万科香港业绩会上 孙嘉正走向权力核心

界面 2016-08-24 09:17

  从下午两点开始,稀稀疏疏到来的媒体将香港文化东方酒店二楼的一间会议室填得半满。就摆放的椅凳来看,这里足以容纳下百余人。

  如此阵仗在内房企的业绩会上并不多见,一切皆因这次镁光灯下的主角是处于股争风波中的万科。

  两点十分许,身着正装的万科执行副总裁孙嘉、王文金、张旭以及董秘朱旭一同入场,事先准备好的媒体簇拥而上,“咔咔”的声音伴随着摄影师每按下一次快门,整个会场开始变得人头攒动。

  站定、合影、落座,这些业绩会上惯例性的环节一样没少。王石和郁亮预告性的缺席也让这出本可以很精彩的戏陷入无主角的状态,而“谭大师”谢幕之后,万科的业绩陈述环节交给了新任董秘朱旭。

  可以说在两大头牌缺席的情况下,朱旭一人担纲起万科的新闻发言人,全场多数问题都由她率先回答,其他管理层再做补充。但第二次现身万科业绩会的朱旭,显然还更像是“新人”,亦或是在股争激战正酣时有所顾忌,朱旭很多时候都把媒体抛来的“皮球”,以“不方便回应”为由原样踢回去了。

  和朱旭一样,孙嘉也是第二次出现在万科的业绩会上,而张旭则是“新面孔”,仅有王文金以“老人”身份经历过万科的数次业绩会。

  一个有趣的细节是,在给到媒体的一份座次表中,原本被安排在右边侧的孙嘉与左中间的张旭位置互换,这样的安排仅以两个不太正式的手写互换箭头标示,可以看得到出这个调整有些匆忙。

  沟通与万科艰难半年

  除了“股争”,在万科这次香港业绩会上提及频率最高的一词可能要算“沟通”。万科股权斗争发展至今,“沟通不畅”已经不止一次被各方用以指责万科落此尴尬的因素之一。

  从宝能增持,到华润反水,再到最近的恒大抢筹,万科的股权之争随着参与者的众多而变得愈发扑朔迷离。

  “王石先生和郁亮先生今天没有出席发布会主要是郁亮先生最近在忙于协调股权事件,我们也希望股权事件妥善解决。”

  不出意外,这个在上午深圳业绩会上已经回答过一遍的问题成为了港媒抛向朱旭的第一个问题。而这位新任董秘的回答很简短,答案也在预料之中。

  针对恒大近期购入万科6.82%的股权,双方是否有所沟通。朱旭称,恒大在入股以前的确是有跟万科高层接触过,但具体的细节不便透露。“在恒大真正成为万科股东以后,我们也跟恒大正式发过函,请求他告知未来的增持或者减持计划。”

  但王文金透露,万科致函恒大询问持股意图后,对方一直没有回复,因此万科方面也不便对此作出评价。

  围绕着“沟通”的问题不止于此,当有媒体问到目前万科是否与几大股东保持良好沟通时,孙嘉称“沟通很顺畅”。但从重组方案的悬而未决来看,各方为了各自利益的角力恐怕不可避免,斗争已经不在明处。

  “既然管理层提到跟股东之间有畅通的沟通,对于恒大入主,华润为什么没有一个表态?在恒大入局的时候,他们跟宝能有没有交流?”

  “这些问题主要是涉及股东之间的沟通和交流这个角度,我们作为公司的经营管理层,对这方面了解也不多,也不方便在这里代表股东回应。”就媒体的追问,朱旭如是回答道。

  抛开各方沟通的问题,万科的股权之争确已给这家房企带来了实质性的影响。员工流失、评级压力及项目获取难度加大,这都成为了万科在两场业绩会上率先打出的“情感牌”,也成为万科“艰难半年”的表征。

  一张调换位置座次表

  不知是否是工作人员的失误,还是为了与深圳业绩会的座次表相同,在万科给到媒体的“修改版”座位表中,孙嘉与张旭的位置被黑色签字笔画着的两个箭头标示着互换。

  张旭和朱旭坐在主席台的两侧,王文金和孙嘉居中,从这样的安排来看,年轻的孙嘉似乎正在走向万科管理层的核心。

  在股权争夺战爆发之时,将孙嘉从上海公司调职总部,任职万科的执行副总裁、财务负责人和首席财务官。与同时期“战投帮”其他成员相比,孙嘉已经率先靠近万科权力的中心。

  不过,在整场业绩会上,孙嘉的发言并不算多。在朱旭介绍万科半年业绩的过程中,孙嘉右手托腮,若有所思。

  当有媒体问及万科股争对未来项目和融资成本会有多大影响时,孙嘉才第一次接过话题。

  “我们没有做过特别具体的测算说如果股权纠纷继续下去,会导致我们的融资成本上升多少。但是评级机构已经关注到了万科的股权纠纷可能对我们未来的信用评级展望带来的影响,如果继续下去,确实会导致万科的融资成本进一步上升。”

