北京楼市终极PK,90-140㎡改善户型,帮您精挑细选!

乐居 2018-02-11 15:31

  自十九大之后,房产调控方向依然遵循房住不炒的大基调。截止2017年底,根据北京市规划国土委起草的通知指出,仍将遵循“十一五”期间推出的“7090”政策,未来北京整体房地产市场的主力供应面积,将锁定90-140㎡户型区间的产品,市场供应量大,一方面体现这种户型,未来随着土地供应的稀缺以及高端市场的领涨将极具升值潜力。而另一方面,摆在置业者面前的问题则是,在巨大的供应市场中,如何寻找最适合自己的理想房源?

(北京各城区楼市现有供应一览表)

  如图所示,从目前北京市场整体供应层面来看,主力供应区域为大兴、顺义、昌平等四大区域,然而如顺义等其他六环外远郊区域,交通生活配套并不完善;而大兴主要分布在老城区和亦庄,且亦庄区域均价已近7万元/㎡,唯有位于五环的昌平区,从居住舒适度到价格市场接受度,再到未来科学城板块的升级发展前景,成为北京市场备受青睐的发展区域。

  【那么问题来了,在北京90-140㎡,到底买哪的房子更靠谱?】

  一、六环外,远郊县,交通不便,配套不全。

  从目前通州、大兴、房山等北京几大供应较为集中的区域来看,有些区域因政策调控,设置了严格的购房条件,让购房者很难突破置业门槛;有些区域则因为发展规划等综合问题,交通配套方面较为滞后,导致日常生活通勤极为不便利;甚至一些新兴的供应区域内,教育、医疗、商业等生活配套均处于规划阶段,或刚刚开始进入建设周期,需要较长时间兑现,远远无法满足全家人对优质生活的需求。

  小结:针对六环外90-140㎡住宅市场,虽有价格优势,但大部分项目皆处于交通极为不便的远郊区域,小环境尚可,但是区域配套乏善可陈,生活极不便利,且无产业支撑。同时,由于居住人群密度低,无法支撑高品质商业入驻,只能依靠小型社区商业,仅限于日常采买,教育医疗配套更是稀缺,无法为家人打造全方位的安心生活。

  二、城六区,二手房,社区老旧,人员冗杂。

  1、朝阳区,以劲松区域为例,虽处三环内、地铁旁的繁华黄金地段,但二手房小区老旧,房租比较新小区便宜,因此成为租房者的钟爱之地,搬来迁走,人员流动性大,造成社区的居住内部的冗杂混乱。

  2、东城区,以东直门区域为例,地段没得说,可谓是核心中的核心,房屋价格姑且不谈,周边老小区因建设时间早,物业管理差、车位不足的现象比比皆是,大部分社区内部都停满车辆,社区卫生、门禁、安保、消防等方面更是问题多多,园林景观更不敢奢望。

  3、西城区,以阜成门区域为例,都说东富西贵,对老旧二手房而言却不见得。邻居的层次参差不齐,居民大多以中老年人为主,生活习惯等各方面都和年轻人不一样。年轻人居住在此处,难以融于环境,难以认同这种生活氛围。

(数据来源于周边二手房门店调研)

  (数据来源于周边二手房门店调研)

  小结:纵观城六区现有二手房交易市场,多数集中在面积段较小的45 -95㎡之间,少数供应90-140㎡,且由于作为北京的核心区域,区域内聚集大量商圈,社区发展成熟,置业门槛始终处于较高段位,购房成本相当高昂。同时,由于社区年代较为久远,社区规划不合理,甚至不少社区存在人车混行情况。房屋多破旧且格局不合理,人口密集度大,租赁供求明显,入住人员良莠不齐,整体素质较杂,很难提供高端社区的居住体验。

