楼市调控行至深水区:封堵流动性 多城房价将进入下跌通道

21世纪经济报道 2018-08-10 07:55

  导读

  2018年以来,中央和地方相继出台多项政策,坚决抑制投机炒房。多轮调控之下,房价虚高的厦门、北京、上海等地楼市已初现成果,尤其是二手房市场,出现了实质性下跌。8月8日,成都、杭州相继跟进发布楼市新规,重点打击投机炒房行为,整顿房地产违法乱象。业内预测,市场交易流动性在高压政策下持续收紧,房价上涨预期显著减弱。与此同时,房企在三四线城市的拿地热情正在降低,而产业结构单一以及人口持续流出,将成为三四线城市房地产市场的风险因素。另外,受政策影响,房地产融资环境趋严。目前,各大型房企开始拓展多元化融资渠道,其中ABS融资成为重要渠道之一。

  业内人士指出,楼市预期在改变,多城房价将进入下跌通道。从政府的视角而言,不希望房价上涨,但也不能暴跌。随着房价泡沫的挤出,政策希望资金流向实体经济,振兴产业,从而对现有的房价体系形成支撑。

  “坚决遏制房价上涨”,7月31日,中央政治局表态楼市调控,本次表述与2017年3月政府工作报告中提出的“遏制房价过快上涨”相比少了“过快”二字,多了“坚决”二字。如此细微的表述差别,成为楼市新一轮调控的分水岭。

  8月7日,住建部召开房地产座谈会,落实中央精神,强调房价调控不力的城市将被问责。

  从地方、城市层面来看,7月31日,深圳发布一线楼市最严新政,打响第一枪。8月8日,成都、杭州相继跟进发布楼市新规,重点打击投机炒房行为,整顿房地产违法乱象。

  多轮调控之下,房价虚高的厦门、北京、上海等地楼市已现低迷,尤其是二手房市场,出现了实质性下跌。

  业内人士指出,楼市预期在改变,多城房价将进入下跌通道。从政府的视角而言,不希望房价上涨,但也不能暴跌。随着房价泡沫的挤出,政策希望资金流向实体经济,振兴产业,从而对现有的房价体系形成支撑。

  全面封堵楼市投机

  2018年以来,我国货币政策一直处于微调状态,年初以来的三次定向降准,结合MLF实现流动性投放,货币宽松预期增强。

  为防止央行最新释放的5000亿流动性资金流入楼市,以及防范房地产泡沫扩大的风险,中央提出坚决遏制房价上涨。

  此前,房地产多轮调控出现边际递减效应。国家统计局数据显示,截至2018年6月底,70城新建商品住宅价格指数已经连续37个月环比均上涨,一线城市由于限价政策执行力度较严,房价涨幅相对较小,最高环比涨幅0.63%。

  受2018年以来人才抢夺战的影响,多个二线城市房价上涨的势头凸显。据克而瑞统计,二线城市近5个月环比涨幅持续上扬,2018年6月环比涨幅高达1.4%。

  保利地产(11.530, 0.82, 7.66%)研究院认为,中央表态反映出政府对房价调控态度坚决,坚决不允许资金放水进入房地产行业。同时可以疏通货币流动性至实体经济,修复信用环境,对冲经济下行风险。

  中原地产首席分析师张大伟认为,中央表态后,楼市调控进入深水区,地方政策将不断加码趋严。

  7月31日,面对不断升温的楼市,深圳宣布暂停企业购房,新购商务公寓5年限售,新购住宅3年限售,离婚再购房人群限贷等新政,狙击投机投资,封堵楼市流动性。

  多位业内人士预计,这种狙击投机投资的行动,将会继续向各个城市蔓延,不仅针对个人买房调控,多个城市也出台约束企业购房的政策,全面封堵投资炒房的可能性。

  暂停企事业单位买住房有可能继续向多个城市蔓延,对于供需结构紧张的城市来说,有助于缓解这一压力。已经在深圳、上海、杭州、长沙、西安实施的限制企业购房措施,将大概率复制到更多城市。

  除此之外,住建部也在30城市展开巡查,各种随机检查成为7月楼市调控的最主要特点。

  8月8日,杭州八部门联合整治房地产市场,重点打击投机炒房、虚假信息发布及房企和中介的违法违规行为;同日,成都市11部门联合开展房地产市场秩序专项整治行动。

  张大伟预计,下半年楼市调控力度将全面超过上半年。预计楼市升级的调控政策内容将不断出现,而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征,市场平稳将在政策推动下逐渐出现。

  房价调整进行时

  调控一轮轮袭来之际,作为过去两三年楼市上涨排头兵的厦门,近期因房价、地价下跌引发关注。

  据中原地产数据,厦门新建住宅价格依然处于历史最高位,同比2015年上涨了52.9%,但二手房相比2016年10月和2017年7-8月最高点环比下调了14%;地价的溢价率也非常明显出现了下调。

  另一个风向标北京,由于新房供应偏低,成交集中在二手房市场。克而瑞数据显示,上半年二手房成交占比均占5/6,6月份二手房成交量虽然略有下降,但仍居于高位。就价格来看,上半年二手房价格趋于稳定,但6月份在限价房的冲击下,二手房价格小幅下滑。

  易居研究院报告显示,上半年环京区域和环深区域房价相对来说有下跌,这和此类城市政策相对严厉等因素有关,利好房价泡沫的减少。

  不过,张大伟认为这些只是个案,目前全国房价下调的城市仍很少,只有部分区域。他认为,这些城市之前房价涨幅过快、过高,超过了市场的需求。

  易居研究院《80城房价收入比偏离度研究》中,有54个城市偏离度为正。易居研究院副院长杨旭红称,54城房价存在大小不一的泡沫。

  另一方面,调控严格,信贷政策收紧,商品房的限价和提供限价的政策性住房,使得市场对住房的定价和预期出现变化。

  中银国际研报显示,市场交易流动性在高压政策下持续收紧,房价上涨预期显著减弱。

  易居研究院总监严跃进称,调控下房价确实跌了一点,部分企业经营面临压力。比如很多实业企业本把资金投入到楼市,如果楼市下跌,会牵连到此类实体产业。

  从根本上来说,若实体产业表现不好,短期和中长期都会对房地产市场造成影响。短期内,楼市流动性被封堵,很多城市尤其是东南沿海一些和贸易有关的产业为主的城市,对楼市的支持力度会减少。而从中长期看,实体经济不好,收入下降,居民住房消费也会不振。

  严跃进认为,未来房价将进入盘整期。向下的作用力在于政策强抑房价不涨,住建部等部门的房地产督查,而向上的作用力在于高端楼盘预售证发放节奏是在加快的,这些都会对房价形成阻碍或拉动作用。

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