帮住楼盘专业测评: 首付220万起 东五环临铁新房 | 绿城北京沁园

买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。接下来，本系列会陆续覆盖北京全部新房，敬请期待。

今天测评的楼盘是

朝阳豆各庄 | 绿城北京沁园

销售对象

符合北京市限购政策的购房人群

限购政策

(1) 京籍家庭

· 已婚家庭，名下无房，则可购买两套住房

· 单身未婚或离异人士，名下无房，则可购买一套住房

(2) 非京籍家庭

· 在京无住房且连续60个月(含)以上在京缴纳社保或个人所得税的非京籍居民家庭，可购买一套住房

· 持有效《北京市工作居住证》可与京籍家庭享同等购房资格

产权比例

购房人购买并持有住宅100%产权份额

转让机制

购房人取得不动产权证后可随时转让所购房屋

出租收益

出租全部收益归购房人所有

楼盘名称：绿城北京沁园

开 发 商： 绿城＋金茂

产品均价：约6.5万/㎡

产品总价：约510万起/套

产品户型：77㎡/80㎡/82㎡两居、93㎡/106㎡/107㎡/120㎡/123㎡三居、149㎡四居

总  户 数：1657户

楼  栋 数：10栋

容  积 率：2.85

绿  地 率：30%

车  位 比：1:1.2

梯  户 比：2梯4户、2梯5户

房屋属性：商品房

交房时间：预计2024年5月31日

楼盘地址：地铁7号线黄厂站西南侧300米

产品公布历程    

•2021年 5 月，绿城拿地

•2021年 7 月，规划公示

•2021年 8 月，案名曝光

•2021年10月，首期开盘

项目区位及周边配套

户型分布

亮点一：近地铁，出行便利

项目临近地铁7号线黄厂站，步行距离约460米。7号线连接多条地铁线路，4站可达欢乐谷，8站可达环球度假区，并且可换乘多条线路快速通达北京各区域。

亮点二：公园地产，生态环境宜居

项目周边公园环伺，距离马家湾湿地公园仅1.2公里，生态环境宜人。此外，项目采用围合式布局，打造2万平中央花园，保证户户有景，使得居住体验更加舒适。

区域规划：

绿城北京沁园位于北京城六区之一的朝阳区，在《朝阳分区规划（国土空间规划）(2017年—2035年)》中明确的2035年远景目标：努力把朝阳打造成为首都高质量发展示范区、文化创新引领区、国际交往中心区、绿色宜居标杆区。

朝阳区是北京市的经济强区，CBD、中关村朝阳园、奥林匹克中心区等功能区聚集于此。在《朝阳分区规划（国土空间规划）(2017年—2035年)》中，CBD、中关村朝阳园、金盏国际合作服务区将成为新的GDP增长极，一批特色产业园区也会联动协调发展，同时加快构建“两轴两带三区”空间布局，南部地区有序崛起，东部地区加速跨越，疏解非首都功能取得更大成效，全区基本实现城市化。

板块规划：

绿城北京沁园位于朝阳区豆各庄板块，位于朝阳区东南部，南与通州台湖相连，西与王四营相邻，地处CBD、亦庄、北京副中心三大黄金区交汇处。同时项目临近中关村朝阳园垡头区，区域承接朝阳北部产业区资源外溢，从而推动科技产业、文化产业、商务服务业、金融产业等重点产业联合互动发展。

项目周边的焦化厂片区也已经纳入规划，预计会建成类似798工业园区的产业园和焦化厂遗址公园，具体有待进一步规划公示。

周边配建：

项目直线距离约380米处建设有商场惠多港，目前基本建设已经完工，正处于招商阶段。

• 周边交通

自驾：项目位于朝阳区豆各庄板块，周边交通线路四通八达，东五环、京津高速、京哈高速等主干道环伺。从项目出发，驾车约500米可上东五环，往北可换京通快速路到达国贸CBD，往南可换京沪高速到达分钟寺桥，往东可换通马路直达副中心运河商务区。

地铁：距离项目最近的地铁站为地铁7号线黄厂站，直线距离约450米。7号线串联起北京欢乐谷与当下最具人气的环球影城，从黄厂站出发，4站可达欢乐谷，8站可达环球度假区，并且可换乘14、10、4、9号线等线路快速通达北京各区域。

公交：项目1公里范围内覆盖化工桥东站、地铁黄厂站、孙家坡站、孙家坡南站等7个公交站，可乘坐348路、457路、637路、专170路等多条线路。其中，距离最近的公交站点为化工桥东站，直线距离约274米，乘坐348路可直达九龙山，乘坐637路可直达劲松、双井等地。