  三、单价高,大户型,供应量小,豪宅居多。

  丰台:2017年成交均价61202元/㎡。目前有22个在售待售项目,主要集中在青龙湖板块、新宫板块、四三环和南三环附近。

  朝阳:2017成交均价56998元/㎡。目前有40个在售待售项目,主要集中在东坝板块、丽都商圈、中央别墅区等区域,因横跨二环到五环,房价跨度大。

  海淀:2017区域成交均价71373元/㎡。目前有17个在售待售项目,主要集中在阜石路附近、上清板块、永丰板块。

  石景山区:目前仅3个在售待售项目,是整个北京楼市在售待售新房项目最少的区域之一。西城:2017成交均价76142元/㎡,目前有3个在售待售项目,以大户型豪宅为主,房价都在10万元以上。

  东城:2017成交均价84287元/㎡,目前有5个在售待售项目,以大户型豪宅为主,房价在10万元以上。

  小结:2017年1-11月整体成交均价62528元/㎡,除石景山区域受定向安置房项目成交的拉低影响,其余区域成交均价均高于北京新建商品住宅成交均价,达到7万元以上,东城区、西城区豪宅产品更是以10-20万元的价格捅破天花板。按区域最低单价粗略算下来,一套90㎡左右的房产,需支付小600万元的价格,而一套140㎡的房产,更是高达将近1000万元的天价!

  综上所述,纵观北京整体房地产市场,通过不同区域的对比,我们可以看出,北五环片区不仅承载未来科学城远景规划,更聚集众多大型国企央企,以高新技术产业为依托,重点发展科技金融、科技商务、研发服务三大新兴业态,未来将成为首都创新发展主平台,其区域发展潜力可见一斑。

  而华润•理想国位于TBD未来科学城双核中枢,周边又有着丰盛生活休闲配套,同时项目打造的互联网+全域地产生活平台,满足全龄层城市人居的理想生活状态,无疑将成为追求品质人居的购房群体,在京高端首置、改善置业的最优性价比之选。

  1、“四横、四纵、三轨道”立体路网,便捷交通畅达八方

  华润•理想国,坐拥“四横、四纵、三轨道”立体路网,织就打通城市脉络的便捷交通系统;同时5号线、17号线(在建)、31号线(规划中)三条城市地铁为区域加码,未来该区域将以多维出行方式,高速链接城市各大核心商圈。

  2、生态休闲、教育医疗全能配套,一城繁华咫尺尽享

  华润•理想国周边遍布多商圈及休闲配套,为区域带来奢享悠闲生活氛围;同时汇集首都优质医疗保障,以及师资力量雄厚的教育配套,大幅提升区域中心磁力,尽现京北醇熟大都会魅力。拥揽“七园、两河、一湿地”城市绿肺系统,打造京北生态新区。

  3、互联网+全域化地产项目,全生命周期生活平台

  华润•理想国以其强大的包容性,将日常居住、孩子教育、老人养老,以及便于就近发展事业的商务写字楼融为一体,以现代主义风格建筑社区,打造北京首个全域化地产项目,满足全生命周期的生活需求。同时也是国内首个以互联网+地产的开发模式,营建的科技智能化社区,敬献城市理想人居。

  4、户型尺度合理,(建筑面积约)90-140㎡城市理想巨著,470万元起,即将入市

  华润•理想国推出的(建筑面积约)90-140㎡精品户型,功能分区明确,室内格局方正实用,保障家人生活动态的互不侵扰。南向双主卧,通透采光,以阳光清风盛待家人的丰盛生活。室内布局合理实用,以弹性生活空间,尊重居者生活使用的人性化构思,提升全家人居住体验感。

  5、华润百年央企,实力匠著品质生活

  华润集团归属于国资委,世界500强企业,下设7大战略业务单元,所涉行业与你我生活息息相关。华润置地是中国内地最具实力的综合型地产发展商之一,始终秉承“品质给城市更多改变”的品牌理念,坚持高品质战略。目前华润置地已进入内地60个城市,正在发展项目超过150个,并开发建设了以华润•萬橡府、华润•琨崘域、华润•五彩城等区域标杆项目。

  2018年,华润择址北五环龙脉之上,将华润•理想国打造成京北区域内的品质明星楼盘。

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