  孙嘉称,股争对项目投资的影响却已显现,“在两个月的时间有30多个项目的条件有变化,如果未来股权纠纷继续的话,预计也会对我们新的投资产生不利影响。”

  对于管理层出走的最坏预期,孙嘉指出,管理层的去留也不完全由管理层自己决定。过去一段时间以来,公司确实面临着非常大的非经营性困难,但在这个过程中,管理层还是把更多的精力放在了怎么保障万科广大的客户、股东、员工的根本利益上,而不只是关心自己的去留。

  “如果未来有一天真的发生了我们自己难以克服的困难,我们相信大家也会理解我们所做出的选择。”

  包括问答环节在内,万科的这场香港业绩发布会仅仅持续了56分钟,“一老带三新”的配置似乎注定了这会是一出“时间不保证、剧情不保证”的戏码。

  会后媒体蜂拥而上,围着少壮派的孙嘉,他很耐心地回答着媒体的追问,可以看出他并不反感。如果不是处于非常时刻,他应该也会有一丝享受。

  以下为万科企业(20.1, -0.50, -2.43%)股份有限公司2016年上半年香港业绩发布会现场实录:

  现场提问:王石先生和郁亮先生今天没有出席业绩会的原因是什么?

  朱旭:王石先生和郁亮先生今天没有出席发布会主要是郁亮最近在忙于协调股权事件,我们也希望股权事件妥善解决,让总裁早日回到下一次业绩发布会现场。

  现场提问:股权之争事件,万科希望得到的最好结果是怎样的?

  朱旭:其实到目前为止,万科发行股份购买深圳地铁资产的预案,在各个股东层面的确是还没有达成共识,对此我们也表示非常的遗憾。

  但是我们相信各个股东之间在共识上是有天然的趋同,万科的稳定和健康发展是符合全体股东根本利益的,这是一个很好的沟通和对话的前提。公司也认为“轨道+物业”的模式对万科未来的发展至关重要,因为当前地价非常高,面粉贵过面包,如果说发行股份购买资产的方案能够顺利实施的话,万科是有机会抢占“轨道+物业”这个先机的,是有机会突破土地资源获取的瓶颈,因此公司一直在跟各方股东做深入的磋商。

  希望在尊重大家的前提下,尽快推出各方共赢的方案。我们认为未来只要是符合万科长期稳定发展这个原则,能让公司健康发展,都是非常好的结果。

  现场提问:王石先生之前对宝能有一些言论,质疑其资金来源,而恒大的资金来源其实也是受到市场质疑的,公司对恒大的态度是怎样的?现在跟几位股东的态度有怎样的转机?

  朱旭:目前的股权之争看起来还是比较扑朔迷离的,但是正如刚刚强调的那样,所有股东有一个天然的共识,就是所投资的企业一定是要稳定发展、健康发展,能够给股东带来优秀的投资回报。在这个前提下,只要是对公司发展有利的,我觉得都是好的。王石主席已经就对宝能的态度在6月27号的临时股东大会上表示过公开的歉意。

  王文金:恒大也是我们比较尊重的一个同行,他买了万科股票之后,我们也致函给恒大,询问他的持股意图,但他们一直没有回复,所以我们也不方便评价恒大的持股行为。

  现场提问:宝能在上一次提出要罢免全体董事被否决后,现在宝能还是可以单独提出召开股东会,宝能有没有这样的意向要罢免全体董事?

  朱旭:目前没有收到。

  现场提问:如果股权之争持续下去的话,有没有预估多少项目会受到影响?公司的融资成本会不会有上升趋势?

  孙嘉:我们没有做过特别具体的测算说如果股权纠纷继续下去,会导致我们的融资成本上升多少。但是评级机构已经关注到了万科的股权纠纷可能对我们未来的信用评级展望带来的影响,如果继续下去,确实会导致万科的融资成本进一步上升。

  对项目投资的影响,其实已经有相当数量,在两个月的时间有30多个项目的条件有变化,如果未来股权纠纷继续的话,预计也会对我们新的投资产生不利影响。

  张旭:万科过去这么多年在投资方面有非常广泛的合作方,我们40%以上的土地是来自于二手地,就是跟有土地资源的伙伴合作。股权纠纷之后,让我们很多的合作方在观望,甚至慢慢地离开,所以对未来的土地获取和未来两年的业绩,我们现在还不敢预测到底有多大的影响,但今天的影响已经是非常明显的。

  万科今年上半年获取了70个项目,有很多项目是去年谈判过来的,这70个项目里面其中有大概30个是二手地,就是跟别的土地方合作。今年还有一些项目在谈,但是大部分土地合作方是采取了观望的态度,或者是非常谨慎地在跟我们谈,甚至提高了许许多多谈判的条件,这是一个现实的情况。

  现场提问:恒大是新进的股东,在入股之前,有没有跟万科管理层知会过?之前王总提到宝能是恶意收购,因为没有良好的沟通,万科对恒大会不会也有类似的看法?

