楼盘测评|新力月湖郡

一、项目概述：新力月湖郡由6栋高层住宅和1栋公寓组成，在售建面约110、123㎡非毛坯住宅。

二、适合人群：110㎡户型门槛较低，适合对地铁通勤要求较高，追求一定生活品质，首付预算在40-50万的刚需人群。

三、地段位置

1.地段描述：长沙文化创新创意的前沿阵地

2.区域概述：新力月湖郡位于开福区万家丽路与三一大道交汇处（东南角）。开福区位于长沙市主城区北部，傍湘江下游东岸，处浏阳河、湘江汇合之东南端。东与长沙县、芙蓉区接界，西与岳麓区毗连，北与望城区相邻，南与天心区相接，辖16个街道，总面积188平方千米，区域常住人口超过82万。

开福区是国家长株潭城市群“两型社会”建设试点的重要区域，拥有长沙湘江新港码头、长沙火车货运站，京珠高速、长永高速、京广铁路、武广高速铁路、长石铁路、107国道、319国道贯穿全境，是省内唯一集铁路、公路、水运、航空和管道五种物流元素于一体的区域。

目前开福区市中心发展成熟，有着长沙最核心的五一商圈、芙蓉商圈，但是由于土地资源稀缺，住宅供应少；内五区房价洼地则是开福北，单价万元以下楼盘集中于此。未来随着地铁1号线延长线的拉通，金霞和苏托垸的不断崛起，市中心外围板块也将迎来黄金发展期。

3.板块概述：新力月湖郡隶属于马栏山板块。马栏山前身是长沙最大的城中村鸭子铺，是长沙六大重点片区之一，2017年正式命名，地处开福区，北接福元月湖，连通万家丽北，东临星沙通松雅湖，西侧浏阳河一线景观，占据二环边的位置。

马栏山视频文创产业园总规划面积约15.75平方公里，依托长沙世界媒体艺术之都之名，广电大本营之利，将数字经济和文化产业深度融合，目前已累计819家企业汇聚。预计未来3-5年进驻人口将超10万。未来马栏山区域周边的住房需求，也将一步步提升到一个峰值。

2020年马栏山共推介5宗地块，其中仅1块住宅性质用地。根据核心区域规划，马栏山住宅地块还有4宗，集中在万家丽路和鸭子铺东路两侧，即A78、A80、A91、A92地块。整体上，片区住宅地块供应非常少，新房库存稀缺。

四、产品特色

1.特色描述：绿化率40%，楼间距约50米

2.产品特色概述：新力月湖郡只有一期开发，总占地面积3.4万方，总建面15.4万方，绿化率40%，由6栋住宅、1栋公寓、1所幼儿园以及部分社区底商组成。住宅为29-34层的高层，两梯四户，类板式楼结构，楼栋错开排布，楼间距约50米。项目推售户型仅有2个，分别为建面约110㎡和123㎡产品，均为三居室，总共748户，两梯四户，都是非毛坯交付，整体交房时间为2023年12月。

小区内设置8大景观功能模块+1条健康慢跑道+1架空层（欢乐童梦场）+2漫悦生活馆，3号栋底部架空层设有儿童游乐区域。整个小区总共设有两个人行主入口和两个车行入口，地上车位100个，地下车位超900个。两个人行主入口为7栋楼下、售楼部主大门；两个车行入口为南面4#5#一个，东面1#2#一个，解决了业主上班下班的高峰引流。

项目目前在售1#、2#建面约110㎡、123㎡非毛坯住宅，均价13500-14000元/㎡。

效果图

五、户型分析

1.户型亮点：三开间朝南，1.8米进深阳台

2.楼盘户型：A1户型123㎡

3.户型描述：新力月湖郡建面约123㎡三室两厅两卫平层户型，三开间朝南，通透明亮；餐厅、客厅一体化设计，客厅开间约3.8米，客厅南面是 1.8米进深的大阳台，餐厅北面为生活阳台，空气对流，通风和采光俱佳；主卧套房设计，双飘窗设计，得房率更高。

不过进门玄关进深较短，发挥空间有限，储存柜不能做得特别大。

六、交通出行

1.出行描述：自驾和公共出行皆便利

2.轨道交通：新力月湖郡距离地铁5号线马栏山站约100米、鸭子铺站约800米；地铁3号线月湖公园北站约1.3公里，日常出行不拥挤。

5号线一期工程作为长沙市轨道交通线网中主城区东部的南北向骨干线路，全长22.5公里，起于雨花区毛竹塘站，止于长沙县水渡河站，连接雨花区、芙蓉区、开福区和长沙县。

此外，2020年6月底长沙批复有轨公共交通——马栏山线，规划期为2020—2022年，全长约 7.9km，全线共设置车站 10 座。具体路线为烈士公园东到中南汽车世界，整体串联了串联烈士公园、马栏山视频文创园、月湖公园、湖南广电、世界之窗等重要客流需求点。

