通州-副中心-中国阙

北京房地产观澜 2019-02-12 20:13

  北京四大班子正式搬迁通州的时候,我们写了一篇《北京政府正式搬迁,通州楼市如何演绎?》,详细阐述了北京城市副中心的规划如何影响通州的楼市。

  毫无疑问,我们看好通州副中心。

  需要注意的是,副中心不等于通州。通州的面积要大得多,而副中心仅仅是通州的核心地带,面积155平方公里的范围。

  对于副中心的楼市来说,巨量*资和人口增长是核心逻辑。

  副中心155平方公里,2018-2020年3年*资1万亿,相当于12个北京新机场的*资量;人口至2035年增加70万高素质人口,平均每年流入2.5万,平均增加住房需求8000套,刨掉公务员的周转房需求还是会明显增加。

  而前几年通州的新房住宅供给几乎为零。

  通州3年没供应住宅用地了,直到2019年1月份才重新开始供应住宅土地。

  副中心范围内,目前只有两个商品房住宅项目在售,都是多年前拿的地,一个是当代MOMA,前几个月开始卖的,一个就是今天要评级的珠江中国阙,蓄客近两年,直到年前才批了预售证,1月31日刚刚开盘。

  1月31日,离过年放假没几天了。

  春节前后是楼市的最淡季,敢在春节前开盘的楼盘,必有过人之处,必然是有底气的。

  珠江中国阙底气来自于,位置好,价格不贵,蓄客时间长,而且房源还不多。下面我们一起来详细看盘。

  珠江中国阙简介:

  珠江中国阙是纯商品房住宅项目,开发商珠江地产。项目位于通州通胡大街与芙蓉西路交汇处(运河文化广场东侧),紧邻京杭大运河,位于五河交汇处。如果熟悉副中心的规划会知道,这个地段正在运河商务区中心地带。

  项目建筑面积为33406平方米,容积率2.8。产品为151平米、177平米三居、333-364平米瞰河大宅,600平米湾区空中四合院,豪 华装修交付,均价约6.5万元/平。

  中国阙自称是运河上的豪宅,多么豪 华倒是不见得,但确实没有对手。整个通州的新盘就聊聊无几了,更别说位置好价格合理的豪宅了。副中心另外一个新盘当代MOMA的位置明显不如中国阙,均价也在7.2万/平米左右。

  在看完样板间和装修标准之后,我们认为这个价格不算贵。并非是因为开盘前中国阙一直宣传要卖8万,实际是开盘是6万多,造成的心理落差觉得不贵。而是我们通过比较通州的新房价格和二手房价格,中国阙6万多的单价确实不贵。我们知道,通州的房价是严格管控的,管控的程度可能超过了北京的任何一个其他区,因此这个价格,也有审批的功劳吧。

  中国阙1月31日已经开盘了,开盘成绩很好,号称卖了20个亿。如果真是卖了20个亿,那么所剩的房源应该极少了。而我们大年初五赶过去,销售表示仍然可以排个意向,等房源释放,看来应该还有些房源。当然也有可能是相对较差的房源,中国阙有个比较严重的缺点,我们后面再细说。

  评级:

  地理位置    ★ ★ ★ ★    

  区域规划    ★ ★ ★ ★ ☆ 

  项目本身    ★ ★ ★ ☆  

  商业设施    ★ ★ ★ ★ 

  学区教育    ★ ★ ★  

  医疗配套    ★ ★ ★ ☆ 

  环境绿化    ★ ★ ★ ★ ☆ 

  房价指数    ★ ★ ★ ☆

  综合得分    ★ ★ ★ ★

  注:每项满分为五颗星★ ★ ★ ★ ★

  *资评级:跑赢大市

  购买建议在文末。

  下面是单项详细评级。

  地理位置    ★ ★ ★ ★ 

  中国阙位于通州京杭大运河与通胡大街交汇东北角,运河文化广场公园的东侧,如下图所示。图中的运河两侧基本都算是运河商务区的范围,规划将打造成北京又一个CBD区域-运河CBD。

  项目距离最近的地铁站6号线通运门,隔河相望。通运门现在尚未开通,从项目地址需要过桥绕一下,距离尚可。项目北侧几百米就是原“彩虹之门”的位置,“彩虹之门”后期规划变成了“通州三塔”,将来也可能设地铁站的。项目往南沿着运河两三公里处,将建设亚洲最大的交通枢纽站-北京城市副中心站。

