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一二线城市开发商短期仍有定价权

中国经济时报 2018-01-14 10:01

  北京和上海是中国楼市风向标。

  从北京的情况来看,根据第一太平戴维斯华北区最新发布的2017年第四季度研究报告显示,2017年前11个月,北京市商品住宅新开工、施工及竣工面积同比分别下降6.9%、10.1%及55.9%,建设进程明显放缓;同时,近期政府颁布的“停工令”也会影响在建房地产工程进度,导致部分项目工期延期。受此影响,2018年一季度北京商品住宅供应量预计将有所下降。在政府坚持调控政策不放松的前提下,住宅市场整体成交规模将会有所缩减。

  2017年上半年,北京对高端项目的预售许可证采取严格的监管措施,使得市场上的高端住宅供应受到抑制,成交也表现低迷;下半年监管有所放宽,高端住宅的市场需求得到部分释放,成交量、成交均价出现攀升态势。未来,在调控政策的影响下,高端住宅市场的成交预计将以改善型产品为主,而改善型购房需求也将进一步成为高端住宅市场的主要驱动力。

  与北京类似,上海无论是新房还是二手房成交在2017年也是大幅缩减。根据上海易居房地产研究院发布的《上海2017年度房地产市场报告》显示,2017年上海新房成交面积639万平方米,同比减少54.1%;新增供给面积376万平方米,同比减少51.6%;二手住宅共成交15.2万套,同比下降58.9%。

  根据房天下数据,2017年1-11月,全国商品房销售面积为14.7亿平方米,同比增长7.9%。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米,同比增长5.4%。价格方面,百城新建住宅均价环比涨幅持续回落,整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下,楼市全面回暖,拉动全国销售面积上扬。另一方面,重点城市在严厉政策管控下,市场趋于稳定,销售面积同比增幅不断回落,成交规模明显缩减,一线城市降温最为显著。

  与此形成鲜明对比的是,上海2017年商业地产的投 资却呈火 爆之势。世邦魏理仕当日发布的《2017年上海房地产市场回顾与展望》显示,上海2017年写字楼市场新增供应逾160万平方米,净吸纳量也达106万平方米,创十年以来第二高;大宗物业投 资交易量达1110亿元,再创历史新高。

  第一太平戴维斯也在最新发布的“上海市场回顾与展望”报告中披露,2017年上海房地产市场全年主要投 资交易总额达922亿元,同比增长15%。有3笔单项资产成交金额逾50亿元,分别为成交价50亿元的SOHO凌空、60亿元易主的星港国际中心50%股权及顶新集团以64亿元收购1788国际中心。

  展望2018年,专家指出,随着调控政策由一二线城市向三四线城市深入,加之国家货币政策的收紧,预计三四线城市此轮上涨周期将接近尾声。然而我们必须看到主要的一二线城市库存量目前还是处于历史低点,大部分城市的库存去化时间也维持在12个月以下,从而导致开发商在短期内继续拥有一定的定价权。在微观层面上,热点城市的众多新盘依然遭到抢购,反映出目前严厉的调控措施并未解决部分热点城市的市场供需矛盾,需要政府加快推进和完善长效机制。

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