​ 19年市场筑底、四个词展望北京写字楼市场

       北京写字楼市场在今年是一个触顶回落的过程,它是伴随着整个产业、资金等进行的,2019年则是市场资金面筑底的年份。

       大家最关心的以北京为代表的写字楼市场在未来的一两年时间,第一,租金是涨还是跌?第二交易量是涨还是跌?第三,我们做的事情是不是会更好?我们所做的所有工作都围绕这几句话展开。我们说第一个词“缩表”大家知道汽车上有两个仪表盘,第一个是速度。还有一个仪表盘是发动机转速,转速起来了换挡车速才会上来,所以我们想得出一个结论,到2019年我们把这个市场的范围界定一下,第一个范围的界定是我们重点研究北京,第二个界定是19年之前市场的局面是什么样的。

       为什么说19年,我们说19年是资金面筑底的年份,去年把几十万亿的资金去杠杆,这个时间点到2019年年底是资金面筑底的时间点,所以我们看19年年底之前北京写字楼市场会如何,第一个词是缩表。

       这个表是2017年的时候A股所有上市公司的市值17年全年的变化,大家知道今年的股价在下跌,我们看中兴电子贸易战开始股价已经打了三折。我们看整体的状态,北京的写字楼市场增长很大的程度上不是来自于超级大公司,我们新闻上经常看到腾讯、百度、这些头部公司,他们有一个很直接的需求,如果跟房地产有关,根本不会找开发商和运营商,京东会直接拿地,阿里也会直接拿地,在北京主要的增长是来自于100亿市值以下公司,但是我们看这些公司这一年的表现,无一例外大面积的下跌。这个场地我们有几年在这里开年会,我们脑补一个画面,公司的股东面对身价缩水一半的时候有没有动力继续重资产投入做,就算想,但是他们的市值在跌,自己的身价也缩水了很多,他是没有动力的。这是第一个数据来源。

       所以我们需要等待的是这些市值,尤其是中小版的股票市值修复,这个修复的过程也是北上广深这些产业地产,办公楼逐渐探底回归的过程,这是发动机转速的仪表盘。

       第二个,我举一个例子,北京有四个产业,金融产业,高科技产业,现代服务业,还有房地产,这几个行业里面最关心的一个事情是BAT大量的高增长带来的我们大量的众创空间,大量的联合办公,大量的科技企业租写字楼,把整个市场带起来。

       但是2017年有些事情,就是以移动互联网为代表的行业,硬件设备,就是在座的每个人手上的手机,全国销量已经触底了,中国已经没有新增的人口支撑移动互联网市场的膨胀的,剩下的我们看到这个行业出现跨界的踩踏,原来滴滴打车和美团不竞争,现在他们相互PK,以前高德地图是做导航的,现在做交通分发。这个踩踏的状态是我们看到这个发动机转速在下降,虽然车速还是比较好的速度,但是发动机的转速在下降,而且是一个持续下降的过程,我们不信可以看腾讯的股价,这个顶部已经实现了,如果说放在租赁上,销售上,科技企业买楼和租楼的速度已经放缓。

       如果拉到北京,所有的去年大概知道的三百多万方的写字楼租赁面积,我们拆成若干个行业,大家会看到头部的,文创、非银行金融,综合服务业,计算机代表的硬科技,还有传媒,这四个行业基本上占了这个市场的80%的增长,非银行金融,大家都很清楚,干金融特别好的已经进监狱,干的不太棒的已经下岗了,非银行金融也伴随着金融体系的收缩,包括我们销售的时候还有大量的险资背景的买楼扩张,但是现在的非金融领域已经触顶了。第二个行业是硬科技计算机触顶了。文创行业我关注崔永元,我们也看到出现了很大的波动,几乎都是坏消息,这些坏消息会深刻的影响19年市场状态。

       一个很明显的结论,我们会认为在今年是一个触顶回落的过程,它是伴随着整个产业、资金,然后整个的面进行的。

       如果一定要佐证一下,销售额就可以看出来,销售额是最典型的,企业买楼,他们用重资产投入买楼的表现,这是一个特别典型的断崖式的下落,这个过程还在持续,这是我们面临的现状,如果我们把买卖的交易数据拆成客户结构,每一年都会有主力客户,北京的买卖的玩家基本上四波人,国家队、土豪、上市公司的股东和他们家亲戚,再加上新投资者,这四类人覆盖了整个的买卖市场。

       17年熄火,现在18年触顶,326之前,北京拿了销售证可以零售的物业700亿的量,市面上拿了地还没有开发销售的大概还有2000亿,但是现在的销售速度一个月以五个亿左右的速度去化,2700亿大概需要去化多少个月,就知道了。

       刚刚说了买卖,然后再说到租赁,现在看主要的因为供应的问题,因为我们大多数开发,四大行三四年前就说CBD中国樽亮相的时候肯定很大,三四年前就说,但是现在那个楼也没有建成,开发的速度很慢,去年一年的租赁成交数据主要分布在南北延长线的产业带上。