• 周边教育

项目周边覆盖3所小学、2所中学和一所国际学校：

3所小学：北京朝阳区实验小学博远分校（约1.7公里）、北京朝阳区实验小学西直河分校（约1.8公里）、北京市一七一中学朝阳豆各庄分校小学部（约1.9公里）。

2所中学：北京市第一七一中学朝阳豆各庄分校（约2.0公里）、北京市第五中学双合分校（约2.0公里）。

1所国际学校：芳草地国际学校富力分校（约880米）。

项目规划有3200㎡幼儿园用地，具体引入的教育资源暂未可知。

• 周边医疗

项目周边覆盖：

4个综合医院：北焦医院（约3公里）、北京军海中医医院（约3.9公里）、北京仁安医院（约4.2公里）、北京伟达中医肿瘤医院（约4.7公里）。

3个社区医院：豆各庄社区卫生服务中心（约597米）、孛罗营社区卫生服务站（约1.6公里）、西直河社区卫生服务站(约1.7公里）。

距离项目最近的三甲医院是北京市中医药大学东方医院，直线距离约10.2公里。

• 周边公园

项目周边5座公园环伺：

富力又一城公园（约370米）、马家湾湿地公园（约1.2公里）、北焦公园（约1.5公里）、郎各庄休闲公园（约2.4公里）、梧桐公园（约2.9公里）。

• 周边商业

项目周边有3个广场/商厦：

5公里范围有惠多港（建面约13万平，距离约380米）、朝悦百惠购物中心（建面约18万平，距离约2.6公里）、维吉奥商业广场（建面约13万平，距离约4.6公里）。

参考数据：合生汇（北京）建筑面积约31.7万平

项目北地块开发商配建大型商业体和三幢商业写字楼，具体有待进一步规划公示。

文中关于配套距离描述，根据高德导航测距，仅作参考，以官方实际测量为准。

朝向：

此106平米户型，3室2厅2卫，为正南正北朝向。全南朝向，全装修交付。

户型功能区：

户型内功能分区如图中所示，包含：

客厅（1个）

餐厅（1个）

厨房（1个）

卧室（3个，包含1个主卧、2个次卧）

卫生间（2个）

多功能间（1个）

市场竞争力：

将此户型以南北采光面作为划分，则南向采光面上，分布有4个功能空间，长度达11.3米。这种分布，在106㎡面积段，比较具有市场竞争力。

因北京太阳照射和南北季风的影响，一般来讲同样面积段下，户型南向“宽度越大，房间越多”则户型相对越好。

卧室和客厅分布在南向采光面上，这种分布格局在现如今新房产品中较为典型，也是公认较为符合北方居住生活的户型格局。业主主要活动区域，需要充足的采光和良好的通风效果，所以新房户型一般会将客厅和主卧放置在南向。

户型主要亮点：

1、南向三面宽，户型方正，三个卧室都分布在拐角处，隐私性强。

2、入户门处设置灵动空间，可打造成玄关或放置大型储物架，连接书房的墙为非承重墙，也可拆除改造成大次卧。

户型劣势：

1、卫生间皆为暗卫设计，通风不畅，且如果开门的话正对餐厅，影响就餐体验。

2、客厅南向面宽较小，仅3.2米，活动区域容易受限。

朝向：

此123平米户型，3室2厅2卫，为正南正北朝向。南北通透，全装修交付。

户型功能区：

户型内功能分区如图中所示，包含：

客厅（1个）

餐厅（1个）

厨房（1个）

卧室（3个，包含1个主卧、2个次卧）

卫生间（2个）

多功能间（1个）

市场竞争力：

将此户型以南北采光面作为划分，则南向采光面上，分布有2个功能空间，长度达6.8米。北向采光面分布4个功能空间。这种分布，在123㎡面积段，竞争力稍弱，算中等偏上户型。

因北京太阳照射和南北季风的影响，一般来讲同样面积段下，户型南向“宽度越大，房间越多”则户型相对越好。

卧室和客厅分布在南向采光面上，这种分布格局在现如今新房产品中较为典型，也是公认较为符合北方居住生活的户型格局。业主主要活动区域，需要充足的采光和良好的通风效果，所以新房户型一般会将客厅和主卧放置在南向。

户型主要亮点：

1、三个卧室分别分布于三个拐角，隐私性强，互不打扰。

2、户型设置带窗灵动空间，可打造成书房或是衣帽间，连接北向次卧的墙为非承重墙，也可拆除改造成大次卧。

户型劣势：

1、入户玄关过道长达5米，造成空间浪费。

2、123㎡的三居面积尺度做成南向两面宽属实不太尽人意。