3涨3落！成交经历“过山车”！多个刚需盘“承包”TOP20榜|杭州楼市年中策划③

6月杭州二手房成交量以5258套收尾，2023年上半年的二手房市场也画上了句号。

回顾今年上半年的杭州二手房市场，用“过山车”来形容再恰当不过。1月低迷开局，2月回暖升温，3月“破万”，4月“触顶回落”，5月持续回落，6月成交相较3月过万峰值几乎“腰斩”。

虽然上半年二手房市场成交“3涨3落”，有疲软态势，但从整体成交数据上来看，也不算太差。

据杭州贝壳研究院数据显示，2023年上半年杭州二手房共成交41917套，环比去年下半年（32393套）上涨29.4%，同比去年上半年（27750套）上涨51.1%；环比21年下半年（25436套）上涨64.79%，同比21年上半年（55344套）降低24.26%。

二手房成交量呈“过山车”态势

多重原因导致

复盘上半年杭州二手房成交情况——

1月受春节假期影响仅有3179套二手房成交，但市场活跃度明显，有回暖迹象；2月7300+成交量突破近20个月新高，出现久违的小阳春行情。3月购房需求持续释放，创近2年新高，成交量破万。4月、5月回落至7600＋套，6月持续下跌至5258套！

数据来源：杭州贝壳研究院

2023年上半年杭州二手房成交量呈“过山车”态势，是多重因素共同作用——

一季度成交量“3连涨”，一是春节后疫情防控放开，各行各业呈现良好恢复态势，收入预期边际回升，从而带动置业信心增强，积压的购房需求在春节后得到较为充分的释放。

二是购房政策的放松以及未来人才落户放松等等利好政策不断释放，刚性和改善性住房需求得到支持。

此外，杭州二手房库存压力大，加之挂牌激增，新房竞品放量，多重压力下大量低价房源入市，成交量的上涨离不开“以价换量”的影响。

二季度成交回落，在3月下旬就有迹象。根据杭州贝壳研究院监测，市场先行指标带看和咨询有一定的回落。

一方面，经历一季度积压需求的集中释放后，新的购买力尚未补充上来，潜在购买力仍处于观望状态，需求回落也属正常现象。

另一方面，此前释放的高性价比房源已经被去化的差不多，短期内市场进入买卖双方博弈对峙的阶段；部分房东预期上升，降价意愿减弱，而购房者并不买账，进而拉长了房源成交周期。

此外，亚运会不停工不停产，大量新房加速入市，并且多个红盘撞车推盘；加之差异化限购政策放宽，置业门槛降低，以及新房限购等因素，置业者们更倾向于新房市场。

多个刚需盘“承包”TOP20榜

“万人摇”红盘表现亮眼

数据来源：杭州贝壳研究院

据杭州贝壳研究院数据，上半年杭州二手房住宅网签量TOP20榜单中，均价3万元/㎡内的刚需盘占75%，并且有多个超3000户大盘在列。整体来看市场还是以刚需客户为主力。

位于萧山义桥的绿都御景蓝湾、沿江南的保利东湾、以及青山湖科技城的星汇花园位列前三甲，成交量分别为105套、99套、94套，三盘均为均价在3万以内的刚需大盘。

其中，位居榜首的绿都御景蓝湾总体量约72万方，共有约5300户、近1.7万人。项目于2014年开始销售，首开高层毛坯均价仅约7500元/㎡，2017年三期销售时，约16000元/㎡，主力户型面积为80㎡、89㎡、121㎡。

目前，项目挂牌房源有392套，挂牌均价为28126元/㎡，上半年网签均价为25495元/㎡。

此外，榜单中的绿城桃源小镇、绿城杨柳郡、翡翠城等，都是拥有多个组团的“超级大盘”。其中，绿城桃源小镇就有16个组团，总房源套数达7000多套，涵盖高层、洋房、别墅等产品，目前项目挂牌房源近1000套。

虽然二季度杭州二手房成交量经历“3连跌”，但也有摇号红盘表现亮眼。

勾庄板块的“万人摇”红盘幸福里走出独立行情！直至今年2月10日之前，仅1套网签的幸福里近5个月内成交量飙升至89套，冲上网签量TOP20第四名。

幸福里作为勾庄“万人摇”红盘，曾经中签率低至2.8%。项目总户数2431户，去年9月份交付后，在二手房市场一直有着极高的关注度。根据透明售房网数据显示，目前共有182套房源挂牌，挂牌均价41538元/㎡，上半年成交均价约33167元/㎡。

钱江世纪城板块流量担当保利澄品和滨江御虹府均以67套成交量登上榜单。

300万内刚需仍为市场主力

改善需求有所增长

从二手房成交总价结构上来看，今年上半年300万以内刚需房源仍为置业首选，占比64.28%，环比去年下跌0.73%；总价300万-800万内改善房源有所上涨，占比32.12%，环比去年上涨0.78%。

数据来源：杭州贝壳研究院

从成交房源面积结构上看，60-90㎡刚需房源依然为市场主力，占比45.25%，环比上涨0.03%；与此同时，改善客加速入市，上半年90-140㎡改善房源占比32.35%，环比提升1.2%，同比提升1.3%。

值得一提的是，上半年60㎡内成交住宅环比下降0.35%，该面积段中除了公寓产品之外，剩余成交主要集中在各板块的老破小，该比例的下降也意味着老破小的市场需求在削弱。

数据来源：杭州贝壳研究院

从区域成交结构来看，上半年杭州十区二手住宅成交均有大幅上涨，其中以萧山区最为明显，环比上涨59%。上城区、萧山区、拱墅区分别以4497套、4146套、3923套成交量位列前三甲。

上半年成交量排行前五的区域中，传统主城区仅占两席，余杭区和临平区以3428套、3261套成交量位列第四、第五位，超越西湖区与钱塘区，滨江区二手成交最低，次于临安和富阳，位居十区末尾。

数据来源：杭州贝壳研究院

库存量“高居不下” 成交周期拉长

利好政策能否加速下半年去化？

据了解，除临安外，目前全杭州在售二手房合计约28.09万套，库存压力依然很大。

23年上半年房源成交周期201.6天，环比延长29.5天；客源成交周期76.9天，环比延长0.9天，这意味着去化将更加缓慢。

数据来源：杭州贝壳研究院

从上半年挂牌量上来看，业主挂牌积极性减弱，房东观望情绪增加。上半年挂牌量也经历了“3连涨3连跌”，4月份新增挂牌环比下降18%左右，5月环比下降5%，6月环比再下滑17%。

数据来源：杭州贝壳研究院

好在6月下旬有新一轮政策利好相助——

5年期LPR下调10%，杭州首套房贷利率降至4%，创历史新低。房贷利率的下降在一定程度上能够促进市场成交。

6月28日央行提出因城施策支持刚性和改善性住房需求。同时还明确要扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展，加快完善住房租赁金融政策体系，推动建立房地产业发展新模式。

此外，上半年全国已有14城调整限购、8城调整限售。下半年杭州是否会加入解除“双限”城市也是值得期待的。

网传接下来又会有一波新政利好来袭，下半年杭州二手房市场将会有怎样的表现？拭目以待！