  朱旭:万科的股票是在二级市场自由流通的,股东有在二级市场自由买卖的权利的。恒大在入股以前的确是有跟我们高层接触过,但具体的细节不便向大家进行透露。在恒大真正成为万科股东以后,我们也跟恒大正式发过函,请求他告知未来的增持或者减持计划。

  现场提问:如果发行股票收购深圳地铁资产的计划没有得到通过,会不会以其他形式进行合作?

  朱旭:事实上在这个方案之前,万科和深圳地铁已经有多方面的合作,发行股份购买地铁资产的预案在股东层面还没有达成共识,我们现在在积极的跟股东进行磋商,征求他们的意见,对这个方案进行适当的修改,在达成共识的情况下会继续推进。

  现场提问:万科现在跟几个股东能否保持畅通的沟通?加入王石先生的团队真的出局的话,管理层如何应对这对公司带来的变动?

  孙嘉:万科管理层一直都在跟各方股东保持着比较通畅的沟通,如果说未来王石主席发生变化,管理层是否会有变化,我个人觉得管理层的去留也不完全由管理层自己决定。过去一段时间以来,公司确实面临着非常大的非经营性困难,在这个过程中,管理层还是把更多的精力放在了怎么保障万科广大的客户、股东、员工的根本利益上,而不只是关心我们自己的去留。我们也会尽全力,尽量理性地面对一切的局面。如果未来有一天真的发生了我们自己难以克服的困难,我们相信大家也会理解我们所做出的选择。

  现场提问:万科昨天公告了收购印力集团96.55%股权,收购印力是万科管理层的一个退路吗?

  张旭:根本不存在退路或者说是另一个平台。万科为什么收购印力或者说和这个平台合作。万科在10年战略里提出打造城市配套服务商,这是我们打造商业平台非常重要的一个举措,或者说是其中的一部分,而且是为所有的客户提供一个体验式消费的商业平台,这是万科10年战略里面一定要做的一件事。

  另外,我们也看到印力是一个非常优秀的商业运营平台,把它的运营平台和万科资源协同起来,相信能够产生非常好的协同效应。而且通过这些协同,可以打造一个非常好的商业运营平台,这是我们战略的组成部分。

  无论是印力的资产还是黑石另外一个平台MWREF的资产,都是非常优质的资产,而且最近土地价格上涨,可以看到这些资产的价值优势非常明显,这是我们的初衷,不存在说的作为未来的一个退路。

  现场提问:既然管理层提到跟股东之间有畅通的沟通,对于恒大入主,华润为什么没有一个表态?在恒大入局的时候,他们跟宝能有没有交流?

  朱旭:这些问题主要是涉及股东之间的沟通和交流这个角度,我们作为公司的经营管理层,对这方面了解也不多,也不方便在这里代表股东回应。

  现场提问:新世界和张松桥都入手了万科股票,而万科在香港的第一个项目是和新世界合作的,这次他们买万科H股,有没有跟万科说过?他们跟恒大的关系比较好,联手起来买万科股份是什么样的想法?

  张旭:万科在香港开发的第一个项目是在荃湾,我们的合作一直很顺利,双方之间的合作沟通非常好。至于刚才所说的买了万科的股票,在这个项目合作层面上我们是完全不知道的,所以也没办法回答这方面的内容。项目层面的合作和买股票这件事是分开的。

  现场提问:如果发行股票收购深圳地铁资产预案不成功的话,万科还有B计划吗?

  张旭:我们从来就没有B计划。董事的去留也是由股东大会和董事自身来决定的,这个不由我们来妄加揣测。

  现场提问:万科未来在香港有什么具体的目标?

  张旭:万科在香港主要有两个部分,一个部分是融资的部门在这里,承担了公司的海外融资和海外运营平台的管理,另外一部分是在香港的房地产开发。万科在香港有5个项目,有些已经开工,有些还在做前期的工作,我们未来希望在香港能盖更多的房子,把香港的业务平台、地产平台做得更大一些。

  现场提问:对于下半年内地房地产市场的看法是怎样的?

  张旭:上半年可以用两句话来形容,总体非常良好,但是局部在分化。

  为什么说总体良好呢?上半年的销售面积有29%的增长,销售金额有45%的增长,这是比较良好的。但是有些城市还在去库存的阶段,销售还是非常低迷,所以说是局部分化的。而且土地是高地价、高溢价,在许多城市不断出现地王,土地越来越稀缺。

  下半年有些城市出台了一些调控政策,比如说南京、合肥、苏州,对二套房、首付都做了一些调整,我们相信上半年涨幅过快的城市会得到缓解。如果上半年去化得比较好的,这个城市的基本面比较好,人口还在增加的,这些城市会得到恢复,所以说城市分化的局面会得到收敛,这是我们对下半年房地产市场的看法。

  但土地市场,我们今天没有看到有任何降温的迹象,所以未来优质土地的获取,是所有房地产商所面临的一个巨大的挑战,这对万科来说也是一个巨大的挑战。

  过去我们更多的是通过合作方进行二手土地的合作,但现在很多的土地合作方在观望,我们也希望通过“地铁+物业”的方式获得更多的土地资源,这都是我们下半年应该努力推动去做的事情。

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