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彭家来:卖地价格一定与后市楼价相关?

地产界老顽童

2018-06-12 14:48

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I'm amale chauvinist,理所当然地已经有了财务自由,当然我不是富二代,但也凭一己之力在投资路上和经营生意中,一步一步踏上财务自由之路。@彭家来 在投资路上和大家也是一样,一切也是由零开始,期间经历大小的风浪,凭着不断的努力和全力的钻研,让我在投资路上得出一套独特的理论。眼见现今很多年青人希望获得财务自由,因此希望透过文章与各位读者分享和交流研究心得,与大家并肩一起在股币的丛林里寻找出倍升的机遇,齐齐达成财务自由之路。

 

@彭家来 今天突然想和大家一起探讨一下香港楼市的问题。为何我突然想同大家讨论这个话题呢?事缘我近日收到一位好朋友通知决定动用550万去购买一个位于新界,三楼连天台的村屋单位。当然,朋友上车实在是替她高兴的,但当@阿斯彭 问他为何那么有自信,选择现在相对高价买入该单位时,她却说因为近日发展商买地都要约一万八千元一呎,所以她认为在面包一定贵过面粉的前提下,因此她就觉得楼价是不会有下跌的空间,因而决定入市。

 

数是死的,人才是生。@彭家来 这位朋友的数是这样计算,她将地价加建筑成本加利息再加上发展商的利润来计算出一个单位卖几多钱。这点我是理解的,但事实是发展商成本与后市楼价并没有必然关系的。情况正如九七年之后,楼市一直跌价直至零三年沙士后才回升,那时候,很多面包是平过面粉的。不过人类总是善忘的。而且市场上是有风险的,风险并不会因为人的善忘而消失,况且发展商也是人,是人便有机会睇错市,换句话说他们也有机会蚀本的。当然这世界哪有必赚的生意,如果依我这位朋友的逻辑,硬要将楼价与发展商的成本挂钩的话,那她已经堕入思维上的陷阱。

 

地产商高价投地的误导!@彭家来 也觉得这位朋友可能给近期媒体报章所报导的新鸿基以高价买地消息所影响,因此得出所谓支持她买楼的结论。但是,此情况并非一面倒,还记得海航在16年启徳以当时超高价买入了四 幅地皮,间接也直接地令到全香港的地价和楼价急升,但到了今天大家已知道海航已将手中三 幅地皮转售给会德丰和恒基地产了。从这举动中,海航持货只有一年便急急出货,不难令人联想到他们并非一心一意想发展地产事业,而是别有用心地「摸货」炒地皮,更甚者他们也看淡后市。他们以「减磅」来减低风险,因此若果我友人是依这类炒价去推算后市的话,那是一件多么不合理的事,也令自己承受了甚高的风险。

 

单一分析害死人!最后@彭家来想带出的是,毕竟买楼是一项重大投资(朋友做五成按揭,交付了很多现金作首期),若果只是用某一间发展商或投资者的投地价格来预测后市楼价的话,即便将自身的命运托付于别人的眼光上,诚属不智。因此我在此奉劝各位准业主在买楼前请先认真审慎地周全考虑,不要只给单一的数据分析或角度而所左右或蒙蔽。

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