一月现拿地热潮 土地成交额近5000亿元

华夏时报 2018-02-11 08:32

  今年一月,土地市场现拿地热潮。据同策研究院统计,一月土地成交金额高达4993亿元,其中TOP20上市房企土地成交金额为1505.25亿元,占全国土地成交金额的30.15%。中原地产研究中心统计数据显示,50个热点城市土地成交金额达3773.6亿元,同比大涨73%。

  一线城市土地成交面积增加 溢价率降低

  中原地产研究中心统计数据显示,50个热点城市中,大部分城市土地成交面积同比有较大幅度增长,少部分城市土地成交面积同比略微下降。

  其中,衡阳市成交土地最多,面积超一千万平方米,重庆、青岛、盐城市的成交面积均超过六百万平方米。

  从卖地金额来看,杭州卖地金额最高,为435.9亿,其次是北京403亿,武汉242亿、苏州192.9亿。

  著名经济学家宋清辉在接受华夏时报记者采访时表示,上月一线城市土地供应量环比增加,,二线城市供地节奏放缓,三四线城市均同比降幅居前。就北京而言,据清晖智库统计,一月份土地市场共成交16宗地块,环比大幅增长161%。

  “今年一月大城市的供地类型主要包括共有产权用地、限地价限房价的双线用地以及租赁型用地,中小城市则主要是住宅用地。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受华夏时报记者采访时说。他表示现在政府在积极供地,但是结构性调整是比较明显的,总体上来讲大城市的供地节奏加快,同时对整个土地结构的调整力度相较于小城市是更大的。

  就一月成交土地的溢价率来说,中原地产研究中心统计数据显示,50个热点城市中,一线城市除广州溢价率较高,为55%,北、上、深、天均较低,均在12%以下,二线城市中约三分之二城市的土地溢价率低于20%,三四线城市中约有半数的土地溢价率低于30%。

  从总体上看,一月土地市场出现的一个明显现象是土地溢价率被压低,但土地的绝对价格仍是在上升的,严跃进表示。“中小城市的土地溢价率比较高,主要跟这部分地区的土地稀缺性有关,尤其是比较热门的一些地块。”他说。

  然而,在此番拿地热潮下却出现了流标土地,近期北京就有三宗宅地流拍。

  对此,亚豪机构职场总监郭毅对华夏时报记者表示,此前多个城市的供地处于受限状态,经过去年一年的市场高速去化后,房企储备了大量资金,却面临土地缺乏的状态,所以在土地市场放开供应闸门时大量拿地,进而又进入一个新的状况,即资金不足、土储过大,因此近期房企拿地更加慎重和理性。“房企会选择性地拿地,一些市场前景可能不是很乐观的地块就会被放弃。”她说。

  宋清辉则认为总价高、配建多、限价条件非常严格是流拍的根本原因。

  政府积极供地 龙头房企大举拿地

  中原地产研究中心统计数据显示,今年拿地超30亿的房企达20家,其中,拿地超百亿的房企有碧桂园、龙湖地产、中海地产、万科和世茂房地产。而据克而瑞统计显示, 10强房企新增土地货值高达3196亿元。

  严跃进表示,对企业来说,拿地分主动性与战略性。

  “从主动性来说,企业在销售业绩不错的时候会主动去补库存,这是一个大的趋势。”他说。中原地产研究中心统计数据显示,全国公布2018年1月房地产企业销售业绩的公司有23家,这23家企业在今年1月的合计销售额高达2947.57亿,同比上涨幅度高达71.6%。此外,这些房企中,包括泰禾,碧桂园、中国恒大、融创、融信等对2018年均制定了非常高的销售目标。

  “从战略性上来讲,这个时候不拿地的话,后续拿地的机会可能会减少,所以要提前做好土地布局,并且当前土地的溢价率、均价等都相对较低。”严跃进说。

  在供需两旺的土地市场中,房企的拿地热潮建立在地方政府的积极供地基础之上。严跃进认为政府大量供地是基于供给侧结构性改革,促进房地产市场稳定。

  郭毅表示房地产市场面临的最大问题其实还是供需失衡的矛盾,政府推地则是与房地产调控相关的一个重要举措。 “一二线城市是外来人口相对集中的板块,加大土地供应也就增加了未来的市场供应,缓解因供需失衡所造成的房价上涨预期,同时,有利于平抑地价和房价。”她说。

  而在即将到来的存量时代大背景下,房企大举拿地是否与当下的存量市场相悖,对此郭毅分析说:“如今在所有的城市中房地产仍处于一二手市场并行的状态,并且市场供应的增加也是拓宽了购房者的选择面,所以拿地与存量是市场并不矛盾。”

  另外,从房企方面来说,“存量房市场的改革还在起步阶段,而增量市场仍是大的趋势,尤其是一些新房市场的交易后续还是比较活跃的,对此企业是看好的。”严跃进说。

  未来,房企的重心仍会在库存存量的去化上,在拿地方面肯定还会像年初表现的一样精挑细选,所以土地市场可能还会出现土地流拍现象,郭毅认为。

  另外,严跃进表示租赁型用地和自持型用地将是后续供应的重点,尤其是在全国十三个流动性人口较多的城市中。

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