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明年开始 你只能在海淀买到两种房产

毅家之言 2017-10-25 17:30

  一直以来,海淀凭借深厚的历史底蕴、优质的教育资源,在北京楼市中占据着重要一席。近年来,随着战略性创新产业的蓬勃发展,海淀作为北京创富精英最为集中的区域,购房需求始终保持着旺盛势头。

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  中国新经济的发动机

  《麻省理工科技评论》曾这样评价,“全世界的城市都在试图复制硅谷,但到目前为止,只有一座城市成为硅谷真正的竞争对手,它就是北京。” 而北京科技创新的策源地则是海淀。

  在全球的各个城市里,能够拥有4家以上独角兽企业的城市屈指可数,海淀的中关村却雄揽65家,其中估值超过百亿美元的就有4家企业,估值最高的滴滴出行达到500亿美元之高。独角兽企业爆发式增长的现象,是新经济时代创新驱动发展的集中体现,海淀中关村,已经成为中国新经济的典型代表。

  新经济的本质是知识经济,海淀拥有高度密集的高等院校、科研院所和多家跨国公司研发中心,在人工智能、卫星导航、石墨烯、靶向免疫等诸多领域,技术创新同步全球甚至领先超越。海淀,已经肩负起中国新经济发动机的重担。

  高知高智的科技精英、科研院所的专家学者、海外归国的创业人才汇聚海淀,但匹配他们生活方式、符合他们品质标准的居所却一房难求。

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  供需缺口催涨房价

  近年来,海淀将珍贵的土地大量用于产业园区的建设,住宅供地极度匮乏,造成商品住宅的供需缺口急剧扩大。

  今年以来,海淀商品住宅的供应量不过区区404套,仅占北京全市供应总量的2%,与同期海淀1155套成交量相比,供需比低至0.3。这样的供需现状下,使得海淀尽管面临严格的限购限贷限价政策,但相比2016年,商品住宅每平方米的均价水平依然上涨了超过万元。

  今年,海淀的住宅均价一举超越了地处城市核心的东城与坐拥商务中枢的朝阳,在北京16个行政区中高居榜眼位置。

  从海淀精英人群的置业需求特点来看,以舒适型户型产品为主。今年海淀成交的1155套商品住宅中,三居、四居产品占到了8成份额。其中三居的套均成交面积为143㎡,四居套均221㎡,充分体现出海淀科技精英们的创富能力和需求所在。但是,从明年开始,大户型、高品质的住宅产品将在海淀宣告终结,未来的海淀楼市,将只剩下两类房产。

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  小户型将统领海淀楼市

  众所周知,土地的供应决定着楼市的供给,而土地的控规要求限制,则进一步制约楼市供应的产品类型。

  2016年至今,海淀区共出让7宗住宅用地,规划总建面72.9万㎡,其中45.2万㎡由房企自持运营,3.6万㎡公租房,还有5.6万㎡定向安置的回迁房,均不可面向市场销售,而可供销售的只有18.5万㎡。

  这18.5万㎡可售住宅分为两类产品:共有产权房和商品房,两类住房均限定了销售价格。5.5万㎡共有产权住房限售价3.5万元/㎡,13万㎡商品房中的绝大部分位于海淀区温泉镇,均价限定为5.3万㎡,只有1.3万㎡位于海淀四道口,均价限定在8.5万元/㎡。

  明年开始,这18.5万㎡限房价住宅就将陆续上市,与今年海淀区7.5万元/㎡的成交均价相比,海淀未来的房价水平显然更具吸引力。然而,合理的价格下,海淀的精英人群却将面对无房可买的窘境中。

  共有产权房的户型面积全部在90㎡以内,13万㎡商品房中的70%户型面积也将低于90㎡,留给大户型产品的建筑面积仅3.9万㎡,如果均开发为140㎡的三居,可供应279套,如果是220㎡的四居产品,则仅有177套。

  换句话来说,明年之后的海淀楼市,将被90平方米以内的小户型所统领。

  海淀购房客群未来面临的不仅是住宅产品的户型面积与家庭居住需求的不匹配,更需面对住宅品质的倒退。两宗限价5.3万元/㎡的海淀温泉镇地块,土地的楼面地价就达到4.2万元/㎡左右,而限价8.5万元/㎡四道口地块,楼面地价更高达8.1万元/㎡,开发商的利润空间微薄,只能一方面控制开发成本,一方面通过增加地下销售面积来提升业绩。

  可以预见,明年开始海淀楼市新供应的住宅产品将以80㎡左右的两居、90㎡左右的三居为主,局促的面积令室内只能保留基础的生活功能,受到成本制约装修也只能极尽简单,公共的大堂、绿地更是难言品质与规划,很可能还要搭售地下车位和仓储空间。

  凭借知识与技术改变命运的海淀人,应该用一套高品质的舒适居所回馈默默支持的家人,辉映成功的人生。

 

  首创天阅西山(免费看房)

  海淀硅谷的科技健康大宅

  首创天阅西山(免费看房)位于海淀新硅谷核心地带的永丰产业基地,周边名企聚集、名校环绕,毗邻故宫北院,居于三山五园环抱之中,北京老牌房企首创秉承“以居者为中心’的理念,打造西山新豪宅典范——更用心的科技大宅。

  便捷交通路网

  项目毗邻京新、京藏两条高速路,由北清路、后厂村路、北五环与友谊路、永丰路、上庄路组成的“三横三纵”交通体系,去年底通车的地铁16号线永丰站东距项目仅800米。密集的交通路网,令首创天阅西山(免费看房)顺畅去往海淀各大产业园区,更可便捷往来城市核心区。

  舒阔西山大宅

  首创天阅西山(免费看房)的产品规划为180㎡、211㎡、247㎡四居产品,面宽与进深接近1:1的黄金比例,户型方正,空间规划合理。17米奢阔南向面宽下,打造40㎡IMAX全景落地窗,尽揽窗外西山大美之境。

  项目的新现代风格的精装设计,由李嘉诚御用设计师梁景华大师亲自担纲,装修选材对标与国内一线豪宅,厨房电器均由德国原装进口,卫浴陶瓷选用的是在德国拥有260多年历史的皇室品牌唯宝,室内大量应用全天然的进口石材和环保壁布,为海淀精英人群定制舒阔大宅。

  科技建筑华宅

  首创天阅西山(免费看房)从人居五感出发,以“声光水气”四个维度来打造未来科技住宅。吉博力同层排水系统 、黄金静音管道、五重过滤隔音地板、超厚墙体构建立体五重隔音系统,跟噪音说再见。40 平米 IMAX 全景落地窗、2.55 米超高窗洞、智能窗帘操控系统,将西山风景引入室内,身处冬日也可感受阳光满屋的温暖。24 小时即开即热的生活热水供应、水浸报警及自动切断装置,运用复杂技术保障用水安全。恒温、恒湿,以及首创获得独家专利的双重空气净化系统,实现健康宜居生活。

  目前,首创天阅西山(免费看房)即将推出收官之作,居海淀硅谷、定鼎大西山的珍贵机会,不可再得、不容错过。

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