重磅！东莞一天出台三大楼市新政！

政策解读

发布于 2023.04.03 10:47 阅读：1.3w

3月最后一天，东莞楼市出台了三大新政。

第一大政策是关于公积金：降首付提额度。首付降至20%，额度提至100万元，4月3日起政策正式实施。

第二大政策是关于“带押过户”：4月3日起将启动“双预告登记”等业务办理，存量商品房“带押过户”正式进入实操阶段。

第三大政策是关于“启用商品房预售资金现金保函”：对自愿加入“诚信联盟”、向社会公开承诺诚信守法经营的优质房地产开发企业，申请商品房预售资金使用时实行“扶优”政策，可凭相关银行出具的现金保函置换商品房预售资金。

公积金政策其实上周已经传开，今天与二手房“带押过户”一同发布，而且正式实施日期都在4月3日，意义明显，就是在第一季度结束第二季度开启这个时间节点，为市场释放更多利好，一个利好新房市场，一个利好二手房市场。再叠加“商品房预售资金现金保函”这一“扶优”政策，对开发商现金流将有很大帮助。

公积金新政

对于优化贷款政策，东莞市公积金管理中心说了两点：

第一，截至2023年2月末，我市住房公积金资金净流量滚动平均值自2021年2月以来已实现连续25个月为正数，个贷率也从2020年12月末的92.51%的历史峰值降至77.06%，呈现持续净流入势头。

第二，近年来我市住房价格稳中有升。为支持刚性和改善性住房贷款需求，尤其是突出对首套首贷的支持，支持落实国家生育政策，有必要结合实际对我市住房公积金贷款政策进行优化，从而更好体现住房公积金的惠民作用。

具体来看看政策。

一是最低首付款比例本地贷款首套不低于20%、二套不低于30%，异地贷款首套和二套均不低于30%。

解读：对首套和二套首付比例做了调低，降低了上车门槛，此举旨在满足刚需和改善需求，刺激这部分人群入市。

二是月还款额占家庭收入的比例上限为55%。

解读：今年开年以来，银行个人存款在增加，也就意味着消费力减弱，市场信心还有进一步待提振，尤其是房地产信心恢复的当口，更需要利好政策来稳定。提升月还款额比例，也是应形势而动。

三是养育二孩及以上多子女的缴存人购买首套自住住房，单笔贷款在计算可贷额度基础上上浮20%。

解读：对二孩及以上的多孩家庭，这两年一直是重点考虑关照对象，包括教育、医疗、产假等等。提升多孩子家庭首套贷款额度，也是更好地进行政策倾斜，降低认购成本。

四是最高贷款额度首套为100万元、二套为60万元。

解读：可贷额度虽然提升不大，首套二套仅提高了10万，但也是很大的利好。公积金贷款利率低，提升额度也减轻了购房者置业成本，东莞不少区域的房价在1.8—2.5万元之间，一套100平的小三房，这个贷款额度加上首付比例的降低，搞个组合贷完全可以覆盖的，对刚需购房者来说，非常友好。

ps:

养育二孩及以上多子女缴存人购买首套自住住房的额度上浮政策，是否与购买装配式住房、绿色建筑住房等可上浮情形叠加？
答：不累计。养育二孩及以上多子女的缴存人购买首套自住住房，单笔贷款计算可贷额度基础上上浮20%。

但不超过最高贷款额度，且与其他额度上浮政策不重复计算，除离异后子女归属以共同居住一方核定贷款额度之外，不区分二孩三孩、不区分多孩家庭子女是否包括成年子女、不区分本地异地缴存、不区分单职工双职工等其他条件。

二手房“带押过户”

二手房“带押过户”去年12月30日就开始推行，经过三个月的准备，各大银行内测已通过，这次是正式落地实施。

文件也说得很清楚，为激发存量商品房市场交易活力，提升房屋交易效率和不动产登记便利度，现定于2023年4月3日起，在市镇（园区）政务服务大厅综合窗口开展存量商品房“带押过户”业务。

对“带押过户”要注意这一点：

存量商品房“带押过户”业务主要适用于我市行政区域内仅存在一个有效抵押权登记且已纳入“全市通办”楼盘范围的商品房。非“全市通办”楼盘范围的存量商品房已处理历史遗留问题且能正常办理不动产登记业务的，可参照执行。

PS：企业或个人可通过“东莞市不动产登记中心”公众信息网或微信公众号查询该不动产是否已纳入“全市通办”楼盘范围。

如何办理？

符合条件范围的企业或个人可提前预约到市民服务中心不动产公积金业务区综合窗口，或任一镇街（园区）政务服务大厅综合窗口（水乡功能区政务服务中心、滨海湾政务服务中心除外），即可申请办理存量商品房“带押过户”业务，从申请到发证“最多跑一次”。

确保申请人能快速办理业务，减少等候时间，现阶段市民服务中心及各镇街（园区）政务服务大厅存量商品房业务实行预约制，请先通过“i莞家”微信公众号、小程序、APP进行实名认证，并按需选择就近政务服务大厅预约办理。

如何监管？

“带押过户“对资金有了切实的监管，对买卖双方都有了很好的保护。

来具体看看：

一、买方将定金、首期款存入提存（监管）专用账户，资金提存（监管）机构确定买方定金、首期款已划入提存（监管）账户后，向卖方及买卖双方贷款银行同时出具提存（监管）通知书。

二、买方贷款银行预审买方贷款资格并出具同意贷款意向函。

三、抵押权人向房产交易管理部门提交同意办理“带押过户”的书面证明材料，买卖双方办理房地产买卖合同网签备案手续。

四、买卖双方及买方贷款银行向登记机构申请办理存量房商品房转移预告登记设立、抵押权预告登记设立；对符合登记条件的申请，登记机构同步审核、同时记载于不动产登记簿。

五、买方贷款银行将买方贷款划入提存（监管）账户，资金提存（监管）机构确定买方购房款已划入提存（监管）账户后，向卖方银行发出提存（监管）款到账通知书。

六、买卖双方及双方贷款银行共同向不动产登记机构申请办理存量商品房抵押权注销登记、转移登记、抵押权首次登记业务，并向税务部门缴交税费；对符合登记条件的申请，登记机构同步审核、同时记载于不动产登记簿。经申请人同意，在完成存量商品房抵押权注销登记、转移登记、抵押权首次登记并办业务时，已办理的转移预告登记、抵押权预告登记业务同步注销。

七、资金提存（监管）机构向卖方贷款银行指定还款账户汇款交付贷款本息余额，卖方贷款银行及时办理贷款结清手续。

八、提存机构对余款进行清分，买卖双方完成房产物业交割。

如出现查封、限制交易等情况无法完成过户的，登记机构及时退件，当事人已申请办理存量商品房预告登记设立、抵押权预告登记设立的，应向登记机构申请办理相应的预告登记注销。资金提存（监管）机构将提存账户中的购房款及利息分别返还买方贷款机构及买方本人。

启用商品房预售资金现金保函

还是3月31日这一天，东莞又出台了《关于启用商品房预售资金现金保函（格式范本）的通知》。

通知指出，为进一步优化我市商品房预售资金管理模式，对自愿加入“诚信联盟”、向社会公开承诺诚信守法经营的优质房地产开发企业，申请商品房预售资金使用时实行“扶优”政策，可凭相关银行出具的现金保函置换商品房预售资金。