亮丽半年报难阻万科“风雨飘摇”

第一财经日报 2016-08-23 16:43

  [截至报告期末,万科持有货币资金718.7亿元,净负债率仅为14.18%,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和292.9亿元。]

  [股权事件的不确定性使得至少31个新的土地项目被要求变更条款、暂缓推进或考虑终止合作。]

  [2016年上半年,万科销售金额在开年118天就达到千亿大关,比去年同期缩短了59天,达到历史最短水平。]

  “这是32年来最特殊的半年。”

  正如管理层在刚刚结束的2016年中期业绩会上所言,已经在漩涡中跌宕了一年的万科(000002.SZ),在资本介入后,公司管理层面临种种挣扎困厄,诸方豪强各自打着算盘与计划,也是道不尽无奈。

  尽管万科财务数据依然稳健:截至报告期末,持有货币资金718.7亿元,净负债率仅为14.18%,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和292.9亿元。货币资金中,人民币占比94.79%,美元、港币、英镑和新加坡币占比5.21%。

  但是万科股权事件仍在风口浪尖,未被消化,王石、郁亮一如外界猜测缺席中期业绩会,公司新土地项目受阻、员工离职率上升、客户信心受损……伤痕累累的万科身陷漩涡,一波未平一波又起。

  深铁交易是关键

  2016年8月22日,因中期业绩发布会的召开,风暴眼集中在位于深圳大梅沙的万科总部。来访的媒体和投资者没有等到万科核心人物董事长王石、总裁郁亮,他们没有出席业绩发布会。董秘朱旭告诉记者,郁亮忙于股权事件的协调和处理,所以没有出席。

  以往资料显示,自2009年以来,王石几乎未参加过公司业绩会,发布会均是郁亮率领管理层接受媒体访问。而今次,这场如朱旭所言的“32年来最特殊的一场业绩发布会”,连郁亮都因“忙于处理股权事件”而缺席。

  9:30,万科董事、执行副总裁王文金,执行副总裁张旭,执行副总裁孙嘉,朱旭现身业绩大会,现场媒体记者注意到,近半年来几位管理层瘦了很多。

  作为标杆房企,万科的销售规模、利润率和新业务发展动向一直是业内关注焦点。然而,相比惊心动魄的股权大战,业绩指标是发布会的次要关注对象。

  横亘在股权大战面前的是引入深铁的预案问题,能否顺利引入深铁,将决定事件走向。万科高级副总裁谭华杰甚至把此事定性为“关乎万科生死”。

  6月17日,万科公布经第一次董事会会议(下称“一董”)审核后的引入深铁重组预案,但拥有三个董事席位的华润强烈反对引入深铁的方式、质疑增发价格的合理性以及否认通过预案的有效性。

  6月19日,谭华杰在万科深铁交易预案电话会议中表明,从一董的初步决议到第二次董事会会议(下称“二董”)的最终决议还有约两个月时间,从二董到召集举行股东大会还有50天时间。

  两个月已然过去,万科股权大战的进展比想象中缓慢,而且不顺利。中期业绩发布会上,朱旭坦言,关于引进深铁的预案,目前还没有达成共识,但是万科会尊重各方意见,达成信披标准会披露。

  王文金对《第一财经日报》记者表示,因为预案没有达成共识,所以二董目前还未明确召开时间。那么,各方在预案的哪些细节上有分歧,未来论证和完善方案的方向是什么?王文金以信披规定为理由,没有回答《第一财经日报》记者的提问。

  在万科管理层看来,二董召开的前提必然是相关各方在引入深铁的交易对价、交易方式、合作方向上取得共识。此前,华润曾公开宣称,倘若万科不修改预案,将在二董和股东大会上继续投出反对票。

  风雨飘摇

  此时的万科用“风雨飘摇”来形容也不为过。

  而管理层在业绩会上坦言,股权事件正在加剧对万科正常业务的影响。

  8月21日下午,万科公布的“最特殊半年”的业绩报告,对外公布在股权大战压力下的公司表现——2016年上半年公司销售收入1900.9亿元,同比增长69.9%;营业收入748亿元,同比增长48.8%;上市公司股东应占净利润53.5亿元,同比增长10.4%。利润增长低于收入增长的原因,是当期结算的相当一部分项目为2014年房地产市场调整期内售出的项目。

  万科管理层表示,由于股权事件尚未妥善解决,目前公司业务受到的影响主要表现在新的土地项目获取受阻、合作伙伴和客户信心受损以及员工离职率有所上升等方面。

  如今,风雨飘摇的万科内部已是“人心惶惶”。

  孙嘉表示,员工对公司前景感到迷茫和困惑。今年上半年,万科总部离职率达到去年全年的水平。而离职率暴增的同时,公司在招聘方面也遇到难处,因为担忧万科发展,不少招聘对象放弃offer。孙嘉说,经营团队的稳定取决于股权大战的结果。

