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2019年,中国房地产市场确定的10大趋势

大伟看楼市2018-11-29 07:43

  还有1天就到12月,还有31天就到2019年,2018年不论如何扑腾,楼市已成定局。全年销售额14.5万亿左右,销售面积在17亿平米左右。

  销售额大约上涨10%,销售面积基本持平。

  难以避免的是,各路大神又要开始这年会那年会、联盟那联盟的预测房地产市场。虽然从来不靠谱,但乐此不疲。回顾2017年底最2018年的预测,错的最不要脸的当然就是居然有人预测房地产税2018年落地。

  伟哥也挑选了一些相对不容易被打脸的方向预测预测:2019年楼市会如何?

  1:政策底部已经出现,市场底部何时出现未知!

  11月整体看,房地产政策基本平稳,相比之前频繁收紧,11月房地产政策面最大的特点是收紧约束性政策锐减。截止上周末,11月来,各种房地产调控政策合计仅20次,相比之前平均单月40次明显减少。

  11月楼市政策明显减少,只有苏州一地针对限购政策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分调控都是重申之前的调控政策,针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。

  从全国看,严格落地之前的调控政策,整体市场已经出现平稳表现,部分城市房价开始明显调整。

  市场涨幅明显放缓,是约束性政策减少的最主要原因,楼市告别高烧,房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。

  中原地产研究中心统计数据显示:金九银十成色不足,大部分热点城市成交均出现了环比的下行。20个热点城市合计成交1448万平米,环比下调了11%。

  一二线热点城市库存出现了上升的现象,最典型的北京累计库存增加超过万套。

  2018年是历史房地产调控政策次数最多的一年,各地楼市政策力度从执行情况看,已经最严格。

  2:房地产民企思考如何活下去,非民企拿地占主流

  从住宅类土地成交结构看,2018年高总价地块基本全部非民获得,这也就是2019年的趋势。

  3:2017-2018年是发愁如何买房,2019年将是如何退房

  最近各地房闹爆发,房闹们的最大理由都是买房时的双合同:

  在2016-2017年,全国各地特别是二三线城市,因为限价严格,市场供应量不足,很多开发商想出的办法就是双合同:

  什么是双合同?用人话说就是:在政府“限价”“限签”双重压力下,开发商为了能够说出价卖房,使用的一种违规行为。

  打个比方:为了控制房价上涨,相关部门要求,某某地块的楼盘,网签价格不能高于2.8万/平米,然而多数楼盘已经卖到了42000元/平米-48000元/平米。这个时候怎么办呢?开发商就想出了“双合同”的办法。签一份“购房合同”均价为2.7万/平米,再签一份“装修合同”,均价为2万/平米。而购房合同就用于网签备案。这样一来,它就在没有超过相关部门规定的价格了,也就能顺利备案了。

  但这个必然是有风险的,而最大的风险就来自的确的违规的,如果房价上涨还好,现在出现了不涨或者下调,很多购房者就开始用这个做借口开始房闹。

  4:地王售价与地价倒挂将普遍出现

  当时拿地价格是按照预期计算的,而楼市因为各种调控政策影响,出现了降温降价,这种情况下,降价入市难免。

  这个不是个案,从全国看,南京、厦门等城市已经出现一批亏本入市项目。这些城市的主要特点都是2017年周围一波高价地。而当下房价都出现了调整。包括北京等城市也已经出现了部分限竞房项目,因为对销售速度过于乐观,出现了实际亏损的现象。

  从趋势看,楼市调整才刚刚开始,如果政策不变,没有救市政策出现,后续亏损项目可能会更多。

  当然,对于地王项目来说,部分项目初期低价入市的项目属于全盘相对位置较差,容积率较高的部分房源,而且后续的市场变化不确定,所以是不是全盘亏损很难说。对于楼市来说,现金流比利润更关键的时代到来了

  5:资金价格逐渐降低,开发商融资难有所缓解

  27日,12家房企发布公告,披露其近期融资计划或公告票据上市发行。累计规模约接近300亿。截至11月来,全国多家房地产公司密集获准发行大额融资。合计数额已经超过1000亿。融资最困难的时候已经过去,所以最近土地市场又开始出现了拿地集中的现象。

  6:租赁企业将大量倒闭

  长租公 寓模式,其实对于中介企业来说,就是把原来简单的中介费+差价模式,变成了投 资者。虽然也存在跑路的可能性,非常非常低。改建、装修后的房源,必须符合空气质量相关要求。

  长租公 寓类的企业,在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%,如果计算二房东之类的同样模式交易,当下市场,已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。

  这种情况下,租赁市场特别是长租公 寓市场需要加大监管力度。

  7:2018年是转折点,2019年是小年

  2018年1月份,万科实实现合同销售金额679.8亿元,同比增加41.27%。2017年刷新历史的记录给了很多企业大量结转的机会。2018年从销售额看,依然可以冲高,但已经连续2个月出现同比下调。

  楼市单月成交连续2个月同比下调,金九银十退烧,楼市接近拐点

  2018年统计局公布的1-10月房地产数据显示,整体楼市依然处于高位,但金九银十市场退烧,成色不足。多项数据涨幅放缓,出现逐渐平稳的趋势。从全国数据看,东部与东北同比销售面积下调。全国累计的2.2%的销售面积上涨是最近半年的最低点。

  8:2018-2019年房屋质量历史最差

  所有的房地产企业都强调快周转,虽然快周转并不必然出现问题,但从概率角度看,快周转下,各种质量问题的爆发概率更是越来越高。

  而且有很多企业快周转+全员跟投,这种情况下,很多破坏基本事物规律的快周转出现了。这些房屋质量问题非常严重。而且从市场占比看,越来越高。

  限价的恶果。很多人说,限价下,开发商也赚钱啊。其实逻辑不是这样的,因为限价,导致开发商感觉自己亏了,而且最大的问题是大部分开发商不担忧销售问题,这种情况下,一房难求,房子盖的太好反应不到市场价格上。

  土地价格与销售价差越来越小。2016-2017年地王集中,而在2018年上市销售的时候很多企业发现,地价与房价接近,这种情况下,只能严控建安成本了。

  当然也有人说,建安成本占比不高,控制意义不大,对于很多接近亏损或者已经亏损的项目来说,任何成本都会收紧。

  建材成本明显上涨。这是一个最大的问题,很多开发商的建设量是外包、分包,但对于建筑商来说,也面临巨大的成本压力:当然,总结一下,2018年很多纠纷是双合同,而到了2019年收房质量问题将是比卖房更难解决的难题。

  9:什么时候抄底?

  抄底的意义就是要跌过的地方,惯例看,跌过的或者多年不涨的地方涨起来更快,没跌过的或者刚涨过的地方谈不上抄底,

  2019年是供应大年,2018年大部分城市都在上涨,过去几年的小周期已经紊乱。未来市场最容易有起色的肯定是北京及环京,另外包括厦门这些城市。什么时候这些地方见底了,其他区域市场才有见底的可能性。

  10:重申一下,预测房地产的都是骗子,全国本来不就不存在一个涨跌就能形容的共性市场,网签数据都是假的,这种情况下,唯 一确定的是楼市发展看政策,短期看政策长期还是看政策。

  看人口?看土地?不存在,三四线无数人口净流出的城市房价涨的如何如荼。归根结底还是回归城市圈,预测赶不上政策变。

  不确定的政策下,你能确定的就是未来投 资更谨慎,选择核心城市圈,选择城市的核心。


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