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绿地实现合同销售金额1331亿元 位列房企销售排行榜第5位

  销售增速放缓、谨慎拿地不影响多产业规模扩张,未来盈利能力有待提升。

  01权益销售比例约95%,整体业绩增速放缓

  2017年上半年,绿地实现合同销售金额1331亿元,同比增长20.2%,位列房企销售排行榜第5位。其中,权益销售金额比例约95%,合同销售金额含金量明显高于行业平均水平;销售面积1039万平方米,同比减增长18.4%;销售均价为12806元/平方米,同比增长1.5%。

  值得注意的是,绿地7个区域事业部销售额超80亿,其中4个区域事业部销售额超百亿。2017年1-6月,绿地销售回款1087亿元,同比增长32%;预收款达1990亿元,同比增加17.86%,创下历史新高。

  虽然绿地保持了较为稳健的增长态势,但相比其2012年至2014年的大幅增长,2015年起增速明显放缓。绿地仍然持续调整商办和住宅的销售结构,伴随政策的变化及市场供求关系的改变,近年来商业地产热度退减。虽然上半年非一线城市商办项目销量大幅回升、销售金额同比增长78%,但整体商办销售由2016年的36%进一步下降至31%,同时住宅比例增至69%。

  此外,通过与同规模的保利、融创进行比较,虽然其2017年上半年销售金额高于融创,但20.2%的销售金额同比增速远低于融创及保利。

  02一二线布局增效降本,拿地规模略显保守

  从绿地的拿地情况来看,其87%的新增土地储备位于一二线城市及辐射区域,深化了其位于一二线城市的重点战略布局。

  2017年上半年,绿地加大了中西部、长三角地区重点城市的拿地力度,其中以郑州、成都、西安、荆州等城市为代表的中西部地区占比46%,较去年年底增加16个百分点;以上海、杭州、徐州、宁波等长三角地区占比31%,较2016年年底增长4个百分点。

  与此同时,绿地上半年新增的21个项目中,67%的项目以底价或近底价成交,剩余33%的项目以低溢价率成交,有效控制了拿地成本、节约了资本性开支。

  从新增土地规模来看,截至2017年6月,绿地新增土地储备745万平方米,其中权益建筑面积为631万平方米,同比增长29.8%;新增土地储备金额191亿元。虽然其拿地面积实现稳健增长,但与同规模的保利和融创相比,绿地2017年上半年新增土储面积处于低位、总量仅占融创的25%,拿地规模略显保守。

  03业绩持续优化,盈利、债务指标风险仍存

  2017年上半年,绿地实现营业收入1260亿元,同比上升16.62%;利润总额为83亿元,同比增加30.8%;净利润为62亿元,较去年同期增加30.63%。值得注意的是,2017年绿地经营活动现金流由负转正,全年现金流量为净额为120亿元,较2016年同期的-117亿元大幅增长202.09%。

  此外,2017年1-6月,绿地融资成本进一步降低,整体由年初的5.45%降至5.33%。其主要贷款银行的授信额度2767亿元,已使用1582亿元,未使用1185亿元。而其融资途径也实现深入优化,取得中信银行、兴业银行总授信扩盘,灵活运用应收款ABS、发行美元债等多种融资方式。

  然而,绿地虽然在主营业务收入上实现了大幅增长和优化,但其2017年经营利润率、净负债率等指标相较其他房企依然不理想。2017年上半年,虽然绿地房地产主业毛利率为22.99%且较去年同期增加0.45个百分点,但归属于母公司净利率仅为3.7%,相较保利、融创差距较为明显。从绿地主营业务的分行业情况来看,房地产、建筑等多数产业的营业成本均较去年同期呈现不同程度的上升趋势,而除房地产及酒店产业,其他产业的毛利率均有所下滑。

  与此同时,2017年上半年绿地净负债率高达267%,虽然较去年同期下降36.5个百分点,但仍为三家房企中最高。从债务结构来看,虽然2017年上半年绿地货币资金总量增至603.5亿元,但其现金短债比仅为0.51,同比降低20%;短期有息负债增加、长期负债减少的同时,长短期债务比大幅降低55.74%至1.38,债务结构出现较大波动。

  04多产业规模日趋庞大

  特色小镇战略协同发展

  2017年上半年,绿地大金融、大基建、大消费三大产业板块加速规模扩张,新兴产业取得较大进展。金融产业的“投资+投行”大资管金融全产业链布局逐步成熟,包括地产基金、小额贷款、融资租赁等债权类业务收益水平稳健提升。

  地产基金重点布局一二线城市,平均资金投资回报率超15%。基建产业成功中标杭州湾PPP二期以及多个政府性项目、签署了仪征枣林湾生态园等多个项目的框架协议,协议投资额超过600亿元;南京地铁5号线等重大项目顺利取得节点性进展。消费产业领域,商品零售业线上线下同步扩张,进口商品直销店继续布局热点城市,全国门店数增至31家。

  此外,新兴布局的科创产业成功落地交大绿地、复旦绿地两个“双创中心”,挖掘了一批前沿科研成果及校企合作资源;健康产业取得实质性突破,组建了绿地康养产业集团,推进“医康养”核心产业平台建设。

  从产业协同层面来看,绿地正利用“魔方”式运营手段逐步形成多元产业生态圈。通过房地产主业的组织和带动,进行横向沟通,形成可观的乘数效应。而伴随绿地上半年在宁波杭州湾、西安西咸新区、山东雪野湖以及云南昆明、南京高淳、郑州新密、河北大厂、南昌赣江新区、成都都江堰、成都峨眉山等地签约了大批特色小镇项目,其基建板块获得了大量基础设施、公建配套设施项目的建设业务、“地铁+物业”的综合投资开发模式得到推进;酒店板块已针对绿地主力打造的文化旅游和健康智慧小镇,形成了配套酒店产品及服务的标准化方案;科创平台孵化产业资源导入小镇、养老养生、医疗科技类等产业培育;小镇、物流等产业基金为各成员企业提供资金、互联网收付服务等。

  总结:通过对绿地2017年上半年销售业绩、拿地布局、财务经营及多元化产业的分析,我们认为绿地在较为稳健的运营战略下,以地产主业为载体实现产业联动、加速了各多元产业综合性发展。张玉良年初时曾表示,与单一的房地产企业相比,公司已经向综合性产业集团进一步展开,并且形成了综合性产业特征。而除了基建、金融、消费领域的加速布局,其科创、健康领域的布局也将进一步为业绩增长做出贡献。伴随交大绿地、复旦绿地两个“双创中心”投入运营,下半年又将为特色小镇产业导入提供有利条件。

  另一方面,虽然绿地于地产主业的表现较为平淡,布局及盈利上存在一定局限性,但其未来具备极大的发展空间。伴随着业务联动性的增强,企业经营能力的不断提升,预计包括地产主业在内的各大板块,未来都将实现持续升级与优化。

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