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双斌时代”来临 阳光城如何实现“三全五圆”?

  2017年被认为是阳光城提质增效、跨越发展的关键之年,在朱荣斌和吴建斌的双双加入后,阳光城也高调发布了“五圆”战略:内环三个圆,充分保障人才的培养及引进、充足的土地储备和稳健的财务政策;内环中间的圆,运营体系是神经中枢,要让运营综合整合,保障人、财、地三要素的有机结合和高效发挥;用第五个圆“人等地,地等钱,钱催人”来夯实基础。

  1土地:“三全战略”落地“3+1+X”投资布局更加完善

  对于房企发展最为重要的土地储备,阳光城提出了“三全”战略,即全区域布局,全方式拿地和全业态覆盖。

  全区域布局:“3+1+X”战略聚焦核心一二线

  阳光城始终坚持“3+1+X”战略,即长三角、京津冀、珠三角+大福建+多个战略城市点的投资布局,聚焦一二线核心城市。2017年上半年,阳光城主要扩充了战略城市的土地储备,诸如长沙、郑州、南昌、武汉等地,2017年上半年新增拿地的占比高达51%;值得关注的是,阳光城虽然在2016年才首入珠三角,但一出手便攻势凌厉,截至2016年12月31日,珠三角地区新增473.18万方的土地储备,占2016年新增总土储的48%。

  此外,阳光城也积极利用核心城市的辐射效应开发周边城市,以上海为辐射圈新进入启东;以杭州为原点,先后在嘉兴、绍兴、宁波等杭州湾沿线城市拿地,力图完成全区域发展的战略格局。

  全方式拿地:收并购+一级土地整理+旧改多管齐下

  未来阳光城会开启多元化的拿地渠道,除了招拍挂、收并购外,也会积极参与一级土地整理,三旧改造、特色小镇、产业引导等多重方式。目前阳光城主要还是以招拍挂和收并购为主,且收并购正呈现出与日俱增的态势。2016年以来阳光城在收购市场上动作频频,是名副其实的新晋“并购王”。

  2017年上半年,阳光城通过收并购获得了27个项目,新增了总建面约552.44万方的土地,占比高达76.55%,而并购价款仅为211.56亿元。随着并购业务的日趋成熟,阳光城已经从此前单一的地块向平台式收购演变,2017年阳光城成功完成了104.69亿元收购物产中大集团出让的股权资产包的交割工作,进一步获得13幅处于不同开发阶段的地块,增加总建面积约323.13万方。?

   全业态覆盖:加速全产业链布局

  在完善住宅开发销售的基础上,阳光城会继续拓展产业地产及园区运营、经营性物业运营(含商业、办公、酒店、长租公寓)等。目前阳光城与北影合作的第一个影视小镇已经落户常州,项目初步定位为“北影阳光的智慧结晶、生态文明的再生再现、环球影城的迷你新版”,未来将发展成为集大型影视城、影视教育培训、国际化社区、城市综合体等多元业态为一体的标杆和典范。

  此外,在长租公寓领域,阳光城早在2015年便与互联网长租公寓品牌——寓见在沪达成战略合作协议,以房产轻资产运营作为共同的发展策略。事实上,阳光城母公司阳光控股广泛的涉猎金融、农业、环保、医疗、教育等领域,未来通过发挥协同效应,也能为阳光城多业态尝试奠定良好的基础。

  2资金:多元化融资降低成本,加速销售资金回笼

  在资金层面来看,阳光城一方面通过多元化的融资方式不断压缩融资成本,补充现金流;另一方面也积极的补充短平快项目,促进并购类项目快速入市,回笼资金。

   多元化融资尝试,不断压低融资成本

  阳光城2016年便开始了多元化的融资尝试,2016年4月,企业参与投资三峡金石投资基金;2016年5月,又与陆家嘴基金设立陆金朝阳,2016年8月,阳光城分别发行了60亿非公开公司债和26亿公开公司债,最低票面利率4.5%,再创新低;此外阳光城还积极探索物业ABS、应收账款ABS等多种创新融资方式,70亿定增计划也在稳步推进中。