  朱旭也表示,目前猎头公司挖角万科员工的情况也很严重,公司6、7月份离职率明显提高。

  同时,股权事件的影响已进一步波及至公司的合作伙伴、客户、员工和其他中小股东。朱旭称,股权事件的不确定性使得至少31个新的土地项目被要求变更条款、暂缓推进或考虑终止合作。部分上游合作伙伴提出缩短付款周期,一些银行也针对万科提高了信贷条件,多家境外基金和银行均暂缓与万科的项目合作与贷款。

  另外,半年报显示,2016年上半年少数股东损益17.4亿元,同比减少10.3%。少数股东损益主要来自合作项目。业绩期内,公司房地产业务毛利率为18.56%,较2015年同期的22.18%减少了3.62个百分点。毛利率下降的主要原因在于长沙、杭州、无锡、沈阳、重庆、宁波、西安等城市销售的低毛利产品在今年上半年集中进入结算期,导致整体毛利率下降。

  里昂发布报告称,尽管万科上半年的业绩难以挑剔,但因为股权之争已经持续很久,而且愈演愈烈,考虑到公司的营运模式将会受到股东因素的影响,所以将其评级由“买入”降至“跑赢大市”,目标价维持在22港元。

  乱中求稳

  内忧加外患,万科下半年该如何寻求出路已成为公司管理层最棘手和最亟待解决的问题。管理层在业绩会上透露出这样的讯息,在目前来看仍然难以降温的土地市场上,万科如何突破土地资源瓶颈,寻找优质资源,将是巨大的挑战和机遇。

  朱旭在发布会上数次强调,希望各方能为了万科的稳定、长期发展走到一起来,希望万科事件能取得妥善的处理结果。

  什么是妥善的处理结果,万科管理层希望由谁来做第一大股东,朱旭对《第一财经日报》记者说,这个问题不方便回答。

  尽管如此,看客仍能发挥自由想象。未来万科的第一大股东是华润、宝能、恒大还是管理层力荐的深铁,抑或是后来居上的其他资本方?朱旭表示,万科跟几位大股东保持着密切、顺畅沟通,但是并不掌握股东们未来的增持或减持行为。

  恒大举牌、增持万科是万科股权大战事件中最新的关注焦点。在销售规模上,恒大前七个月的销售业绩是1848亿元,而万科同期的销售金额2175.1亿元,恒大大有追赶之势。有观点提出,万科现金流充足可对恒大进行反收购。但王文金否认这种可能性,表示万科没有任何意向收购其他上市公司。

  2016年上半年,万科销售金额在开年118天就达到千亿大关,比去年同期缩短了59天,达到历史最短水平。上半年销售面积1409万平方米,同比增长55.8%。公司上半年的市场份额由3%提升至3.9%,维持在市场的领先地位。

  下半年,房地产市场的形势会更加复杂。万科主要观察的14个城市在2016年二季度商品住宅销售面积的同比增速由78.9%下降至25.4%。主要城市新房销售面积大幅上升、库存量大幅下降,而土地供应较多的城市库存压力仍然较大,可见城市间分化较为明显。

  万科报告显示,未来工作的重点将把稳定队伍、控制风险和实现可持续发展结合起来。在业务上,万科将继续以城市配套服务商为定位推进转型,包括持续探索“轨道+物业”模式,加快物业服务、物流地产、商业地产等业务拓展,探索可持续发展模式。

  朱旭表示,管理层对万科发股收购深铁资产到目前为止还未在股东间达成共识表示遗憾,但股东间基本趋同的观点是,“轨道+物业”对公司未来发展很重要,一定要抢占这个先机。她说股东间可能诉求不同,但在符合万科发展的前提下,有望达成共赢。

  此前,万科收购黑石商业地产,并与招商银行同意就总额达人民币90亿元的投资事项进行合作。万科收购黑石商业地产,主要看中的是黑石集团联营公司所管理的基金持有的印力集团及MWREF大多数股权。

  张旭在业绩会上表示,印力是很优秀的商业运营平台。将印力的平台与万科的资源联合起来,共同聚集大量长期且稳定的优质租户资源,与万科未来十年发展成为城市配套服务商的战略规划一致。

  不仅是万科管理层,包括投资者和员工或许都对公司前景表示担忧。谁能左右万科的命运、相关各方的利益如何能巧妙地取得平衡、万科管理层和员工该何去何从、万科下半年将如何维稳,距离揭开谜底的时间不会太久。

谭华杰 商业地产 华润 王石
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