限竞房or共产房or二手房?最新“上车”攻略请查收...

饭总选房 2019-02-12 20:21

  编者按:

  在很多人心中,拥有属于自己的房子才是真正有了家,但房地产市场又是很复杂的,房价上涨的时候,大家抢着买房,坐等*值,而房价走势一旦有变,买涨不买跌的心态便会让购房者犹豫不决。以北京市场为例,经过近几年的密集调控后,处于观望状态的购房者越来越多,而他们最关心的就是2019年房价走势以及是否应该出手。

  本文,编者通过近期的土地、新房以及二手房成交数据,为大家梳理一下2019年北京楼市走势,希望能够为犹豫中的购房者做一些参考。

  新房市场

  北京新房市场全面进入限竞房和共有产权房时代

  2018年,北京土地市场整体呈现下滑趋势,从成交量来看,合计出让72宗土地,住宅用地成交52块,其中有51宗是限竞房或共有产权住房地块,仅有一宗商品房住宅地块,其中限竞房成交40宗,成交建筑面积近500万㎡,共有产权住房成交10宗,成交建筑面积超100万㎡,另有一宗地块为限竞房含共有产权住房。

  总体来看,土地市场全面进入调控时代,“限竞房”、“共有产权房”成为地块成交的主要方式,同时这也标志着北京的住宅市场全面进入了限竞房和共有产权房时代。

  限竞房

  2016年北京“930新政”后,北京开始力推“限房价、竞地价、竞自持”的土地。把2018年称作“限竞房元年”并不为过,但与限竞房的井喷式入市相比,它的去化表现并不算理想。

  据统计,截止12月28日,北京已经取证的限竞房项目有37个,有成交记录的有29个,合计22000余套房源,网上签约4518套,成交面积约为46万㎡,成交总金额约227亿元,成交均价为49248元/㎡,据此推算,网签率为两成左右。总体来看,2018年限竞房项目成交并不理想,市场分化严重,购房者的观望情绪强烈,但2019年这种状况有望迎来改变。

  与2018年限竞房元年的各种不确定性政策相比,2019年,政策对限竞房项目具备了更明确的规划,开发商也有了更多的限竞房项目运营经验,更多中高端的优质限竞房项目也即将进入市场,加之过完年后,购房人数明显增多,多重因素叠加,2019年限竞房市场或迎来真正的*爆行情,北京楼市或将再度进入卖方市场,对限竞房项目感兴趣的饭团们,最好还是看准项目及时出手,尤其是2019年前两季度,对于广大刚需来说,是一个重要的购房机遇点。

  共有产权房

  据编者了解,2018年北京共有产权房供应22066套,成交7729套,与限竞房项目一样,共有产权房的去化同样艰难。北京楼市已经开始了结构化的调整,除普通住宅以外,共有产权住房正逐渐成为交易的重点,而2019年这种趋势依然会继续。

  日前,北京两会上明确:2019年北京将完成1200公顷住宅供地、建设筹集租赁住房5万套、政策性产权住房6万套、完成棚户区改造1.15万户,其中6万套政策性产权住房主要是共有产权房。

  北京市住建委近日透露,“今年还要继续加大商品住房供应,特别是共有产权住房。年底前力争实现已出让土地的53个项目全面开工、启动网上申购共有产权住房1.8万套以上。”

  以此来看,2019年有望迎来共有产权房集中入市的一年,共有产权房正在逐渐形成规模,算上即将入市、启动网上申购以及正在开发的共有产权项目,未来北京潜在供应量或将对现有的楼市格局带来冲击。共有产权住房用地密集上市,未来将有效降低炒房者对北京住房市场的投机预期,对刚需购房者来说具有重要意义。

  共有产权房虽然不是100%产权,但毫无疑问是一个“上车”的机会,而且巨大的价格优势一定会让很多刚需购房者动心,加之在2019年即将入市的共有产权房中,有不少位于海淀、东坝等区域的优质项目,资金不是特别充足又想在核心区域买房的刚需购房者可以重点关注。

  二手房市场

  自2009年北京二手住宅网签量首次超越新房后,北京房地产市场就正式跨入存量时代,2018年二手房市场依然占据成交主导地位,中原地产研究中心统计显示,2018年北京二手住宅共成交15.3万套,比2017年的13.6万套略有增加。

  过往历年,经济高速发展、土地价格上涨、房地产市场繁荣等因素让北京二手房价格始终保持上升趋势,即使有政策调控,效果也不明显。

  首先从月度数据来看,1月16日,国家统计局发布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,北京二手住宅销售价格环比下降0.2%,自2018年10月以来,已连续下跌三个月。

  从年度来看,据我爱我家集团研究院数据显示,2018年北京全市二手住宅的平均成交价格为56118元/㎡,环比2017年下跌4284元,跌幅为7.1%;这也是自2009年以来十年里的首次下跌。

  2018年北京二手房价格出现下跌,主要是因为北京的政策调控力度和政策执行力度为历史之最,各种限制政策挤压出了房价中的水分,房价的下跌很大程度上是在2010年至2017年价格过快上涨的背景下,价格向价值理性回归的一种表现,整体看,2019年二手房市场的整体健康度更高,这也更有利于北京二手房市场的长期发展。

  决定价格的永远是供需关系,2018年的北京二手房市场的降价掺杂了太多的政策因素,并不能反映真实的市场情况,成交量上涨,成交价格却下降,这样的市场情况很难长久。

  对于购房者来说,二手房的周边配套设施相对完善,入住等待时间较短,价格相对较低,可选择空间也比较大,在房价预期企稳回升的2019年,二手房也必将继续成为刚需购房者的重要选择。

  编者观点:

  2019年,北京的房地产市场将迎来一个转折点,随着"房住不炒"的真正落实、楼市长效机制的持续建立、加之房产税立法与租购并举的推进、以及限竞房和共有产权住房的大力发展,北京的房地产市场从源头到结构都将迎来新机遇。

  经历了近几年的密集政策调控后,2019年市场普遍预测北京楼市将迎来低谷爬升期,在此背景下,2019年,尤其是前2个季度,对于刚需购房者来说,或将迎来罕 见的出手置业机会。

  春节已经过去,买房这件人生大事也该提上日程了!合理分析,理性出手才是最正确的,再晚,可能又要后悔很多年了!

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