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两年供应118幅限价住宅用地 北京新房价格瞄准4.3万元/平

经济观察报2018-12-01 07:41

  经济观察网 记者 田国宝11月26日,北京市规划与自然资源委员会一次性拍出12幅土地,其中10幅为限价住宅地。2018年以来,北京市场累计成交48幅住宅用地。

  2017年317楼市调控前后,北京市政府在原有自住房的基础上,又增加竞限房、共有产权房等限价房供应,目前限竞房和共产房在北京住宅市场成为绝对的主角。

  经济观察网记者根据北京市规划和自然资源委员会公布的数据统计,2018年北京成交的47个限价房项目平均楼面价约为2.42万元/平方米,平均售价约为4.63万元/平方米,总货值约2500亿元。

  如果将2017年成交的71幅住宅土地也计算进来的话,这两年北京新增限价土地达到118幅,土地平均楼面价约为2.46万元/平方米,出让条件中限定的销售价格平均约为4.3万元/平方米。

  这意味着,这一价格将成为北京未来一手房市场主流价格。

  从2017年1月至今,北京累计为住宅市场提供了总建筑面积约1500万平方米的限价房土地,总货值达到6540.74亿元。目前已经入市的大约有30多个项目,还有近三分之二的限价房在路上。

  央企和国企成拿地主角

  11月26日,北京共成交12幅土地,其中11幅为住宅土地,以往北京土地市场中常见的“国民”联合体普遍缺席这场土地盛宴,央企和国企背景的开发商成为这次竞拍的主体,民企参与者只有3家。

  其中顺义新城的三幅土地分别为绿城中国、中建一局和首开金地商置联合体获得;丰台花乡两幅土地为中铁置业和中铁建工获得;大兴两幅土地被住总和北京城建两家北京市属国企拿下。

  剩余4幅住宅土地中,密云新城的39号地被民企北京檀营鑫房地产开发有限公司获得;房山30号地被华发实业获得;昌平北七家29号地被未来科学城、北京城建和金茂联合体获取;延庆新城38号纯商品住宅土地被富力和绿城中国联合体收入囊中。

  除了北京檀营鑫房地产开发有限公司作为民企拿下密云新城1幅5690平方米土地,富力和金地商置参与2幅土地竞拍外,这次土拍获得者全部为央企或国企。

  经济观察网记者走访北京多个已经入市的限竞房项目发现,随着供应增多和市场调控等影响,多数项目去化并不理想,尤其是地处密云、房山、平谷等远郊区的部分项目开始降价促销,平均降幅达到10%左右。

  而且,据大兴瀛海镇一个限竞房项目销售负责人介绍,限竞房项目利润较低,再加官方严厉打击绑定车位及地下室等变通获利行为,市场需求较为乏力,导致多数开发商拿地的积极性并不高。“这是个现金为王的时代。”

  上一次央企和国企充当土地市场主力军是在2015年前后,彼时去库存政策实施及棚改货币政策推出,使得整个行业普遍看好后市。不过至今北京市场仍有多个地王项目在等待时机。

  4.3万元/平方米

  据经济观察网记者不完全统计,2017年初至今不到两年时间里,北京累计成交118幅限价住宅用地,这些土地多数为自住房、共产房和限竞房项目,还有一小部分配建的回迁项目。

  从楼面价来看,2018年平均楼面价稍低于2017年,但2018年平均销售价格则高于2017年。这也意味着与2017年相比,剔除公建等影响,今年成交土地的盈利空间大了。

  综合两年118幅限价地块来看,出让条件中限定的平均销售价格为4.3万元/平方米,目前已经入市的限竞房项目不到40个,未来还有近80个限价地块将会陆续进入北京住宅市场。

  中国房地产业协会数据显示,10月,北京新建商品房平均价格为6.37万元/平方米,基本与9月持平。未来随着这些限价地块逐步入市,4.3万元/平方米的均价势必将对北京一手房价格形成冲击。

  118个限价地块中,大兴区最多,共有17幅土地190.79万平方米建筑面积,整体货值为838.4亿元。不过,虽然大兴项目多,但货值最大的是丰台区,虽然只有12幅土地,但货值为938.4亿元。

  昌平区以9幅土地、155.46万平方米体量和730.22亿元货值位列第三,其中未来科学城附近的北七家区域是主要区域。另外顺义、房山和朝阳的供应住宅面积也均超过百万平方米。

  从销售单价来看,最贵的是朝阳、丰台、海淀和石景山主城区,其中朝阳销售均价为6.2万元/平方米,丰台为5.71万元/平方米,海淀为5.21万元/平方米,石景山为5.11万元/平方米。另一个新兴区域亦庄也达到4.99万元/平方米。

  价格第二梯队的是昌平、门头沟、大兴和顺义,销售均价普遍在4万元/平方米级别,其中昌平为4.7万元/平方米,门头沟为4.49万元/平方米,大兴为4.39万元/平方米,顺义为4.29万元/平方米。其中大兴和顺义有大量共产房项目。

  处于价格第三梯队的为房山、延庆、怀柔、密云、通州和平谷,其中除了房山平均销售价格为3.37万元/平方米外,其他区域均价普遍在3万元/平方米以下,通州平均销售价格只有2.1万元/平方米。

  从区域上来看,未来供应的住宅项目普遍位于五环外的东北和东南区域,东北区域从北七家、孙河、崔各庄、东坝一带延伸到顺义新城、后沙峪一带;东南从黄村、花乡、瀛海等延伸到亦庄一带。


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