  步入2017年,阳光城继续延续了融资方面的创新动作,首次尝试中票,获批58亿,目前已发行了两期累计金额为32亿元; 2017年3月28日,阳光城母公司阳光控股成功完成了3亿美元,3年期的境外美元债,3年受益率为6.85%,创同类可比公司债境外无评级美元债发行票息新低。

  整合上游产业链,推动短平快项目加速资金回笼

  为了保障现金流的稳定,阳光城一方面积极尝试收购建材公司,加强上游产业链整合,从而加快开发进程;另一方面还积极补充一些短平快(8-9个月左右现金流回正)的项目,推动并购项目快速入市加快资金回笼。事实上,从阳光城2017年上半年达到预售条件的面积来看,有很多项目都是收购获取的,且获取时间主要集中在2016年,1年左右便可推出上市,大大提升了企业的存货周转速度。

  值得一提的是,2017年上半年阳光城也完成了收购物产中大集团资产包的交割,其中南昌阳光城东园、南昌阳光城西园、上虞阳光城君悦龙山、成都文儒德、阳光城普升、杭州荀庄、杭州银泰城、成都君悦金沙花园、武汉长江紫郡、武汉十里新城等10个项目也都处于在建在售阶段,2017年有望为阳光城的业绩增添浓墨重彩的一笔。

  3人才:三权分立提升管理效率,共赢机制调动积极性

  人才是企业发展的根本,在新管理层的领导下,阳光城从管理架构、人才选拔、激励机制等方面都进行了全方位的升级。

  首先,在企业的管理架构方面,与传统的家族企业有所不同,阳光城始终坚持“三权分立”,董事会、经营层、监事会各司其职,又相互监督,这样敢于放权的企业作风给予了职业经理人很大的施展空间,不仅加强了组织的灵活性,而且提升了整个企业的运营效率。

  其次,在人才选拔方面,阳光城也始终坚持双向人才机制,一方面,广泛招募各方的精英,为阳光城带来先进的管理经验,促进其快速扩张;另一方面,通过内部的“光之子”、“光之翼”一系列人才培养计划,阳光城也储备了大量优秀的“生力军”,同时也能很好的贯彻企业文化。

  最后,为了充分调动集团上下的积极性,阳光城也创新性的制定了“双赢”制度,即项目跟投计划,从管理层到基层,从集团到子公司、平台公司、配套公司及业务板块全面推行,只要项目的现金流回正便可参与分红,目前阳光城已有11 个新项目实行了这一机制,15个旧项目正在积极推进“双赢”机制落地,预计今后所有新项目均将纳入“双赢”体系。阳光城的双赢制度,可以说是碧桂园“同心共享”计划的升级版,后者对碧桂园的规模再创新高有不可磨灭的推动作用,不难想象,“双赢”制度也将进一步推动阳光城的整体发展。

  4运营:三升一降为核心,打造标杆项目提升运营效率

  有了土地、资金、人才作为基石,如何促进三者联动,也是企业能否高质量增长的首要问题,为此阳光城构建了新的运营管理体系,提出了“三升一降”的目标,即通过积极投资、增加开发强度以提升企业规模;通过加强前策支持工作、压缩工期以提升开发速度;从设计品质、工程质量、物业服务、客户满意度等方面提升产品品质;实行全过程目标成本管理,以降低运营成本,进而夯实运营开发基础,最终构筑“人等地,地等钱,钱催人”的良性循环机制。

  5营销:热销项目业绩屡创新高,高周转成就核心竞争力

  提升运营效率,实现高周转的企业竞争力,营销的推动至关重要。2017年阳光城把提升营销力作为打造企业核心竞争力的关键,把明确目标、激励到位和结果导向作为团队核心文化,吸引大量优秀人才加盟,销售业绩屡创新高。尤其是针对新进入的城市,阳光城做到“一炮而红”,在当地赢得较好的口碑。

  以郑州为例,阳光城于2016年首入郑州,先后以阳光城丽景湾、阳光城丽兹公馆、阳光城檀悦布局南龙湖、中原区、经开区,开发土地超759亩、货值储备逾210亿元。其进入河南首个项目阳光城丽景湾在经历了113天的蓄客,在2017年5月迎来首次开盘,去化房源为1136套,去化率超9成,销售金额逾10亿;其他如广州,武汉、长沙、成都、北京、南宁等新开盘项目,均在当地创造了不俗的销售业绩。

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