       租赁的感觉没有那么差,这个确实是有自己的内支撑的,可能大家不买楼会租楼,这个情况下市场保持基本的量。

       我们不甘心,尝试了不同的行业,刚才说的几大行业里面, 我们把过去Q1到现在的,五个季度的产业的变化和他们的交易的成交量做一个金字塔图,我们用客户金字塔看,我们会看到一个典型的趋势,他们分别在筑底,交易量的结构我们也看到了金字塔的底部,每个行业在每个时期构建的底部是什么样的,如果底部下移说明有问题了,这些年可能还不算太差。

       我们再看一下非银行金融,每个季度的交易量有七八万平米,2018年的时候,这个底部反而有一点抬升。

       再到传媒,这里面会看到一个特别典型的特点,这些行业伴随着大量的,每个季度以将近十万方的交易量,大家在构筑一个行业的底部,这个底部是什么样的价格,然后头部,上部可能不行,但是往下这个底部逐渐的形成。光看这些行业带来的产业带的变化,我们会得出一个判断,首先大家不能下来,我们认为这个事情在未来的一年时间里面发生的概率是20%,看空所有十块钱以上的写字楼,第二我们看多四块钱、五块钱的写字楼的价格空间,这是单价看。从区域上,我们看空北边,看平东边,看空西边,看多南边。

       第三个“外溢”,刚才说了很多的基本盘的问题,换一个角度,我们把每年一百多万的租赁面积换一个角度诠释一下,如果按照地铁线来切,你会看到14号线在崛起,6号线在崛起,2号线已经跌到下面去了,你会看到交易的活跃度是顺着整个城市轨道交通在外溢,五年前我们根本不会说地铁14号线什么样,你去旁边感受一下带来的交通分发,就是因为大量的上市公司产生了外迁,人力密集型的公司已经从四环内到五环外,北京有一半人口已经居住到五环外的。对谁利好,对产业园利好,因为城市会让整个资源,让所有的资源变得更均匀。

       前几年的时候我们每修一个地铁,地产公司就说这是利好,把房子卖了,这是一波房地产型的红利,还有一波红利是当它真正落成的时候,跟原有的交通轨道和网络有关的时候,16号线和6号线很多年前就没有人提,这也是我们为什么看多四块钱到五块钱,或者这些网络延长线上的园区和楼宇。

       现在大家觉得有一点封闭,一定会出现越来越多的客户往外走,六块钱是北京的均价,意味着一个工位一年的成本两万块钱,北京一年的收入水平在十万块钱,相当于二十万的GDP,低于两万块钱那个行业就被北京轰走了,这是特别典型的,所以我们认为外围还是面向比较好的机会。

       你放在市场上,现在能够逐渐的显现到,比如说大宗交易,现在已经顺着东三环的北延长线往外走,这个趋势是不可逆的。

       “迭代”。这一年的时间,我在观察做办公的人,只要是上班的,我们就定义是办公的,不管是产业园还是什么,只要是白天在这里的就算。

       我们看到的这些创新,一个创新是我有印象的,我看到有一家公司在针对公司的会议室,在全北京找各种各样的特色空间,变成一个办公场所,如果你开小型会议,网络会议直接预定就可以了,一个小时一两千块钱。他做的是酒店的生意,原来酒店开会  只能再酒店里面,现在他们完全瓦解了,把原来的酒店的集中性的优势,因为交通拥堵,服务单一。

       还有一个特点,那些互联网公司大多数是以小团队的形态为主,像葡萄串一样,表面是大公司,实际就十个人左右,他们产生会议的需求,他们用airbnb的方式做。

       还有一些公司在不同的产业园做共享的大会,很多创业公司明年可能就死了,他们要抓紧时间出了产品立刻开发布会,几万家公司做的时候产生了这样的需求。这两年的时间也许在资金链或者基本盘上会往下走,但是其实创新就在我们现在的每一天,包括在座的各位可能都在尝试着做一些。

       我们会在移动端,PC端都会生成各种各样的精细化的图表,每个图表,每个字都是机器写就的,不需要一个人,不需要一个人工,一个大学毕业生,哪怕一分GDP也没有创造,但是你的企业要付出两万块钱的工位,还有两万块钱是它租房子的钱,都是包含在工资里面的。

       我们会看到,很多的企业都在尝试着把原有的像酒店这种固化的优势瓦解,还有一些公司,譬如我们,尝试把原来负担最重的人力成本这部分,提高效益。

       这样的机器写作的东西下个月正式上线,我们花了大概两三年的时间积累数据,开发系统。我们现在北京任何一个地方,点上你想生成的专业级别的,几十秒内解决,原来需要多少天多少人干的事情,可以非常快的解决,哪怕我们这样的小屌丝公司也会有创新,所以创新是出现在每天,我们就想一个事情,原有的优势,原有我们最大的负担是可以通过某一种手段和组织安排重新筹划。

        一位朋友问我,你是干吗的,我写报告的,放心吧,明天没有了,上到任志强下到一个大学毕业生,你不可能快速的生成一个报告,但是机器可以做到。

       机器在围绕着产业办公,包括滴滴打车,包括钉钉程序,他们会把原有的优势进一步的提效,这是我们观察到的。是给各位几个坏消息里面的一个好消息。

       19年是我们全国资金面筑底的一年,到19年结束,各位扛住了,我想告诉大家,有20%的概率不会更差了。谢谢各位。

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