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沪楼市现冰火两重天:刚需放量 地王搁浅

中国经营报 2018-02-13 08:23

  调控延续高压下,2018年上海楼市刚需放量,平稳起步。据上海易居研究院统计数据显示,1月份上海共15个项目获批入市,均位于郊区。

  另据易居房地产研究院报告显示,2018年1月,上海新房成交面积50.1万平方米,环比增加7.7%,同比增加28.3%;新增供给面积44.0万平方米,环比增加94.5%,同比增加18.5%。

  《中国经营报》记者走访上海市外郊环多个刚需和刚改项目发现,房企冲量入市回笼资金意愿明显。不过,在刚需盘低价入市的同时,不少地王项目却集体患上了“开盘拖延症”。譬如,三湘印象2014年收入囊中的两幅地王项目,时至今日仍未开盘入市;象屿地产2016年上半年高溢价竟得的两宗奉贤南桥地块,其中一宗晒地皮至今仍未开发。

  对于项目开发进度等问题,三湘印象董秘徐玉回复记者称:“由于政府承建的主要进出张江三湘海尚项目的交通干道殷军路以及项目主出入口绿晓路的道路新建工程在2016年8月尚未进行如期施工,造成我司针对于该项目在预售合同中对房屋交付时间无法确定,基于合同信用原则,所以撤回了已经领取的预售许可证。目前我司正积极申请项目预售许可证,待取得预售许可证后即开盘销售,公司现金流未受任何影响。”

  针对项目的开发进度和入市时间等问题,象屿地产集团品牌管理部相关负责人未给予直接回应。

  刚需跑量 沪楼市平稳开局

  1月份上海新建商品住宅成交面积50万平方米,环比增加7.1%,同比增加28.5%,其中,以刚需以及刚改类产品为主。

  上海中原地产数据显示,1月份上海新建商品住宅成交面积50万平方米,环比增加7.1%,同比增加28.5%。

  对此,上海中原地产市场分析师卢文曦表示,1月初,上海楼市周成交量仅6.9万平方米,是2017年2月以来成交量最低的一周。随后,在供应的推动下震荡走高,月末收官一周甚至超过20万平方米的“冷热线”,也是29周以来交易新高。“房企心态在逐步调整,尤其是价格方面不再过多纠结,快速跑量的迹象明显。”他称。

  从交易产品来看,入市项目多偏向于刚需以及刚改类产品。日前,记者走访位于上海市奉贤区金海路与广丰路交叉口的桐南美麓(备案名:麓轩)时,销售人员表示,房源将在2018年年初加推,预计售价基本保持不变。近日,记者采访中了解到,该项目已于1月20日取得预售许可证,目前正在热销中。

  同时据了解,中粮地产位于奉贤南桥的中粮南桥锦云(备案名:中粮锦云苑)已取得预售许可证,项目均价约36700元/平方米,近日即将开盘。

  2月7日,记者走访位于上海市奉贤区德政路的中粮南桥锦云了解到,项目当前正在认筹中。记者注意到,认筹现场电话声此起彼伏,较为热闹。销售人员表示:“该地块拿地较早,周边同期拿地的项目已经开发、销售告罄,35000元/平方米左右的均价是区块内可以接受的范围,预计周末将迎来签约高峰。”

  根据上海中原地产数据,1月成交面积排名前十的项目中有6个项目均价不到4万元/平方米,甚至有3个项目均价都是“2字头”。榜单中其余产品价格多在4万~8万元/平方米,且排名多靠后。在刚需以及刚改类产品活跃的背景下,当月均价为43330元/平方米,环比下跌12.7%,同比下跌7.4%。

  “一些项目甚至一次性把所有房源全部打开入市销售。以往房企都通过小批量多开盘达到涨价目的。”一位市场观察人士提出,随着限购、限贷、限价等调控措施的持续发力,上海楼市渐趋平稳。

  调控“紧箍咒”下   地王患“开盘拖延症”

  近几年,房企在土地市场“疯狂抢地”也催生了一波“地王潮”,当前地王项目的入市时间成谜,集体患上了“开盘拖延症”。

  在2018年年初的《丁祖昱评楼市》发布会中,易居集团CEO丁祖昱在2018年看好的城市中依然押注上海,因为上海2017年楼市调控,大量项目并未入市,积压的楼盘总值超过6400亿元。

  记者近日走访中亦发现,大量上海未入市的项目“拖延症”仍在。与刚需盘密集入市形成鲜明对比的是张江三湘海尚、金辉海上铭著、龙湖天璞、滨江公园壹号等地王项目仍在与市场进行博弈,未有入市消息。其中,2014年10月三湘印象旗下公司以9.65亿元竞得的浦东新区张江南区配套生活基地A3-04地块,楼板价26057元/平方米,溢价率93%,成为当时张江单价地王。 

