36万套！杭州二手房库存可卖80个月？

杭州楼市二手房8月成交量再次下降，仅4595套。成交价格也在下滑，8月杭州二手房成交均价33263元/㎡，环比7月下降1.11%。

在购房利率下降、5.17新政等利好刺激下，二手房成交量在5月下旬和6月都涨幅明显，然而新政的作用并未持续很久，7、8月呈下跌趋势，回归平静状态。

而在二手房成交TOP10榜单上，大多数都为刚需项目。网签均价有6个盘下降，存在以价换量的情况。

这也从侧面说明，新政及低房贷利率对于二手房市场影响不明显。

一面是成交疲软，一面是杭州有着超36万套的二手房。

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据不完全统计，杭州各区（除富阳、临安）的纯新盘项目有110个待上市。大多是此前几次土拍所造项目。

接下来，不仅新盘选择面大，二手房的库存量也再次攀上高峰。

根据杭州二手房交易监管系统数据显示，杭州二手房的挂牌房源达370434套（含商业，未去重）。其中，杭州十区的挂牌房源有361798套，主城区挂牌房源有202662套。

除去非住宅部分，杭州十区的二手房挂牌房源也有281778套。如果按照前8个月二手房月均签约量来看，一个月销售约4500套二手房，28万套需要近62个月才能销售完毕。

如果按照6月最高值7000套签约量来算，这个去存量也得去化约40个月。从数据及行情来看，想每个月都维持6月那样的销售速度，不是很容易。

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在杭州37万+的库存中，曾经印象中的“郊区”占据了相当大比例，尤以一些楼盘扎堆片区为主。余杭区的挂牌房源有97580套，萧山区的挂牌房源有46062套。

这两个区域库存量大的主要原因是供应量太大，开发了诸多新城，土地几乎同时间大量供应。

在今年杭州第二次土地集中出让，萧山出让12宗、余杭出让10宗。

而在杭州第三次土地集中出让公告中中，萧山、富阳、临安此次均不参与出让，供地大户余杭也仅仅只出让未来科技城联荣片区一宗地块。

相较的盛况，出让比例大大缩减，很难不让人联想到这些区域内非优质地块托底难度大、库存大等问题。

在楼市最火的时候，大量土地供应造起了大量新盘，“日光”这个词汇活跃在各大案场，可是刚需客与投资客比例将直接影响后续二手房库存。

近一年来，楼市行情下滑，购房者对未来的预期和市场信心都不足。部分投资客会着急出手，老破小或刚需盘的降价抛售之势将会愈盛。

库存持续增多已是大势。而正在建设的安置房、新小区，交付后都会迎来一波挂牌潮。

如果没有“真正的刺激”，没有行情反转，后面的二手房或将面临新一轮“踩踏”。

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同时，部分区域二手房挂牌量增多，在一定意义上影响了新房的销售。随着片区楼盘增多、货量增大，市场下行，卖出一套房都很艰难，一些区域内甚至开始了价格战。

开发商的大致考量是，项目不降价，放着就纯亏，每天贷款的利息就有很多。而亏本把房子卖出去，起码还能回款，回现金流。在三道红线的大背景下，回款、现金流对于一些开发商来说比利润更重要。