2023年终观察|10万亿+房地产市场发生了哪些变化？

对很多“有房一族”来说，2023年这一年，房贷还款压力下降是让他们欣喜的事情。

数据显示，降低存量房贷利率工作惠及超5000万户、1.5亿人，每年减少借款人利息支出1600亿元至1700亿元，户均每年减少3200元。

房地产市场政策优化带来的利好，不止房贷利率下降。2023年以来，指向满足居民合理住房需求和支持房企融资的措施密集出台。据不完全统计，截至12月中旬，全国至少273个省市出台了622次宽松性政策。

今年前11个月，中国商品房销售额达10.53万亿元人民币，保持住了一个超十万亿级的超大市场。有业内人士认为，在近期召开的中央经济工作会议提出“三大工程”后，保障房、城中村改造供给或将继续放量。

与往年数据相比，中国楼市的下滑显而易见，市场情绪低迷也是不争的现实。然而，房价飙升、房企高周转、债务膨胀的时代，又有多少人留恋？

近两年，一批房地产企业渐次出清，一些能保持流动性稳健的房企正等待着新的机会，市场竞争格局已悄然改变。

政策发力

2023年，房地产政策从供给端和需求端继续调整发力。

供给端方面，有关房地产市场及房地产企业的政策层出不穷。1月，中国人民银行表示，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划。2月，中国证监会放宽境外募资等限制，启动不动产私募基金试点工作。

下半年，政策力度逐渐加强。7月，中国人民银行延期“金融16条”适用期限。8月，证监会明确上市房企再融资不受破发、破净、亏损限制。10月，中央金融工作会议召开，强调完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。11月，三部门召开金融机构座谈会，公开报道称，会上提出了“三个不低于”。

11月底至12月初，工农中建交等多家银行相继召开房企座谈会，听取房企融资需求。11月底，中国人民银行等八部门印发的“支持民营经济25条”提出，保持信贷、债券等重点融资渠道稳定，合理满足民营房地产企业金融需求。支持房企合理融资需求，成为今年下半年政策的发力点，市场也看到，一批经营状况良好的企业，已通过多种方式完成发债。

出险房企在债务重组方面的进度在加快。富力、融创、奥园等房企基本完成境内外债券重组或展期。另外，龙光、花样年、时代、碧桂园等房企基本完成境内债券展期，华夏幸福、当代、绿地等房企基本完成境外债券展期或重组。

对于房企来说，实现自身造血仍是最主要的方式之一。在需求端，降首付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等政策已接连落地，房地产市场正在走出限购、限贷、限售、限商、限价的“五限时代”。

克而瑞研究中心称，据不完全统计，截至2023年12月18日，全国至少273个省市出台622次宽松性政策，频次已超去年。力度和能级上，2022年政策松绑的主力军是三四线城市，而进入2023年，核心一二线城市便接过接力棒，一线政策边际松动，多数二线城市解除限购、限售。

年末，北京、上海出台政策，降首付、降利率，并调整普通住房标准。至此，四个一线城市均已优化了楼市调控政策。克而瑞研究中心认为，在未来，一线城市政策或将精细化调整，比如限购局部松绑，对于远郊区域调降非户籍购房社保年限、放宽户籍居民套数限制，放宽法拍房、离婚购房限制，调降落户门槛等。

该机构还称，二线城市中，杭州、成都、长沙、西安、苏州、天津等城市调控政策还有所保留，并未如南京、青岛、济南那样“一放到底”，未来大概率进一步调整，比如全面放开限购、限售，下调商贷首付比例至国家规定的下限，放宽限价并鼓励“优质优价”等均是可选项。

破立

2023年前11个月，中国商品房销售额、销售面积分别为10.53万亿元、10.05亿平方米。按照12月完成1万亿元销售额推算，商品房销售额仍保持了11-12万亿元的规模。

从价格涨跌看，据国家统计局数据，今年11月份，一线城市、二线城市、三线城市新建商品住宅销售价格分别同比上涨0.3%、同比上涨0.2%、同比下降1.6%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅销售价格均较去年同期下降，跌幅分别为2.9%、3.6%、3.9%。

放眼世界，全球房产科技集团居外IQI(Juwai IQI)近日发布报告指出，扣除通胀因素后，在目前已公布第三季度住房统计数据的市场中，仅有17个市场房价上涨，46个市场房价下跌。其中，美国、加拿大房价增长乏力；德国、英国、法国等欧洲主要市场的实际房价继续下跌。在亚洲，日本大幅上涨，韩国则大幅下跌。

早前，曾有多位业内人士公开表示，中国房地产市场仍然能保持10万亿元的规模。万科董事会主席郁亮说：“房地产市场仍是个10万亿的市场，我们老说常做常新。按自然更替的速度，一二线城市每年大概需要淘汰3亿平方米左右，按现在开工情况，连自然更替速度都达不到。”

东吴证券认为，综合调整幅度和调整时间看，中国的房地产市场已有调整过度的迹象。随着各类政策持续发力，预计中国2024年商品住宅销售、新开工面积降幅将进一步收窄。

12月召开的中央经济工作会议指出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

国泰君安认为，2024年，房地产行业将继续坚定地走修复之路，预期将会迎来房地产发展新模式相关基础性制度的出台以及保障性住房和城中村改造项目的落地。基于目前稳健的基础货币政策配合宽松的信用政策的政策组合以及市场表现，2024年商品房市场或将继续下行，而减少的实物量和信用将由保障性住房和城中村改造创造的增量填补。从城中村改造的进程来看，政策端密集推出、各级政府积极响应、市场高度关注，随着前期准备工作的逐步完善，项目落地高度可期。

