北京首个90平跃层限竞房入市!四环旁+85%得房率

2018-10-22 09:33

  “ 银十过半,众所周知北京楼市步入了同质化竞争时代。自2018年开始超半年时间内,北京市陆续有44个限竞房公布案名,而产品则多是清一色的“90平内小三居”,不免让人唏嘘。”

  近日楼沐姐得知,世茂和国瑞联合拿地开发的国风长安即将在月底开盘(最迟不超过下月初),西四环、700余套房源、近60亿货值!

  重要的是,项目推出了一种别出心裁的“跃层”户型,90平2居、单层层高2.9米、得房率85%,总价478起步,对于刚需、刚改群体来说诱惑力不小。

  国风长安售楼处

 先说下实探项目的感受

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  不得不说的5个亮点

  1、44个确定案名的限竞房中,首个90平跃层户型,在普遍同质化的市场中提供了不一样的居住选择。实属一大亮点。

  2、区位没得说。距离西四环3.2公里,西四环外莲石路南侧约400米的小瓦窑村,恰好位居海淀、石景山、丰台三区交界处,周边商业、医疗配套成熟。项目行政区域是丰台区。

  3、价格具备优势。该地块今年1月30日由国瑞世茂联合体以31.25亿摘得,该项目销售均价不超过55800元/平方米(含全装修费用),且最高销售单价不得超过58500元/平方米(含全装修费用)。项目受“7090”限制,整个社区为高层+叠拼别墅的规划,高层总价478万-500万之间,首付190万、月供1.7万入住西四环。

  4、据乐居独家消息,项目有70平的一居,可惜仅有22套,估计内部认购都是争抢的状态,作为路人的你可以放弃了(摊手)。

  5、品牌背书,世茂+国瑞联合开发、强强联合。

  不得不吐槽的2个缺陷

  1、首当其中的就是学校了。周边距离最近的学校是大成学校,楼沐姐实测从项目到学校步行约10分钟即可到达,不过师资水平整体一般。周边虽然有景山学校、师范附小、十一学校等知名学校,可是要么属于石景山、要么在海淀,隔区上学的难度不免有些大,处于三区交界处也是一种痛吧。

  2、嗯……依旧是这个90平米的跃层户型,这个跃层虽然区别于l o f t,上下层高均为2.9米,但是上层采光欠佳,有利有弊,算是限竞房市场中产品同质化背景下的一种突破,但是效果暂未可知。下文还会展开细说。

  亮身份

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  世茂+国瑞开发、社区“高低配”

  首先、世茂国风长安这个盘是世茂和国瑞两大知名房企联合拿地开发,位居西四环、莲石路南侧,恰好处于海淀、石景山、丰台三区交界处。

  国风长安区位图 

 其次、三条轨道交通临近此盘,分别是大家熟知的1号线(距离八宝山站约1.6公里)和规划中的18号线(预计2023年通车)和M11号线(截至目前最新消息,M11号线石景山区段初步规划方案已出,预计线路最西从首钢开始,一直能通到西南三环的丽泽商业区)。

  而位于西四环这样的区位,道路交通的便捷性就不再赘述了。

  最后简要说大家关心的产品。产品为4栋高层+8栋叠拼别墅,整体容积率2.8。

  高层产品户型有90平米平层2居、90平米跃层2居以及190平米大四居,分布在1#-4#内,大约400套房源;别墅产品为上下叠设计,每栋4层,具体户型未出,总价预估2000万起步,分布在5#-12#内,大约200多套房源。其中东西向户型主要分布在1#、2#、3#处,就是下图圈起来的地方~

  预计2021年交房。

  社区楼座图

  价格倍占优势

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  均价5.4万/平米、总价478万起

  乐居独家统计,自2016年北京陆续入市限竞房地块以来,确定案名的楼盘已经达到44个,而4-5环内的限竞房仅有国风长安一个。

  5环内的7个限竞房(包含2个地块+5楼盘)中,洺悦苑已开盘,目前尾盘在售,均价均价61881 元/平方米;金融街融府目前开盘时间未知,均价约66555元/平方米;待售的佑安府和永定府更是均价达到8万+。

  对比见真相,国风长安比邻近的限竞房每平米均价低了1w+。

  五环内限竞房项目及地块一览

  往外环看,与项目距离最近的便是位于石景山五里坨板块的三盘了:绿城西府海棠、远洋五里春秋、卓越万科翡翠山晓,三盘均价均为5.2w/平米,比国风长安均价仅低2k/平米。【如果有朋友对五里坨这仨盘感兴趣,敬请持续关注,即将推出五里坨仨盘评测】

  然而光是新房价格,并不足以验证国风长安的价格优势。楼沐君再次查看周边二手房价:(石景山)远洋山水二手房均价6.7万/平、远洋沁山水均价9万/平,(丰台)金隅大成郡二手房均价大致8万/平上下,基本上呈现新房、二手价格倒挂的情况。

  说到此,不免有个疑问,价格不高的话,开发商会不会牺牲品质来扣利润?毕竟近期验房维权事件频发,作为买房人都有类似的担心。不过经考证,国风长安地块楼面价为39141.28元/㎡,项目社区采取高层+叠拼别墅“高低配”的形式,整体利润空间可期。

  户型产品

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  首期推出高层 3种户型可选

  先说90平跃层户型

  如户型图所示,东西向、建面约90平米。首层设计为“活动区域”,待客、餐饮活动均在首层进行,并且楼梯区域还可以利用起来做个储藏空间;二层为主、次卧室和卫生间。总体来说,做到了很好的动静功能分区。

  与此同时跃层户型不同于L o f t,国风长安的跃层两层层高均为2.9米,大约200套房源,2梯17户,85%得房率。

  但与此同时缺陷也很明显。此户型集中分布在2#和3#,看过上文的社区楼栋分布图你就知道,均为东西向分布;2个卫生间均为暗卫;二层设计为长条状,3米面宽、12米进深,这个长条状的空间对于年长一些的人接受难度有点大,采光和通风也会相对受到影响。

 再说90平米2居平层户型


  面宽约7米、进深大致10米,南北通透,中规中矩。

 190平大四居


  190平大平层,一梯两户,7.2米面宽,南北通透、户型方正。而不得不提及的就是户型中间的暗卫,对其评价楼沐姐认为见仁见智吧,优势是暗卫的后墙正对入户门可进行玄关的设计,但对于年长者估计比较难接受。

  此户型套数并不多,据了解是仅有几十套,颇为抢手。

 文末彩蛋

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  有关学校

  对于刚需刚改职业的朋友来说,学校是个无法忽视的问题。如果有朋友心仪这项目,同时也面临着孩子择校难的问题。楼沐姐可以提供2点建议。

  如果对学校教育资源不是很在意,可以直接选择距离项目1公里内的公立学校大成学校(13年教育,包含幼儿园1年+9年义务教育+3年高中),特色教育是英语、美术教学。

  大成学校实景

  如果对教育质量有一定要求,比较推荐的是位于海淀区的私立学校建华学校,学校内的老师和学长都是十一中学出身,师资水准高。

  且实探得知,建华学校一个学期学费2万多,一整年大致需要花费5万。入学率大致有10:1,招生门槛并不算低。

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