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泰禾黄其森:房地产“下半场”刚开场

中国经营报2018-01-03 09:37

  文/金姝妮

  “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”十九大报告为房地产市场发展指明了新时代的方向。

  刚刚过去的2017年是房地产深度调控年,市场逐渐回归理性的同时,集中度也越来越高,“下半场”屡次被房企们提及,但在泰禾集团(000732.SZ)董事长黄其森眼中,才刚刚开场。

  “好房子”到“好生活”

  房子最基本、最重要的属性就是居住属性。

  黄其森的“刚刚开场”背后是房地产行业思维的转变。他认为,当下许多人还住得不够大,不够舒适、方便和健康。“用来住的房子”在质与量方面,依然有很大提升空间,这也对企业的产品开发能力提出了更高的要求。

  十九大报告中指出,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。住房领域,美好生活的定义始终在变化和丰富。

  从“好房子”到“好生活”,越来越多人从关注具备地段、产品等硬实力的品质居所,进阶为追求拥有配套资源、物业服务和品牌号召力等软实力的品质生活。

  “以往,开发商往往是拿来一块地,开发后卖掉就结束了整个经营流程。今后,人们在房屋居住功能之上,更需要以房子为核心所衍生出的多元化生活服务。因此,传统的开发模式可能就行不通了,房企需要有更强的资产运营能力和生活方式运营能力。未来的房企,不仅仅要把房屋的居住功能做精、做专,更主要的是提供更新、更好的生活方式。”黄其森说。

  黄其森掌舵的泰禾集团在2017年9月推出了“泰禾+”战略,“家楼下就是公园,出门就是商业广场”的零距离生活圈是“泰禾+”战略想要实现的主要目标。

  黄其森表示,“泰禾+”正是基于当前城市生活发展的趋势、为全面提升生活品质和自身多元化发展而推出的一项全新战略。泰禾将依托自身在商业、教育、文化院线、健康等领域的优质资源,一站式解决业主的教育、购物、社交、文化和医疗等方面的生活需求。“今后我们会服务几百万的优质客户,泰禾不做一单子生意,更希望关注客户的生活需求。”

  在产品层面,黄其森称用“追求艺术”的精神匠造产品是泰禾集团一贯坚持的。在主打的高端改善型“院子系”产品线之外,泰禾集团还推出了大院系、小院系、府系、园系等多条差异化产品线,可以满足城市中多样的居住改善需求。

  项目相继引入新风、恒温恒湿等科技系统,致力于将先进的人居科技植入到产品打造中,回归到居住最本真的属性,为居住在城市中的人们带来纯净舒适的室内环境。

  “院子系”作为泰禾集团的代表作品,一个个相继落地的新中式院落,满足高端客群的同时,也承载着创始人黄其森对中国传统文化的感情。黄其森分享了近两年记忆中关于文化传承的一个故事。

  闽清最有代表性的古民居建筑和省级文物单位宏琳厝,在2016年因“7·9”台风灾害受损严重。作为我国目前最大的单体建筑古民居,宏琳厝称得上是中国古建筑中的瑰宝,有着很高的历史、艺术和科学价值,堪称“民间故宫”。

  “如不加以修复,实在非常可惜。”出身福建的黄其森惋惜道。于是泰禾集团出资全面修复宏琳厝,受损建筑预期于2019年将修复完成。

  “居者有其屋,优其屋”

  近两年,中央多次明确鼓励租房市场发展。更深层次来看,鼓励租房本身就体现出“房子是用来住的”重要功能,特别是十九大提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,这就需要改变房地产经营的原有模式。

  2016年底的中央经济工作会议上首次提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投 资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投 资投机性购房。

  2017年4月底召开的中央政治局会议提出,要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制,而去年底中央经济工作会议的说辞是“加快研究建立”,到今年政府工作报告中的“加快建立和完善”,再到现在的“加快形成”,房地产市场的长效机制似乎呼之欲出。

  2017年7月底,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,选取广州、深圳、南京等12个城市开展首批试点。

  各地积极响应,随后广州推出租售同权,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交,两宗土地均采取“只租不售”模式,项目建成后,将至少提供1897套租赁住房。

  再到2017年12月8日召开的中央政治局会议将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一,并强调要“力争取得明显成效”。房地产长效机制呼之欲出。

  关于房地产长效机制的建立,黄其森认为房地产调控不一定要从价格入手,而应该从政策引导、制度建设、保障供应等多方面入手。房地产长效机制的建设,更是关系到住房制度、土地制度、财税和金融等多方面的改革。

  政府方面应加强政策引导,尽快让租房者和购房者在教育、医疗等公共服务方面享有同等权利,同时出台金融、土地、财税等支持政策,培育规模化、机构化的专业住房租赁企业。

  同时,在新型城镇化推进过程中,加快农村土地流转、改进土地占补平衡,有望解决城镇化过程中土地供应不足、地价过高的问题,从供给端解决住房供需错配的问题。在一二线城市,通过城市更新,盘活城市存量用地,缓解热点城市土地供应稀缺问题。

  在国家政策的鼓励下,已经有专业的租赁运营机构获得了来自资本市场的支持。在经营模式和资金渠道的日趋成熟下,尤其在住房需求旺盛的一二线城市,将会有一些地产商加大自持租赁业务的投入,也会有更多经纪公司大力开拓房屋托管业务。

  更深层次来看,鼓励租房本身就体现出“房子是用来住的”重要功能,特别是十九大提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,这就需要改变房地产经营的原有模式。

  自2015年土地市场“面粉贵过面包”以来,泰禾集团即转变拿地方式,更多通过收购、参股等多种方式低价获得土地储备。据悉,从2016年开始,泰禾集团90%的土地都是通过合作并购获取,成本只有公开市场的一半甚至三分之一。

  2017年以来,泰禾集团通过降杠杆、控成本、提高品牌溢价等手段,开展了系列自我更新与优化,并喊出了冲击千亿的口号。

  “十九大后的房地产政策仍将从严,房企不能寄希望于政策有可能从宽。2018年,一线城市和二线热点城市的限购、限贷仍将会持续较长时间。今后两年将是房地产市场平稳发展之年,也不排除局部城市房价会出现下跌,回归合理水平。2018年,泰禾将在规模增长的同时,进一步巩固稳增长,稳步降负债,实现质与量的双赢。”黄其森说。

  未来的房企,不仅仅要把房屋的居住功能做精、做专,更主要的是提供更新、更好的生活方式。——黄其森


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