北京二手房的“大约在冬季”

乐居买房 2018-11-28 10:25

  北京二手房还要冷多久?

  李阿姨(化名)最近比较焦虑,打算换房的她已经签了买房的合同并付了定金,但是自己的房子迟迟卖不出去,眼看第一笔首付的时间节点下个月就要到了,真怕会违约。

  北京市住建委的数据显示,10月份北京二手住宅整体网签量仅为8879套,是自今年3月份以来的最低位,环比上月降幅达42%,再次跌进单月成交万套以内。在成交量大幅下挫的同时,成交价格也出现明显下降。有数据显示,10月北京二手房均价下跌至61103元/平方米,环比下跌1.2%。其中,大兴、丰台、朝阳三个区跌幅最大,分别下跌4.9%、3.7%、3.5%。

  李阿姨的在售房源正是位于朝阳的房产,是朝阳区名副其实的“学区房"。2017年初,同小区单价甚至逾10万元/平米,但随着北京”3.17"限购政策实施以后,朝阳区二手房又经历了被动“限价”,超过“限价”的房源就会被中介“下架”。更受打击的是,2017年朝阳区短暂实行了“多校划片”,尽管2018年再次恢复到单校划片,朝阳的“学区房”价值仍是受到了不小的影响。

  据负责李阿姨房源的中介介绍,近一段时间,仍有客户为了孩子上学选择在该小区看房买房,但是交易周期在拉长。一方面,由于入学政策的不确定性,房产与入学的关系不再像过去那样被购房群体绝对认可;另一方面,北京公积金新政后,部分客户原计划的公积金贷款被“限制”,或被迫改为商贷,或不得不暂缓购房计划。

  9月份,北京的公积金贷款出台新政,新政规定,公积金贷款的额度与缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元,最高可贷120万元,且“认房又认贷”,二套房公积金贷款的额度从80万元降低到60万元。

  实际上,这次李阿姨的购房计划也因此受到了影响。这次购房是要用儿子的购房名额来进行,本打算用儿子的公积金做二套贷款,但由于公积金新政,原本可以贷款80万,而现在只能最高贷款60万,这20万元的差价使得公积金贷款的计划落空了,不得不改为商业贷款。按25年等额本息贷款计算,每月的还款额要高出近1200元。而更有不少年轻购房群体,即使是首套房贷款,也可能由于缴存年限不足,导致公积金可贷款额度大幅降低,原本能最高贷款120万变成了几十万,直接改变了整个购房计划。

  10月份,北京二手房网签量的明显降幅印证了中介的说法,出售一套过去“炙手可热”的房源变得需要很强的“缘分感”。

  而李阿姨选择购买的,是同样位于朝阳的次新居,位于朝阳北苑的某项目。李阿姨选择换房的目的,一来是为了离子女更近一些,二来是为了改善居住品质。2015年,李阿姨的儿子新婚,选择在“新北苑”买一套两居室,单价近5万元。当时考虑到未来如果有孩子,上学还是想考虑能在李阿姨房子对口的学校就读,所以并没有考虑置换到一起居住。而今年,李阿姨的小孙女出生,为了方便照顾小孙女,全家商量以后感觉还是置换到一个小区更方便。另外,新小区的环境配建很不错,如果搬过来,李阿姨的居住品质会得到明显提升,至少从楼梯房变电梯房,对于老人来讲真是方便很多。而且这几年“新北苑”对口的学校提升很快,所以保留原有学区房的需求就没有那么迫切了。

  北京朝阳北苑有四大“神盘”,属于人们口中的“远大新”(即,位置远、房间大、楼盘新),有比较完备的物业管理,有自带的商业配套,对口小学和初中是朝阳某著名学校的分校,也有地铁站。这些因素叠加在一起,使得这片区域的房产价格从开盘价格的不到2万元持续攀升,到李阿姨儿子购买的时候是大概单价5万元,直到2017年“3.17”新政前,“新北苑”已有小区的单价达到了10万元。“3.17”新政后,北京房价停止了上涨的脚步,部分刚需、刚改群体停下了热切购房的脚步,观望情绪逐渐加重。而“新北苑”的房价也随之应声下降,李阿姨签约的房源与儿子在同一个小区,以单价8万元的价格签约,房源装修也比较合李阿姨的新意,基本可以直接入住。再加上本来李阿姨对自己的房源有很强的信心,觉得这样的位置和价格,房子又一直自住保护的很好,应该很容易出手,也是因为这样,一冲动就签下了先买后卖的合同。现在回想起来,李阿姨比较后悔急着签约购房合同了,好在谈了一个比较长的周期。李阿姨积极配合中介看房,价格也尽可能协商,以图尽早成交。

  2018年以来,不仅仅是朝阳区,北京市二手房市场基本处于稳定中下行的状态。据我爱我家集团研究院统计显示,今年5月北京二手住宅交易量创下年内高点,6-9月网签量一直稳定在1.5万套左右,但9月公积金新政的出台打破了这一状态,使网签量在10月出现了大幅下滑,远不足万套。虽然十一长假对此也有一定影响,但近乎腰斩的下降仍说明这一政策对市场产生了不小的冲击。另一方面,北京今年有大量的限竞房、共产房持续入市,给了刚需购房者更多的可选项。

  而从北京二手房市场内部来看,房源降幅也分化明显:城六区内的次新居大概率比传统意义上的“老破小”“抗跌”、学区政策有调整的相较于未出新政的区域“抗跌”、低总价相较于高总价房源“抗跌”。目前的市场对于刚需群体是个“上车”相对友好的时期,购房者的议价能力较高,事实上,目前的二手房成交也正是以首次购房的刚需群体为主力支撑。而对于刚改、置换群体来讲,市场现行压力是显而易见的,这部分的需求被严重压制,也进一步压制了京城二手房的成交量。

  因此,对于未来的价格走势,北京二手房市场仍可能保持现有的理性与平稳,预计价格出现明显反弹的可能性不大,直到今年年底都可能是“大约在冬季”。

购房 二手房 成交 北京
郑重提示广大用户:本页面内容,旨在为满足广大用户的信息需求而免费提供,并非广告服务性信息。页面所载内容,仅供用户参考和借鉴,最终以开发商实际公示为准。商品房预售须取得《商品房预售许可证》,用户在购房时请务必慎重查验开发商的证件信息。(注:本页面所提到房屋面积如无特别标示,均指建筑面积)