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一套房不到两个月涨了50万元 北京学区房仍旧保持高温

北京商报 2018-07-09 07:28

  多校划片”新政被称为打响教育公平的第一枪,然而也有业内人士表示,从目前来看,这种方式的“降温”效果有限,规范学区房市场依旧任重道远。

  本报记者 王立芳

  一直以来,学区房作为一种房地产市场的衍生品,因与教育资源挂钩而受到众多家长追捧。无论楼市如何波动,但学区房的价格始终坚挺,特别是在一线大城市,关于“天价学区房”的新闻不时出现。

  作为全国楼市的风向标,北京的学区房动态更是备受关注。近期有媒体曝出北京的学区房交易再度进入活跃期。据称,西城德胜门片区的一套学区房,价格在不到两个月的时间里就上涨了50万元。

  从去年开始,北京有些区的教育部门开始探索“多校划片”的幼升小入学方式,即一个学区对应多所学校,即使买到重点学校的学区房也有可能被划分到附近的普通学校,试图通过这种增加不确定性的方式来降低家长购买学区房的期望值,减少学区房的炒作空间。此外,还力争释放出更多优质学位来平衡教育资源。“多校划片”新政因此被称为打响教育公平的第一枪,然而有业内人士表示,从目前来看,这种方式的“降温”效果有限,规范学区房市场依旧任重道远。

  学区房市场热度不减

  北京西城德胜门某小区,面积在50至60平方米之间无电梯板楼单元,每平方米单价为13.5万至15万元。

  在西城区德胜门片区对应重点学校育翔小学的几个小区里,中介小赵带中国商报记者参观了几处待售房产。记者发现这些房子多建于上世纪80年代的无电梯板楼,面积在50至60平方米之间,每平方米单价为13.5万至15万元。据小赵介绍,刚刚过去的两个月是学区房交易旺季,仅他所在的区域就成交了50多套。

  房龄老、面积小、设施旧,是记者对这些房子的直接观感。不过在小赵看来,既然选择买学区房,保证孩子能上一个重点学校才是首要的,至于居住体验就是其次了,而且面积小的房子总价低,在学区房市场更受追捧。“这个片区都是老公房,1987年盖的已经算新的了,对应的小学和中学都很好,因此议价空间不大。旁边商品房的楼龄新,但是整体面积大,总价也高,一般人更买不起。”小赵说。

  “等孩子上完小学考上初中,这个学区房的使命就算是完成了,到时候再卖了去郊区买大房子,就算以后涨价空间有限,也很难降的。”据小赵介绍,有些纯粹为“占坑”的家长甚至等不到六年,孩子一进入小学就立刻转手卖掉,“不过这样操作有很大风险,一旦卡死西城学籍只能在西城上中学,到时候再想回来就难了。”小赵说。

  小赵向记者表示,他在这一区域做房屋中介三年多了,房价只在去年“3·17”新政时有过短暂下跌。“价格是不会降的,只是小涨大涨的区别。”他说。

  “早买晚买都得买,早买早踏实。”记者走访的西城区其他几个热门学区中介都这样劝说记者。他们表示,目前西城区关于多校划片的要求还不明确,为了避免今后政策出现变动,最好早点下手。“最晚在孩子三岁时就要考虑了,因为随着适龄儿童的增加,学位越来越紧张,说不定未来还要求落户满三年。”其中一位中介表示。

  “多校划片”可能推高房价

  有些人担心,在教育资源本就比较均衡的区域实行多校划片,反而会使整个区的房子都变成学区房,会进一步推高房价。

  在今年4月底公布的北京2018年义务教育阶段入学政策中,“东西海”三区教委均不同程度地表示将逐步推进“多校划片”的幼升小入学方式。

  其中东城区和海淀区给出了明确的时间点。东城区规定,自今年6月30日起,在东城区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的,将不再对应一所学校,而是实施“多校划片”。并且实施“六年一学位”,适龄儿童入学登记的住房地址,自登记入学之年起,六年内只提供一个入学学位。海淀区的时间表则定在2019年1月1日。

  西城区今年仍以单校划片为主,学校依据户籍、房产、居住年限等条件录取,只在学位不足时,通过多校划片方式在学区或相邻学区派位入学。

  值得注意的是,去年宣布6月30日起实施“多校划片”的朝阳区在今年的入学政策中没有提及“6·30新政”,仍按照“单校划片”进行招生。据了解,朝阳区去年公布“多校划片”计划后,曾引发一些位于优质学区的家长的强烈反对,政策未能有效落地,受影响小区下跌的房价也很快上升回来。

