商品房均价跌破万元大关，销售额降近三成！楼市见底了吗？

商品房销售额下降近三成

国家统计局数据显示，今年1-4月份，全国商品房销售面积约3.98亿平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额约3.78万亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。

拉长时间看，近一年来，商品房销售面积及销售额的同比增速持续放缓，进入2022年，销售面积、销售额的同比增速开始出现负增长，降幅也有逐步扩大的趋势。

“根据上述销售面积、销售金额进行计算，今年1-4月份，全国商品房均价约为9502元/平方米，同比2021年1-4月份商品房销售均价下降了约10.8%。也就是说，房价总体下跌了一成。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

单看今年4月份的数据，当月全国实现商品房销售面积8722万平方米，同比下降约39%，商品房销售额8134亿元，同比下降46.60%，销售均价约为9325.84元/平方米。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬分析称，4月商品房销售额同比下降超过46%，是5年来市场的最低值。

张大伟认为，造成楼市成交额下调的原因主要有：2021年房贷排队现象严重，市场信心尚未恢复；疫情带来的影响较大；楼市宽松政策井喷，但市场暂时还未完全见底。另外，2021年4月份的房地产市场相对活跃，也在一定程度上导致2022年4月的同比数据出现明显下滑。

分区域看，东北地区商品房销售面积和金额的同比降幅居各地区首位。今年1-4月份，东北地区实现商品房销售面积864万平方米，同比下降42.7%，商品房销售额673亿元，同比下降46.9%；东部地区实现商品房销售面积约1.55亿平方米，同比下降28%，商品房销售额约2.09万亿元，同比下降34.2%；中部地区实现商品房销售面积约1.18亿平方米，同比下降13.9%，商品房销售额8295亿元，同比下降20.8%；西部地区实现商品房销售面积1.16亿平方米，同比下降14.5%，商品房销售额7923亿元，同比下降21.8%。

截至2022年4月末，商品房待售面积约5.57亿平方米，同比增长8.4%。其中，住宅待售面积增长14.8%。58安居客房产研究院分院院长张波认为，在销售面积负增长的同时，待售面积则不断提升，体现出商品房去化压力持续存在，购房人入市的节奏在变慢，市场信心还处在底部回升阶段。

未来如何发力？

从企业端与资金面的表现看，房地产市场依旧不如人意。

国家统计局数据显示，今年1-4月，全国房地产开发投资约3.91万亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资2.95万亿元，下降2.1%。

在过去一年，房地产开发投资的同比增速持续放缓。严跃进对中新经纬说：“从历史数据看，房地产开发投资的同比增速很少会出现负数，该数据出现负增长，值得业内和政府部门关注。”

今年1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积约81.86亿平方米，同比持平。其中，住宅施工面积约57.77亿平方米，同比下降0.1%。房屋新开工面积约3.97亿平方米，下降26.3%。其中，住宅新开工面积约2.89亿平方米，下降28.4%。房屋竣工面积约2亿平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面积约1.47亿平方米，下降11.4%。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说：“房地产开发投资的同比增速为负数，多多少少出乎市场预料，这与疫情贯穿整个4月，导致线下接触式的拿地、开工、规划报建、竣工、销售等全链条都受到影响有关。”

另一值得关注的数据是房地产开发企业到位资金增速再次下滑。今年1-4月份，房地产开发企业到位资金4.85万亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%；利用外资38亿元，增长129.4%；自筹资金约1.63万亿元，下降5.2%；定金及预收款1.54万亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。

张大伟称，企业到位资金下降的核心原因是“三道红线”抑制了房企融资。李宇嘉表示，银行贷款占到房地产开发企业到位资金的15%左右，1-4月国内贷款下降24.4%，说明银行对房地产市场仍偏谨慎；占到企业到位资金约50%的销售回款，即定金及预收款、个人按揭贷款的跌幅均进一步扩大，说明购房人对市场的信心不足。

张大伟指出，今年已经有超过130个城市发布稳楼市的政策，但整体力度不大，未来还需更多积极的政策提振市场。李宇嘉则认为，当前房地产市场出现的是预期和购买力不足的问题，仅通过政策刺激无法解决楼市困境，他建议，未来各地要想发设法去降低购买成本、提高新市民购买力。