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月租金1.5万堪比月供 你会花1260万租房住吗?

北京楼市观察团 2018-04-14 06:41

  号外: “北京首批企业自持租赁房项目之一——万科翡翠书院即将启动预租。90平方米三居室的月租金为1.5万至1.8万元,一次最长可承租10年,可一次性签订10年的租期合同,10年间租金不变。10年租金180万一次性付清,可以贷款。”

  尽管谣传中的北京楼市核弹级别政策(买房摇号+限转共)没有落地,但这一消息足以让活跃并奋斗在北漂们,集体默哀三分钟,如同今日的天气,淅沥沥的小雨让人凉飕飕。

  开发商喊冤:这租金真不高

  2016年12月,万科在北京玩了一把大的,海淀永丰、自持70年、100%等词汇瞬间火 爆整个地产圈。

  时光可以倒流,让我们回顾一下当时两宗海淀地块的具体情况:

  表上海淀区这两个地块就是即将启动预租的翡翠书院

  按照公告,该项目将执行70/90政策,也就是说90平方米户型将占总量70%。按照建面的70%来测算,该项目可租赁90平米房源约1300多套,一期将提供1000多套租赁房源。项目鼓励长租,最长单个租期不超过10年。如果承租10年,则一次性签订10年的租期合同,10年间租金不变。

  粗略计算,1300套房源,项目最终70年租金收益在163亿左右,但从土地成交金额来说,已经109亿,加上建安、装修及后续运营维护成本,项目的初始成本就已经不低了。因此据了解,即便这样的价格定位,资金回报率仍然极低,不到2%。

  同时据万科方面披露 ,所有房源将按叠墅精 装修标准交房,同时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。对比来看,品质、标准并不输叠墅产品。

  也难怪,当新闻出来网友呼声一片的时候,开发商有点委屈。

 网友算账:180万租10年 值吗?

  算账这事儿,网友们似乎更擅长,新闻一出,某网友就算了一笔账:

  90平月租金1.5万,10年180万,70年1260万

  这个钱完全可以买房了啊!!

  为什么要租房住!!!还要贷款???

  而1.5万元的月租金在北京能租到什么样的房子?租住在国贸、双井、五道口等热门片区完全没有问题,户型从三居、四居、甚至五居任君挑选。

  为方便对比,假定180万(低首付162万),即万科翡翠书院的10年租金为首付款,剩余360万采用纯商业贷款,以基础利率上浮10%,即5.39%的利率计算,等额本息每月月供为20192.64元(比租房每月多付出约5000元),最终房款总额约为1040万(租70年租金约1260万),即便算上物业费、维护费、税费等。

  请专家点个评

  北京房地产协会秘书长陈志:有支付能力的购房人还是要买房。当前的租赁市场,在高昂的土地成本支撑的情况下,如何在成本和租金之间找到平衡点,是开发商面临的一大难题,毕竟目前整体租赁价格和建造成本之间的差距还是过大,仅靠租金回报(70年)并不足以支撑。

  在中关村、科技园这个片区目前存在这类需求,并且支付能力也不弱,因此可供企业员工高管短期应急、过渡,问题不大。

  当短期租赁成为普遍,开发商就会存在租赁空置率变大的问题,如何在租金和房屋使用率上找到平衡点,就需要开发商用精确计算和有效的运营去解决,目前看难度极大。

  emmmm……这或许是万科翡翠书院如此定价的原因了?

  陈志还表示,企业大力推进租赁,在目前很多成本刚性约束的情况下,现在的租赁模式要突破瓶颈,就必须做更多的制度性的突破。

  万科此举可以说是市场尝试、价格探查的先行行为,为开发企业100%自持这种情形,树立了一个样板及风向标,供大家学习、分析,对推进行业发展推进租赁市场有益。

  银行介入租赁行业推出各种租金服务,在目前金融监管压力下,实属无奈的选择,后续可能会有更多的金融产品,但能否获得市场青睐或者说接受租赁贷款这种模式,还需要很长时间的培育和指导,目前看可能会面临巨大的压力。

  银行如何对承租人支付能力进行评估、贷款门槛为多少、是否需要抵押等,需要出具具体细则。未来租赁还存在很多不确定性,对银行也是一种尝试。

  而对开发商而言,为租房者提供什么水平的精 装,后续时候需要使用者购置生活必须的家具电器等产生额外支付费用,仍需更多细节去验证。

  中原地产首席分析师张大伟:金融资本进入导致骗贷炒租风险极大,租赁贷款并不利于理性消费观念的建立。除万科翡翠书院外,北京市大兴区黄村镇兴华大街DX00-0202-0305地块即中国铁建理想家园也是全租赁项目,目前暂无入市消息,万科此举,也将是未来房企全租赁项目的一大参照吧。

 特别鸣谢:中原地产首席分析师张大伟、北京房地产业协会秘书长 陈志点评嘉宾

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