兴业证券也认为，从中周期来看，新发展模式下普通商品住宅的供给可能下降，但保障性租赁住房、城中村改造住房供给将逐渐放量。据测算，未来保障性住房(包括可售型保障房、保障性租赁住房和城中村改造房)在整体住房中的供给或达到37.6%，地产销售中枢可能持平2023年水平。

据国家统计局发布的《中国人口普查年鉴-2020》，中国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。过去多年的大规模供给，让中国告别了住房短缺时代，但在房子质量与居住体验上却仍存短板，居民对好房子的需求依旧迫切。

12月召开的全国住房城乡建设工作会议指出，要下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。会议还指出，完善工程建设标准，围绕建造好房子，发布住宅项目规范，从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等方面入手，提高住宅建设标准。

市场洗牌

目前，地产江湖快速洗牌，多家房企的业务规模出现萎缩。资本市场方面，多家经营困难的房企集中退市。2023年以来，三盛控股、新力控股、南海控股、嘉年华国际被港交所取消上市地位，阳光城、蓝光发展、嘉凯城、宋都股份、泰禾、美好置业则从A股退市。

不过，一些地产公司退场的同时，一些玩家仍留在牌桌上，一批新玩家正在悄然崛起。

这些玩家中，央企和地方国企系房企一直都是重要的力量之一，而在融资和市场环境变化后，央国企系房企的地位显得愈发重要。早在几年前，保利发展就喊出“保五争三”的口号，却始终受到其他头部企业的压制。但随着头部企业排位变化，保利发展顺势提出“保三争一”，并最终以2368.21亿元的签约金额荣登2023年上半年“地产一哥”的宝座。

今年前11个月，保利发展共实现签约金额3995.04亿元，位居行业第一名。同样，其他几个头部央企也保持了相对不错的行业位次，据中指研究院数据，中海地产、华润置地、招商蛇口分别位居行业的第三至五名。

中国建筑旗下除了中海地产以外，其他公司也有地产开发业务，只是由于各自为战，并未引起市场注意。近两年，中建系公司在多地参与土地拍卖，推出的部分住宅项目也出现热销，逐渐在地产行业崭露头角，例如，中建一局旗下的中建智地、中建三局旗下的中建壹品、中建八局旗下的中建东孚。

中指研究院数据显示，2023年1-11月，中建壹品、中建东孚、中建智地分别实现销售额468.3亿元、450.9亿元、245.4亿元，排在行业第34名、第35名及第58名。在拿地方面，今年1-11月，中建东孚、中建壹品、中建智地的权益拿地金额分别为165亿元、139亿元、78亿元，排在行业第13名、第16名、第31名。

伴随着中建系地产开发公司在多地不断壮大，再加上中海地产的销售规模，中国建筑可以称得上是地产行业“隐形大地主”。今年前11个月，仅中海地产、中建壹品、中建东孚、中建智地四家公司的权益拿地金额就合计超过1302亿元，明显高于行业第二名保利发展的813亿元。

早前，地方国企主要在各自区域发展，如今也逐渐走出舒适圈，在其他省份攻城略地，典型的代表企业就有建发地产、越秀地产、华发股份、联发集团、象屿地产、国贸地产。越秀地产近两年风头日盛，除了在大本营广州依旧稳扎稳打外，还在北京、上海拿下数宗地块。今年前11个月，该公司累计实现合同销售额1329.1亿元，提前完成了年初制定的1300亿元的销售目标。

“地方派”中，城投类公司也成为托举土地市场的主力之一。在今年的土地市场，福州城投集团、盐城城投地产集团、石家庄国控城市发展投资集团、广州城投等多家城投类公司，以及成都轨道交通、宁波轨道交通等基础设施投资类公司均在各自城市拍得公开出让地块。不过，这类公司在拿地后，并不像房企那样迅速推出项目并售卖，它们面世的项目数量不多。因此，外界亦有声音认为，城投类公司未来会选择与地产公司合作，共同开发项目。

今年，房地产市场还出现了一群“另类”企业，过去它们的主业与居住行业相关，如今则是亲自下场拿地。据中指研究院，今年前11个月，伟星地产共耗资128亿元拿下多个地块，拿地金额位居行业第18名。伟星地产背靠“大树”，其母公司伟星集团旗下拥有伟星股份、伟星新材两家A股上市公司。伟星地产虽然成立较早，但项目基本是在浙江和安徽的部分城市，如今则在合肥、杭州等二线城市拿地。

中指研究院称，多元化实业企业着力发展已有的房地产业务，如伟星地产、亚伦房地产、安徽新华等，它们凭借母公司实体经济优势实现协同联动，融资具有一定优势，且过去地产业务体量较小、杠杆较低、负债压力较小，拿地势头有所增强。

当然，房企们对新房市场的相对低迷有着普遍共识。破解这一难题的根源之一，在于重塑行业信用。失去信用的支撑，“信心”便是一句哄人的空话。摆在各地的烂尾楼，是千百万家庭的财富噩梦。唯有直面和解决问题，楼市才可能回到市场的正常状态。