  同年12月,三湘又摘得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元36-01宅地,成交价18.61亿元,楼板价66629元/平方米,溢价率114%,刷新上海土地单价纪录。

  拿地不久,上市公司三湘印象旋即发布公告称,公司全资子公司上海三湘海农资产管理有限公司(以下简称“海农资产”)、上海三湘祥腾湘麒投资有限公司(以下简称“湘麒投资”)及境外非国有法人康晟发展有限公司(以下简称“康晟发展”)三方共同在上海市浦东新区设立有限责任公司,投资建设海农资产、湘麒投资及康晟发展共同竞得的上海市浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元36-01地块的国有建设用地使用权项目。

  近日,记者实地走访发现,三湘印象位于张江的项目张江三湘海尚(备案名:三湘海尚福邸)主体部分已经建设完成,住宅楼的外立面、窗户、阳台等已建好,小区绿化也基本施工完毕。

  “项目正在进行内部细节调整,开盘时差不多就是现房交付。”销售人员介绍,目前仍在蓄客阶段,具体开盘时间可能要等到三四月份。记者查询网上房地产发现,早在2016年5月9日,张江三湘海尚就曾获得预售许可证,不过,截至目前项目尚未进行销售。对此,销售人员透露称:“2016年项目拿过一次预售证,当时的拿证均价约在72000元/平方米,开发商想借着火爆的楼市行情再等等,就将预售证退了,后来调控收紧,开盘价格受到严格限制,预计这次的开盘均价可能在68000元/平方米左右。”

  与此同时,记者2月6日下午走访三湘印象位于前滩的项目看到,地块所在位置被蓝色和白色的铁皮紧紧围挡,绿色的防护网包裹着数栋高层住宅楼,吊塔静立一旁,未见动工迹象,亦未见工人进出,也未看到售楼处。附近保洁人员称:“前几天还在开工,可能已经回家过年了。”

  对于前滩项目施工进展缓慢是否存在捂盘惜售,徐玉回复记者称:“根据上海市政府的要求及土地出让合同的规定,前滩项目为装配式建筑。我公司作为国内绿色科技地产领航级企业,欲将本项目打造成为前滩片区内的高端项目。该项目当前正处于热火朝天的施工中,完全符合出让合同中的各项时间节点要求,不存在捂盘惜售。”

  同时,根据三湘印象近日发布的公告,2017年度归属于上市公司股东的净利润为2.73亿元,上年同期为7.05亿元;基本每股收益约0.20元,上年同期约0.58元。公司方面表示,本报告期计划销售的三湘海尚福邸(上海张江)项目于2017年9月29日取得了建设工程竣工验收备案证书,因预售申请尚未获得政府许可,至本报告期末未能实现销售并结转收入。

  而这,并非地王搁浅的孤例,记者走访中发现,还有项目晒地皮近两年未见动工。2016年6月30日,象屿地产以193%溢价竞得上海奉贤区南桥新城一宅地,总价21.2亿元,楼面地价2.63万元/平方米。2月7日,记者实地走访奉贤区南行路与金碧路交汇处看到,近两年过去,地块内荒草丛生,并无动工迹象。

  入手该地块的前一个月,象屿地产还在同一区域以总价21.5亿元、楼面价2.26万元/平方米的价格拿下一块宅地。2016年5月11日,象屿联合体21.5亿元竞得奉贤区南桥新城16单元36-03区域地块,楼板价22625元,溢价率126%。随后,该项目案名确定为保利象屿公园悦府。近日,记者实地走访奉贤取金齐路上的保利象屿公园悦府看到,项目正在施工建设中。记者致电项目围挡上的销售热线,对方表示“售楼处年后开放,目前暂无法参观。”

  针对项目的开发进度和入市时间等问题,记者尝试联系象屿地产上海公司,象屿地产集团品牌管理部相关负责人表示,项目具体情况并不清楚,也不方便安排跟项目上对接采访。“目前上海区域象屿有奉贤南桥等三个项目在正常推动当中,当前公司加大了布局环上海板块,常熟、太仓、花桥等也有土地储备。”

  近日,记者实地走访奉贤区南行路与金碧路交汇处的象屿南桥新城地块看到,近两年过去,地块内荒草丛生,并无动工迹象。

  特约撰稿毛中楠对本文亦有贡献

  象屿地产2016年上半年高溢价竞得的两宗奉贤南桥地块,其中一宗晒地皮至今未开发。

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