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半年思考:单纯靠房价上涨获利的时代就要结束了

北京楼市观察团 2018-07-11 00:09

  时值半年回顾与展望的档口,楼市又有哪些新鲜事儿?上半年,北京新房成交量7160套,环比下降37%,同比下降26%;供应量供给9438套,环比下降2%,同比下降24%,双双刷新低;二手房市场量增价跌逐渐趋稳,土地市场供应成交同步下降。而环京楼市“捆绑销售”死灰复燃,车位高达35万;通州一楼盘因降价被围要求退房;万科去地产化称未来要做美好生活的服务商;河南首次面向全省出重拳调控楼市,首付分期、限用公积金,都要重罚。

  种种迹象看似各不相干,但是楼观君认为,这些事件背后透漏着同一种逻辑:房地产市场投机炒房水分正在被挤压殆尽,向刚需、居住靠拢,单纯以房价上涨、房子增值、增量开发获利的时代已经前路无多。贝壳研究院统计数据显示,自2016年四季度本轮调控开始至今,全国累计73个城市进行了调控,共出台限购政策135条,限贷政策176条, 15个城市实行认房认贷,51个城市外加海南全省实行限售。其中,北京共计发布调控政策30余次,堪称调控最严厉的城市之一。而如今从上半年成交数据可以看出,调控似乎达到了部分预期效果。

  不过,业内人士表示,单从今年上半年简单的几组数据中并不能断然调控已经达到预期效果或未达到预期效果,尤其是从限价等行政手段干预下的增量市场中判断调控效果未免有些苍白。我们需要更详尽、更科学、更客观的调控效果评估。但有一点是可以肯定的,我们的房地产长效机制并未真正建立,影响房价波动的因素并未完全消失,影响经济、影响民生的结构性问题并没有得到真正的解决,特别是在国内外经济环境都不利于调控、需要房地产做经济“压舱石”的大背景下,我们应当坐下来冷静的思考,未来房地产调控应该怎样走?继续使用行政干预手段,玩数字游戏么?显然不是。增加合理、有效、多层次的供给,满足人们对美好生活的不同需求,才是楼市健康平稳发展的要务。

  而对于万科去地产化的表态,北京房地产业协会秘书长陈志表示,尽管万科目前的调性有点看不懂,但是其发展的基本逻辑是清晰的。地产靠资本运营、靠挣快钱的日子,从行业发展的角度看可能还有几年的时间,但要居安思危。万科此举,正是折射出了地产行业面临的困境,特别是做增量地产开发人的困境。万科的这种思考,更加能引起全行业的思考:是不是要抱着增量发展的逻辑继续支撑?还是主动调整,把自己的触角和经营模式做深刻的变革?万科无疑做了一个很好的提示。近些年来,房地产多元发展已是很多房企探索的新路径,也许有一天,当地产开发成为副业,中国的房地产业才能进入一个新的发展阶段。

  热点事件回顾:

  2018北京楼市半年回顾

 

  “捆绑销售”死灰复燃

  来源:新京报

  近日,住建部联合公安部等7部委下发通知,在北京、天津等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,打击重点包括捆绑收费、捂盘惜售等行为。日前,记者调查发现,距北京200余公里之外的沧州虽然不在这次专项治理的30城之内,但仅其市区就出现十几个绑定车位、储藏间等销售的项目。多位自称是沧州御河新城项目销售人员向记者推销房源称:“均价约9400元/平米,但是必须绑定一个35万元的车位。”据业内人士称:“沧州市区一个车位价格在12万元左右。”

  北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池:按照目前国家的相关法律和政策,除特殊地块出让时规定带装修等方面的价格外,购房者有自由选择购买房产的权利,上述项目如在基本房价之外,再绑定车位等项目对外出售,则明显属于捆绑销售。

  通州楼盘降价退房风波

  来源:北青社区报

  通州K2十里春风的售楼处被“围”了,数十名身着印有“退房”短袖的购房者聚集在这里。从现场一名购房者了解到,由于该项目的售卖价格前后相差太大,导致许多早期购房者集体要求退房:“刚开盘的时候是4万多,现在的售价是2万多,相差两万、贬了一半,你说谁能愿意?”记者致电K2十里春风售楼处了解到,由于房市低迷,目前的折扣较大,与此前价格的确有些差距。但购买房屋合同,是在双方都认可的情况下签订的,是不可能退房的。业内人士透露,受K2十里春风项目“压价”影响,周边的新盘及二手房价格均有所下跌,目前周边住宅单价都在2万多每平米。

  万科去地产化

  “十年后的万科还是地产公司吗?我想不应该是了,即使是,也应该会惨淡经营。未来,万科要做美好生活的服务商。”6月29日,万科董事会主席郁亮在2017年度股东大会上如是说。建造养老公 寓、发展商业、物流、长租公 寓、冰雪度假、教育、产业办公等业务,新时代的万科业务几乎涵盖了一个城市生活所涉及的所有领域,不再以房地产为核心。

  河南调控:首付分期、限用公积金

  来源:新华网

  7月9日,河南省住建厅发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》,从预售证管理、商品房现场销售、商品房销售行为以及中介服务等多方面,对开发企业和中介机构在商品房销售中存在的“返本销售”“首付贷”“私下内 部认 筹、排号”“捏造开盘售 罄不实信息,哄抬房价”“通过电 商收取会员费”等一系列违规行为进行了明确限制,并明确了处罚主体单位。这是河南首次面向全省出重拳调控楼市,针对首付分期、限用公积金,都要重罚。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进:河南此次出台省一级的调控政策,很大程度上和河南全省房地产市场过热的态势有关,基本上吻合了当前调控的思路。这和住建部全国30城楼市督查的思路也是比较吻合的,进一步说明“房住不炒”的政策会持续,这也打消了部分地方政府试图放松政策管控的幻想。

  从政策上说,此类政策都注重一点内容,即市场秩序的稳定。从此次政策上可以看出,包括预售环节的管控、销售现场的管控、销售行为的管控、代理和中介行为的管控,都是此次政策强调的内容。尤其是此次政策规定非常细致,规定了楼市销售公示8个证书,包括企业工商营业执照、房地产开发资质证书、建设用地规划许可证、国有土地使用权证或不动产权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。这8个证书的明确规定,也使得后续项目销售会比较规范,实际上很多违规楼盘之所以违规,就是因为证书不到位,现在规定了要有8个证书,那么销售方面会比较规范,或者说购房者需要仔细查看此类证书,部分暗访督查工作也可以重点监管此类内容。

  河南此类政策值得全国各大省市学习,尤其是类似周边省份如湖北、安徽等,其实市场走势和河南类似,此类省市接下来也需要在房地产秩序方面进行规范。对于全国各地的房地产秩序规范来说,也可以学习河南的版本。

  特别鸣谢:北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池、易居研究院智库中心研究总监严跃进、北京房地产业协会秘书长陈志、新京报、北青社区报等嘉宾、媒体、机构

地产 调控 销售 政策
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