发商的市场份额受到内地竞争者的冲击,由其建设的私人住宅落成量从2014年的85%下降到16年的77%,整体市场格局有较大变动。受到内地资本大举进军的影响,整体地价有被逐渐推动上涨的趋势,楼价也因此可能被进一步抬升。

  在中资企业高价拿地的浪潮中,港资企业拿地进一步边缘化。2017年第三季度成交的三块土地均由港资企业获得,位置位于新界、离岛等香港边缘地区,发展方向均为中低密度住宅。港资企业拿地的边缘化并不意味着港资企业与中资企业在香港住宅市场上的竞争上完全落入下风,港资企业凭借在香港深耕多年的经验力图在香港非中心地段的住宅市场扳回一城。

  需求

  对楼市新政期待降低短期投资热度

  在2016年11月香港政府升级版印花税出台后,香港住宅一手、二手市场的成交宗数大幅回落。一手市场住宅买卖合约数目由11月的2212宗跌至12月453宗。二手市场住宅买卖合约数目由11月的4527宗跌至3097宗。然而2017年开始,开发商为走量,在不过分影响利润的情况下普遍给予买家印花税现金回扣(最高约20%)、低首付(最低约15%)等促销手段,抵充了买家的高额印花税负担。

  同时,由于人民币的贬值预期,内地投资者对于境外资产的热情不减,香港房地产被视为一项良好的投资。2017年开始一二手市场住宅买卖合约数目开始回暖,二手市场住宅买卖合约数目5月上升至4658宗;一手市场住宅买卖合约数目四月上升至2650宗。但是由于5月政府再出辣招抑制楼市,5月一手市场住宅买卖合约数目回跌至1278宗,波动较大。

  同时,林郑月娥10月将正式公布楼市新政具体细节,香港买家对首置上车盘期待进一步减少短期内楼市交易。但此次楼市新辣招主要针对信贷按揭高危人士,首置上车盘新政主要针对香港中产阶级,对于海外投资者及高收入人士购房需求不产生影响,香港住宅市场投资需求依然强烈,2017年全年住宅市场成交量并不会保持低迷。

  同时,住宅的售价及租金并未因印花税的出现而有所下跌,而是逐渐上升,并在2017年3月重回2015年9月高位,之后升幅逐渐减小,但是上升趋势未变。?

  政策

  首置上车盘将推出,中小面积住宅市场受影响

  林郑月娥在3月26日的行政长官选举中当选香港第五届特首,其提出的竞选政纲主要侧重于协助港人置业,房屋政策包括了增建港人首置上车盘、重建五级置业阶梯等。林郑月娥在9月5日表示,首置上车盘的具体实施方案将于下月的施政报告公布。首置上车盘的供应对象预计为月入5.2万至7.5万元的家庭,主要帮助没资格申请居屋又买不起私人住宅的中产阶级家庭。

  同时,有别于居屋定价参考市价七折发售的做法,首置上车盘的价格将参考申请人能力,不一定与市价挂钩。尽管转售限制大,首置上车盘低价的特点预计会吸引大批处于“夹心层“的中产阶级申请购买。首置上车盘的推出预计对中小面积的私人住宅市场造成一定冲击。但是面对楼价高企、土地供应紧张的现状,寻找足够多土地新建首置上车盘将成为林郑月娥楼市新政的主要障碍。因此,尽管首置上车盘即将推出,短期内的供应规模对市场影响有限。

  结语

  总体而言,林郑月娥将要推出的首置上车盘政策对于香港中小面积私人住宅市场存在一定影响。供应方面,中资企业在香港土地市场影响力上升,港资企业购地边缘化,土地市场僧多粥少的局面加剧,对于土地成本以及未来房价造成上行压力;施工量及落成量双双上升,未来房屋供应压力减小。

  需求方面,第三季度交易受到楼市政策影响而降低,但近期的现金回扣等优惠激励计划减弱了双重印花税对投资需求的打压效果,投资需求逐渐回归。综上,我们预计2017年全年香港住宅市场的表现将与2016年高位持平甚至有所上升,房价增长趋稳,交易量下行空间有限。

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