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郁亮首张成绩单:5299亿之后重新定位万科

时代周报2018-04-03 10:01

  时代周报记者 蔡颖 发自深圳

  3月26日,万科发布2017年度全年业绩,这是郁亮成为董事会主席后交出的首份答卷。数据显示,公司销售金额在2017年达到5299亿元,同比增长了45.3%。

  2017年,万科实现营业收入2429亿元,实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元,增长33.4%;每股基本盈利2.54元,增长33.4%。尽管在销售额上落后,但万科的净利润比碧桂园高出了33.6亿元。

  尽管业绩领跑,但是万科对未来的风险意识却在不断增强。在3月27日的业绩发布会上,郁亮为万科描绘了一幅新蓝图。

  按照郁亮的规划,万科重新定位为“城乡建设与生活服务商”。这是继2012年转型“城市配套服务商”之后,万科的又一次战略调整。

  业绩会上,郁亮表示万科早已不在意排名和规模,并抛出“房价单边快速上涨时代结束了”的观点,“房地产企业需要把自己看成制造业、服务业,要靠双手劳动赚钱,不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱”。

  “行业进入了新的时代,我们要告别旧思维,行业到了必须要作出改变的时候了。” 这是来自行业龙头房地产商的思考。

  新时代下的万科之变

  大部分开发商在年报季都交上了一份不错的成绩单,销售规模、利润都出现了不同程度的增长。然而对2018年业绩的成长预期,这些房企却给出了相对保守的目标。这种现象在龙头企业中表现得尤为突出。

  前三名中,当大家都在期待房地产销售榜上“状元郎”—碧桂园的万亿故事时,碧桂园总裁及执行董事莫斌却透露,“2018年碧桂园不会设定具体的销售目标”。

  2018年,恒大地产将合同销售目标制定为5500亿元,增长幅度相对保守。其年度关键词也从“规模”指向“利润”。“公司将从2018年由原来的规模型向规模加效益型的转变,坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式。”恒大董事局主席许家印如是说。

  而在融创董事长孙宏斌看来,未来将继续看好大消费板块,“文旅板块是诗和远方,我们投资的就是诗和远方”。

  从龙头业绩发布中足以窥见新时代房地产的语境。曾经的地产开发商们,正在由纯粹的地产商向城市服务提供者的身份转型,试图将消费者的注意力从房子里转移出来,放置在优质的生活服务和生活场景中。

  而在“城乡建设与生活服务商”的定位上,万科给自己规划了未来的四个角色:美好生活场景师,实体经济生力军,创新探索试验田,谐生态建设者。

  定位改变背后源自于万科对于新时代的解读。

  十九大报告指出新时代产生了两点深刻的变化,第一,社会的主要矛盾发生了变化:从“人民群众日益增长的物质文化需要与落后的社会生产之间的矛盾”,转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”;第二,国家的发展阶段发生了变化,从“高速增长阶段”转化为“高质量发展阶段”。

  有了对行业的判断,万科的转型顺理成章。在2017年致股东书中,万科写道,“没有成功的企业,只有时代的企业。”企业必须顺应变化,调整自己的动作,这样事业才有更长久的生命力。而万科未来的经营理念,就是以人民的美好生活为中心。

  谈到行业未来的发展趋势,郁亮表示,住房全面短缺时代已经结束了,并不意味着存在供应过剩,现在房地产主要矛盾不是短缺,而是不平衡和不充分的问题。

  而万科对创新业务的发展信心满满,在引述经合组织(OECD)的研究结论称,房地产行业不仅包括盖房子,还有跟房子相结合的一系列服务。这些周边行业的规模,最终会超过房地产开发本身。所以房地产行业只要坚持为普通家庭提供好服务,未来的发展空间还非常广阔。

  创新业务成绩单

  作为行业标杆,万科已经不谈销售目标很多年,有人担心万科是否会就此黯然失色。而事实上,万科的领跑心态已经转移到多元化业务中。

  郁亮称,“面对大时代和行业的变化,谁引领变化,谁就是领先的企业,而不是拿传统的规模思维去衡量。”同时他表示,领跑意味着为广泛的利益相关方和社会创造更多的真实价值。

  从“城市配套服务商”到“城乡建设与生活服务商”,万科增加了乡村的内容,乡村包括城中村,城市周边的乡村,以及远离城市的乡村。

  在现场,郁亮也回忆起了其早年的深圳城中村经历:自行车被偷是常事。目前万科已经启动“万村计划”,参与城中村综合整治和经营,与深圳人才安居集团战略携手,在人才住房和社会租赁住房的开发建设、房屋租赁、装饰装修、物业管理等方面展开合作。

  除了定位改变外,万科多元业务的发展情况也备受瞩目。

  抛开规模,长租公寓、商业管理面积、物流仓储面积等持有物业和物理空间的规模,都成为当前转型房企角逐的核心。

  租赁住宅业务方面,万科是中国最早进入租赁住房市场的开发商,从2007年万科就开始布局,整合形成集中式长租公寓品牌“泊寓”。截至2017年底,泊寓累计获取资源超10万间,累计开业超3万间,已开业96个项目,覆盖29个一、二线城市。在2018年希望新增10万间。

  不过,目前整个长租公寓领域都处在规模化扩张阶段,盈利能力仍旧是每家机构要面临的难题

  郁亮指出,“长租公寓现在看起来要赚很多钱很难,甚至说长租公寓就不应该赚钱。因为商品房不能解决住有所居的问题才会有长租公寓的出现”。

  在物业服务领域,万科物业2017年实现合并报表范围内主营业务收入71.3亿元。副总裁张旭张旭在业绩说明会上表示:“北美有一个标杆,可以做到8%的市场占有率,万科物业还有很大的发展空间。现在我们已经服务了500万户家庭,这是一个很大的规模。”并表示万科物业没有上市计划。

  商业地产业务,截至2017年底,总管理项目172个,总建筑面积超1000万平方米。以印力集团为商业地产运营管理平台,2017年10月,印力以深国投广场为标的发起并设立信托受益权资产支持专项计划,实现商业物业资产证券化。

  在物流仓储业务,万科已累计获取项目62个,总建筑面积482万平米,稳定运营项目平均出租率达到96%。目前已参与完成普洛斯私有化。

  此外,万科在养老、教育及其他业务方面进行了探索。截至2017年底,已在15个城市布局养老业务,获取项目约170个;在全国参与运营超过10所学校;与华人文化控股集团携手,探索文化领域的产品和服务。

  传统的房地产开发业务将面临天花板,多元化业务成为行业共识。但就目前而言,房地产业务依然是其保持高增长的关键,占比高达95.9%。

  万科董秘朱旭在介绍万科业绩时也强调:“我们可以看到在22个城市销售金额超过100亿元,在37个城市销售位列前三,其中22个城市销售排名第一。”

  而对于郁亮来说,在重新定位万科之后,其领导的多元化转型之路仍然任重道远。




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