  “多校划片”的实施,会对学区房市场产生多大影响呢?中原地产首席分析师张大伟表示,多校划片政策对点状优质教育资源地区的学区房影响很大,例如朝阳区,在一个片区内只有一所好学校,如果不能单校入学,家长购买该片区房子时就会慎重。但对于西城、东城这种全区域教育资源都比较优质的区来说,多校划片的政策影响不大。

  而有些人担心,在教育资源本就比较均衡的区域实行多校划片,反而会使整个区的房子都变成学区房,从而进一步推高房价。

  根据诸葛找房网的数据,西城区金融街(000402,股吧)片区对应实验二小和宏庙小学的丰汇园小区,房屋均价为17.1万元/平方米,环比上月上涨了2.21%。

  然而,该片区真实的房价并不止于此。一位购房者曾向中国商报记者透露,他在某中介公司的网站上查询该小区房源,发现只有一套复式大平米房屋在售,标价15.9万/平米。可到了实体店里,中介人员向他展示了该小区在内网的挂售情况,有30套房屋待售,其中一套43平方米的一居室要价已经超过23万/平方米。该房产中介公司的工作人员也向记者表示,为了避免引发舆论争议并躲避监管,成交价超过16万/平方米的房子一般都不会被挂到外网上。

  “多校划片”只是权宜之计

  教育专家表示,“多校划片”只是权宜之计,最终还是要靠教育发展、教育改革,特别是义务教育均衡发展。不过,这将是一个漫长的进程。

  “对于一个看学区房的人来说,学区只有"东西海",学校只有"牛小"和"渣小",他们每天努力研究,就是为了能早一天"上岸"。”在一个北京家长的论坛里,一位网友写下这样一段话。

  不关注学区房的人,可能连其中某些术语的意思都不太清楚——所谓“东西海”,是指北京的三个教育高地:东城、西城与海淀三个区,这里聚集了大批优质小学与中学,最受家长瞩目。“牛”与“渣”是家长们对一所学校教学质量、师资力量、升学率等指标的评价;“上岸”则是指房产交易成交。

  而在这个论坛里,充斥着上述字眼的帖子不计其数,将目光锁定在学区房上的家长们聚集在这里交流经验、抛出疑问、表达看法……表现出既执着又焦虑的状态。

  林玲(化名)就是其中之一。6年前,林玲研究生毕业后留京工作,随后夫妻俩在工作地点附近的大兴置业。如今大儿子4岁,林玲又怀上二胎。由于居住地片区内没有好学校,林玲夫妇计划把现在的房子卖了,到“东西海”购置一套学区房。

  考虑到西城区的教育资源最为均衡,即使未来实行多校划片政策,被划到"渣小"的可能性也比较小,林玲夫妇最终将目标锁定在西城,但动辄将近1000万元的房价让她不敢轻易做决定。“大兴的房子只能卖300多万元,换到西城后居住环境差了很多不说,还要背上几百万的贷款,并且我们夫妻俩通勤就得从南五环到北三环,穿过大半个北京城。”林玲说道。

  不过林玲同时表示,学区房更能保障自己的孩子获得优质的教育资源和良好的学习氛围,这比什么都重要,而且她家将有两个孩子,买了学区房就一步到位了。

  相比之下,黄先生更果断一些。一年多前,他以每平方米14万元的价格在金融街片区购买了一套宏庙小学的学区房,按照黄先生的说法,为了买这套房子,他搜集了所有能搜集到的钱,而且由于他们夫妻名下原来各有一套房产,还采用了假离婚的方式,他“净身出户”来获得购房资格。“相同面积的据说现在已经涨到18万元/平方米了。”黄先生得意地说。

  如此看来,“多校划片”依旧难以长久抑制家长们对学区房的追逐。那么,有没有治本的办法呢?多名教育专家表示,“多校划片”只是权宜之计,最终还是要靠教育发展、教育改革,特别是义务教育的均衡发展。不过,这将是一个漫长的进程。

  值得一提的是,记者在采访中听到一种比较新奇的看法:大手笔购买了学区房的黄先生同样认为未来学区房会降温,他的观点来源于对线上教育的预测。“学区房的存在是由于优质教育资源的稀缺性,未来随着优质线上教育资源的普及,会大大稀释这种稀缺。试想,如果学生足不出户就能在网上获取与名校教的同样知识,哪位家长还会去买学区房呢?”他说。“当然,在这一天到来之前,家长们肯定不会停止对学区房的追逐。”

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