  北京城市副中心站是即将开工建设的京唐城际铁路和京滨城际铁路(京唐共线段)的设计起点以及建成初期的运营始发/终到站,同时也是城际铁路联络线(首都机场~北京新机场)的重要枢纽站。北京城市副中心站将预留与京哈线联通的市郊/普速列车站台。此外,北京地铁R1线(如果还有的话)、副中心轨道交通N2线、北京地铁6号线也将在本站实现换乘。

  驾车的话,项目离通燕高速和东六环都很近,比较方便。总之,虽然远在东六环,但是副中心的交通环境已非以前可比。如果您在意从通州进城的交通需求,公务员们也有同样的需求,副中心规划设计的时候已经充分考虑了这些交通的问题。总之交通条件还不错。

  区域规划    ★ ★ ★ ★ ☆

  项目所在的位置,被规划为运河商务区。副中心有三大定位,分别是:行政办公,文化旅游和商务服务。商务服务即运河商务区的区域如下图所示。运河商务区的主要定位是高端的金融产业,目前已经吸引了北京银行,华夏保险,阳光保险,天安保险等等金融公司的入驻。金融行业的资源也是有限的,目前来看,金融街,丽泽,副中心和雄安都在竞争这些存量资源,这几个区域都各有优势,惨烈的竞争不可避免,未来招商引资发展如何还很难讲。目前运河两边的建设进行得如火如荼,部分高楼大厦已经基本成型,按照规划,运河商务区的商业办公面积体量将是国贸CBD的两倍。

  商务区的规划,除了办公楼之外,还有酒店和商业,未来这个区域会有多家五星级酒店,也有多家高档购物中心,包括远洋新光天地,保利大都会,北京ONE,还有珠江地产自己打造的合生汇,就在项目的旁边。

  另外,副中心对于运河两侧的生态修复和绿化尤其看重,项目的门口就是三个运河公园。

  项目本身    ★ ★ ★  

  项目建设面积33406平方米,容积率2.8。社区其实较小,密度较高,一共4栋楼。销售介绍说房源一共只有280余套。

  项目总共有3栋住宅出售,1号楼和2号楼是东西向,面向运河,俯瞰河景。1号楼主要是350平米左右的平层大宅,2号主要是330平米左右的平层。3号楼是南北向的,主要是151~181的三居,看河景效果就要差一些。另一栋4号楼,据说是要等政府回购。楼栋位置和编号如下图所示。

  3号楼最高,28层高层,主要产品是151平米的纯南向三居,175~181平米的三居。两种户型图如下图所示。

  151平米的纯南向三居,价格最低,大约6万左右,因此只要900万出头。175~181平米的户型都比较类似,只是位置不同。181平米的南北三居最贵,181的户型是边户,采光和视野更好一些,大约总价在1200万左右。

  我们注意看看项目的南侧有一大片建筑,即上面沙盘图的左侧,矮的一片建筑,就是将来要建设的合生汇购物中心,而旁边的有两个柱形的建筑,上面写着两行小字,看不清没关系,我来告诉你,上面分别写着:规划高度192米,规划高度210米。

  如果换张图看,就会发现其中的秘密。下面这张图是中国阙从北向南的宣传图。看到没有,那两个矮柱子其实是两栋超高层建筑(下图左边的两栋银色建筑),未来作为写字楼和酒店。关键在于高度,中国阙的3号楼一共28层,总高不到100米,而这两栋超高层建筑要比3号楼高出一倍!

  那么问题来了,3号楼距离这两栋高层建筑仅仅100~120米,采光会被遮挡吗?

  会的。

  这是这个项目目前看到的最大问题,这么重大的缺点怎么能直接告诉你呢?所以在沙盘图上,开发商玩了个小花招,把两栋超高层建筑的模型做得非常矮。

  这个影响有多大呢?

  我们专门计算了一下:

  3号楼的顶层28楼,

  一年共有160天采光时间小于三小时!

  一年共有147天采光时间小于两小时!

  而1楼就更惨了:

  一年共有264天采光时间小于三小时!