3.公共交通：新力月湖郡周边设有甘家老屋、马栏山、朝阳村、彭家园、广电中心（会展中心）公交停靠站点，有807路、810路、122路、142路、158路、208路、218路、281路、375路等多条公交线路途经，可快速通达城市其他区。

距离项目最近的公交站是甘家老屋公交站，相距约200米，可到达烈士公园、湖南省植物园、雨花区政府等多元化场所。

4.自驾：新力月湖郡位于开福区万家丽路与三一大道交汇处（东南角），三一大道是贯穿长沙东西走向的基本主干道，东到星沙，西达岳麓区，不过上下班高峰期会堵车；万家丽高架是贯穿长沙南北走向的交通大动脉，往南走可到万家丽广场、雨花区政府等地，无红绿灯畅通无阻。

七、周边配套

1.配套描述：自建幼儿园，周边有多所小学

2.教育配套：新力月湖郡自建1所幼儿园，周边2所小学；幼儿园建在小区内部（面积1363.74平米），距离马栏山小学约500米，马栏山小学是2010年在学校原址上新建的一所新城区配套建设学校；距离清水塘溪泉湾小学约900米。

马栏山视频文创产业园内还规划了清水塘绿地小学、朝阳小学和朝阳中学。

清水塘绿地小学已于2020年12月16日奠基，未来更有规划朝阳小学（规划18个班，容纳学生810人，投资7500万）朝阳中学（规划36个班，容纳学生1800人，投资23500万）总投资3.1亿，由政府筹建。

3.医疗配套：新力月湖郡距解放军第九二一医院约2.9公里，距湖南省人民医院（马王堆院区）约3公里。

湖南省人民医院马王堆院区，成立于1963年，湖南省直属正厅级事业单位，是一所集医疗、科研、教学、保健、康复、急救、管理于一体的省三级综合医院。

4.公园配套：新力月湖郡北侧直线距离800米是月湖公园，适合日常散步休闲。项目坐落于浏阳河边，拥有浏阳河风光带，西侧马栏山视频文创园里面也有中央绿轴公园，里面有市民游乐区、健身步道等设施。

5.其他配套：新力月湖郡距金马大市场约300米、月湖大市场约400米、小区外有大量沿街商铺，另外地铁四站路可直达万家丽国际购物广场，项目3公里的范围内有湖南第二高楼380米地标星城光塔。

娱乐配套方面，项目距离世界之窗约1.4公里，已实现陆乐园、水公园、儿童乐园三园一体。

八、价格分析

1.价格描述：与周边在售新房房价基本一致

2.价格现状：新力月湖郡位于开福区万家丽路与三一大道交汇处（东南角），在售建面约110㎡、123㎡非毛坯住宅，均价13500-14000元/㎡，与周边在售新房房价基本一致。二手房方面，距离新力月湖郡较近的两个小区，威尔士春天挂牌均价约10700元/㎡，绿地V岛挂牌均价13100元/㎡。考虑到项目属于片区内稀缺的刚需住宅，处于正地铁口的位置，依旧具备较高的竞争力。

3.价格潜力：此项目具有较大的价格潜力。新力月湖郡在售建面约110㎡、123㎡非毛坯住宅，均价13500-14000元/㎡。项目位于发展成熟的马栏山片区，一交房就可以享受到便利的生活，不用去等商业的培育周期；5号线正地铁口，出门两条主干道万家丽高架和三一大道，可以通达全城。

从项目本身而言，户型设计方正，是片区内屈指可数的新房项目，在填补片区住房空白下，新力月湖郡不走寻常路，定位为刚需群体，性价比不言而喻。

九、项目亮点

1.地处成熟地段

新力月湖郡位于开福区万家丽路与三一大道交汇处（东南角），北面直线距离600米是湖南广电，可坐享马栏山片区发展利好。

2.紧邻地铁，交通出行便利

项目紧临地铁5号线马栏山站1号口，出门即地铁，与2、3、4号线均可实现换乘。

3.生活配套完善

紧邻金马大市场、月湖大市场、大量沿街商铺，生活便利。

4.在片区具有稀缺性

作为片区内在售不多的新房项目，具有明显的稀缺性。