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五强房企土地货值4.6万亿!碧桂园地最多,融创地最贵

中国房地产报 2018-01-08 16:27

  五强房企土地货值4.6万亿!碧桂园地最多,融创地最贵

  对于房企,土地意味着未来。

  十年前,房企四大金刚是“招保万金”(招商地产、保利地产、万科、金地集团),如今新四大金刚已变成“碧恒万融”(碧桂园、中国恒大、万科、融创中国)。随着土地争霸赛名次不断翻新,未来这些房企的座次或再度发生更迭。

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  2017年碧桂园拿地最多

  2017年,是政策调控最为严厉最为密集的一年,也是房地产市场格局重新洗牌的一年。不管是大型房企,还是中等规模房企,均在土地储备上大肆扩军。


  拿地最多的房企依然是碧桂园。据克而瑞统计数据显示,2017年碧桂园新增土地建筑面积12553.7万平方米,新增土地价值4100亿元,高居榜首。这里的新增土地范畴既包括通过招拍挂传统方式获得的新增土地,也包括收并购所得的经营性土地。

  货值决定霸主地位。从新增土地货值(土地市场价值)看,2017年全年,销售5强房企土地货值达到4.68万亿元,销售十强房企拿地货值超过6.2万亿元。土地资源越来越集中在龙头房企手中。

  并购迅猛的融创中国2017年新增土地货值高达14358.5亿元,高居业内榜首。而刚刚突破5000亿元销售规模的碧桂园,2017年获取了11963.3亿元的新增土地货值。

  显然,融创中国已经有了进军房企一线阵营的资本。


  数据来源:中房智库研究员根据克而瑞CRIC数据整理排名;因华夏幸福和华侨城土地中含大量产业用地和交旅用地无法区分,暂不计入;土地数据包含招拍挂土地及收并购项目,含住宅、商业、办公等经营性用地,一级土地开发不计入,收并购的酒店不计入;新增土地货值=地块总建筑面积伊平均市场价值,货币推算没有扣除土地中的持有部分,所涉及土地总建筑面积为全口径数据(刘凯/制作)

  有两家黑马房企杀进了2017年房企新增土地货值榜前十,分别是新增2811.6亿元土地货值的新城控股,以及新增3199.4亿元货值的福晟集团,福晟集团仅通过并购方式即取得超过2651亿元的土地货值。

  昔日的房企霸主,如绿地控股和金地集团,在这场土地争霸赛中,地位逐渐远去。绿地控股2017年新增土地货值1973.3亿元,排名第15位,短时间内难以再上位至龙头位置。金地集团已跌出了新增土地货值20强榜单。

  十年前,房企四大金刚是“招保万金”(招商地产、保利地产、万科、金地集团),如今新四大金刚已变成“碧恒万融”(碧桂园、中国恒大、万科、融创中国)。随着土地争霸赛名次不断翻新,未来这些房企的座次或再度发生更迭。

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  从招拍挂到并购再到旧改

  2017年土地市场竞争激烈

  2017年是楼市销量创新高的一年,也是土地市场交易量创新高的一年。从招拍挂市场到收并购再到城市旧改,土地竞争蔓延到各个拿地领域。大房企的规模优势也在土地市场上有所显现。

  从新增土地价值榜单来看,碧桂园、万科、融创中国、保利地产、中国恒大居榜单前5名。从新增土地面积榜单来看,前5名依然是碧桂园、融创中国、中国恒大、万科地产、保利地产,只不过排名先后略有变化。


  克而瑞统计数据显示,2017年,碧桂园以4100亿元新增土地金额、12553.7万平方米新增土地面积位居两榜榜首,万科以2604.7亿元新增土地价值、4293.8万平方米新增土地面积稳居土地价值榜第二位、面积榜第四位;融创中国以2054.2亿元拿地款、8984.6万平方米新增土地居价值榜第三位、面积榜第二位;保利地产以2133.5亿元拿地款、3670.3万平方米新增土地居价值榜第四位、面积榜第五位。这4家房企在2007年全年新增土地价值均超过2000亿元。

  2017年新增土地价值超过千亿元的上市房企还有中国恒大、中海地产、龙湖地产,皆为行业龙头房企。

  据统计,土地价值榜TOP20房企2017年拿地总额高达25889亿元,龙头房企的土地资源优势凸显,其中TOP5房企的拿地额达12604亿元,占TOP20房企拿地额的49%。追求规模与扩张仍然是行业普遍的准则。

  在招拍挂市场之外,房企2017年加大了收并购力度,不断寻求合作拿地、旧改拿地等方式进行补仓。

  据中国指数研究院监测数据,2017年,50家百亿代表企业并购金额达3109.2亿元,占拿地总额15%左右。500亿~1000亿、1000亿~5000亿房企收并购拿地金额占比最高,分别为50.8%和34.6%,其中融创、阳光城及泰禾收并购金额占拿地总额比重分别高达78.1%、76.7%和68.9%,而招商蛇口、旭辉、融信等房企也在30%以上。