  一年共有240天采光时间小于两小时!

  当然,由于是不完全遮挡,两栋超高层建筑中间还有点距离可以透过光照,因此实际情况会好一些。我们认为,如果要买3号楼的房子,最好是西边户和高楼层的。低楼层的采光太差,慎重选择。不知道为什么开发商不把合生汇购物中心设计在中间,这样就不会有严重遮挡的问题了。

  下面说说项目的优点,层高3.3米,装修标准比较高。销售称样板间里除了家具和软装都是交付标准,而且豪宅的标准还有不少细节。比如智能降噪,楼板降噪,智能新风,智能电梯入户,同层排水等等。

  项目的绿化率是30%,车位比是1:1.5,物业是第一太平戴维斯物业,交房时间是2021年上半年。

  商业设施    ★ ★ ★ ★

  开发商珠江地产在项目旁边会建设一个合生汇购物中心,可以说下楼即是商场。目前朝阳区的合生汇经营得非常好,是北京又一个适合休闲购物的时尚购物中心。

  按照现在的规划,运河商务区就有好几个购物中心,副中心的购物中心简直多到过剩,未来竞争一定很激烈。

  学区教育    ★ ★ ★ 

  目前附近的学校有北京小学通州分校,中学则有北京二中。项目还没有建成,不过应该与旁边的京贸国际城学区一致。项目附近的幼儿园有5家,方便选择。

  医疗配套    ★ ★ ★ ☆ 

  项目5公里范围内,将会有安贞医院通州院区、新华友谊医院、潞河医院等等医院。

  环境绿化    ★ ★ ★ ★ ☆ 

  项目一公里范围之内有五大公园,坐拥北京很罕 见的优美生态环境。

  五大公园包括,运河文化广场公园(53万平米)、运河奥体公园(368万平米)、月亮河公园(10万平米)、生态绿岛(30万平米)、西海子公园(14万平米)。

  房价指数    ★ ★ ★ ☆

  中国阙相对较小的户型均价为6~6.5万/平米,300平米以上的大户型,虽然是东西朝向,由于无遮挡能看河景,相对贵一些,均价在7万以上。

  先看看项目周边的可比的新房价格:

  通州当代MOMA,均价7.2万,位置在玉桥西路与运河西大街交汇处,户型相对较小一些。这个位置是不如中国阙的。

  1月份通州还拍出了两块限竞房,同样位置不如中国阙,限均价是5.5万。限竞房通常只是简单装修交付,而且房本下来后5年限售。

  因此跟其他新房比,中国阙的价格很合理,甚至显得更便宜。

  我们再来看看周边的二手房价。

  BOBO自由城,2001年花园洋房小区,链家上最新价格是5.7万/平米;

  京贸国际城西区,2003年板塔结合小区,链家上最新价格是5.5万/平米;

  运河湾,2009年板塔结合次新小区,链家上最新价格是5.9万/平米;

  K2百合湾,2012年板塔结合小区,链家上最新价格是6.3万/平米;

  由此可见,次新二手房的价格,已经直逼中国阙的价格了,考虑到中国阙的豪 华装修和纯新房的优势,目前的定价非常合理。

  总之,我们认为中国阙的定价合理,最大的问题是3号楼的采光遮挡。

  投 资评级  -  跑赢大市

  每个楼盘,每个房子,都有自己的定价。有的定价低估了房子的内在价值和未来的预期,有的定价是充分反映了价值和预期,而有的则是过度定价,透支了价值和预期。

  因此对于不同的房子,我们对于*资价值的评级包含以下分档:

  跑输大市

  跟随大市

  跑赢大市

  大幅跑赢大市

  注:这里所谓的大市,可以看成是链家网上的北京二手房平均价格,相当于北京城区和近郊的二手房指数。

  一家之言,仅供参考。

  购房建议:

  项目优点:位置好,规划强大,环境上佳,商业配套完善,副中心稀缺品质盘。

  项目缺点: 容积率较高,社区较小,3号楼被严重遮挡,河景房户型太大。

  如果你有通州的买房资格,不差钱的话,可以考虑中国阙,价格合理,位置有优势,装修标准较高;如果考虑南北向的户型,建议选择高楼层和西边户的户型,回避低楼层的户型。

项目 公园 建筑
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