  据观察,无论是在招拍挂市场,还是在收并购市场,2017年房企们拿地区域重心依然是京津冀、长三角、珠三角内一二线城市。尤其长三角和珠三角为重中之重。

  中指院研究数据显示,长三角地区TOP10企业拿地总额高达4880亿元;珠三角和中西部以3353亿元和3089亿元分列第二、第三位;环渤海地区由于推出土地城市数量较少及热点城市如北京多为联合体竞得,拿地总额位列第四位,为2258亿元。500亿元以上房企拿地金额前20的城市占城市土地成交金额比重均值近6成。其中温州、南通、福州、合肥、无锡、宁波等城市的占比超七成。

  同时,部分热点一线及二线城市拿地门槛逐渐提升,拿地企业多为国企及大型民企,中小企业拿地机会较少。如北京拿地企业多为碧桂园、万科、保利、中海、龙湖等千亿级以上房企及远洋、首开、中铁置业等国企;广州土地则多被碧桂园、万科、保利、招商蛇口、绿城等房企收入囊中,仅碧桂园在广州拿地金额占比就超过了两成。

  从收并购上看,百亿代表房企收并购拿地金额前20城市中除佛山、惠州外均为一二线城市,其中50家百亿代表房企在杭州、广州收并购拿地金额超200亿元,在天津、北京、上海及重庆收并购拿地金额也在150亿元以上。

  此外,房企们开疆扩土的另一个重要途径是借助发展旧城改造、产业新城、物流地产、文旅地产斩获大量低成本土地。

  2017年,碧桂园、中国恒大、万科、融创、华润、中海、远洋等房企在上海、深圳、武汉、珠海及徐州等城市借助这些途径获取大量优质土地,其中远洋以总价150亿元、建筑面积187.97万平方米获武汉旧城改造地块;绿地、华夏幸福、荣盛发展等房企通过产业新城方式获得大量土地储备;而万科2017年前11月新增物流地产项目32个,建筑面积247.4万平方米,成交权益金额仅为26.82亿元;恒大仅2017年上半年就通过旅游地产获得土地2664万平方米。

  为了分担运营风险,实现优势互补,越来越多的房企采取合作拿地的方式来扩充疆土。青睐合作拿地的不止中小房企,还有一些大房企,如保利地产、龙湖地产、招商蛇口、中南置地、远洋集团等更倾向于联合拿地,2017年权益拿地比例在70%以下。

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  土地货值决定未来地位,

  融创晋级新四强绿地掉队

  现在的土地货值决定未来房企们的江湖地位。

  在2017年房企新增土地货值TOP20榜单中,排名第一的融创中国新增土地货值14358.5亿元,是其同期销售额的3.97倍。2017年,融创中国通过收并购新增了大量可快速变现的货值,业绩也实现爆发式增长,2017年销售额3620亿元,相比2016年的1506亿元翻了一番,成为国内房企新四强之一。

  刚刚突破5000亿元销售规模的碧桂园,全年获取了11963.3亿元的新增土地货值,排在第二名,新增土地货值是其同期销售额的2.18倍。

  第三名是中国恒大,2017年新增土地货值8785.1亿元,是其同期销售额的1.71倍。第四名是万科地产,2017年新增土地货值6379.7亿元,是其同期销售额的1.22倍。

  老牌房企中,保利新增土地货值5319.1亿元,中海地产新增土地货值3553亿元,均表现出发力的态势。富力、龙湖也跻身新增土地货值榜前十位,分别为3100亿元和2814.9亿元。

  新增土地货值TOP20榜单中,杀出两家颇为激进的“黑马”房企:

  一家是来自福建的中小房企福晟集团,2017年销售额396.2亿元,新增土地货值却达到3199.4亿元,是销售额的8.08倍。福晟集团仅通过并购方式即取得超过2651亿元的土地货值。

  另一家是新城控股,2017年销售额1260.1亿元,进入千亿阵营,新增土地货值2811.6亿元,是销售额的2.23倍。

  在这场拿地竞赛中,不进取则意味着退步。曾经的地产大佬绿地控股与金地集团地位不复从前。

  按照克而瑞统计,绿地控股2017年新增土地货值为1973.3亿元,排名第15位,新增土地货值仅为其当期销售收入的0.65,虽然绿地控股此前曾储备了大量土地资源,但自身扩张速度的放缓以及新晋房企的高速扩张,使得这个过去曾是行业老大的房企似乎短时间内难以再上位至龙头位置。

  曾经的“招保万金”四金刚之一的金地集团,2017年新增土地货值1559.7亿元,排名第22位。昔日的四强身份已远远逝去。

  房地产行业正以前所未有的速度聚合、集中。自2010年开启“千亿俱乐部”以来,2016年千亿房企数量已达到12家,2017年末千亿房企数量达17家,规模房企业绩再上一个台阶。

  规模关乎房企在行业中的地位,关乎在所布局城市的话语权,但过于追求速度与规模,风险亦极大。因为一般来说,规模意味着高杠杆、高负债,一味追求规模,不注重盈利能力的锻造,可能面临“温水煮青蛙”式死亡的危局。

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