优化房地产金融政策的三点建议

目前，中国的房地产调控政策主要包括金融政策、土地政策、税收政策、行政管控政策。这四大类政策中，金融政策负责守底线、防风险；土地政策要最终实现人、地、房的挂钩；税收政策的未来方向是增加房地产的持有税；行政管控政策使用频率最高，包括限购、限贷、限价、限售、限签等。

中国房地产的金融政策调控已经取得明显成效。未来一段时间内，我们预计该政策进一步收紧的可能性较低。为促进未来金融调控政策更好地“堵疏结合”，我们提出以下几点优化建议：

其一，将所有房地产持有经营类(不是散售)项目的贷款，从房企债务红线和商业银行房地产集中度管理政策中剔除。

过去，由于各种政策要求，房企沉淀了大量自持经营类资产，这些资产需要通过后期持续运营服务才能取得收益，因此项目资金占用大、盈利周期长。我们建议针对这部分资产的贷款管理应从房地产贷款中剥离。同时，金融信贷政策可以阶段性地支持房企并购贷款，以保证房企合理的融资性现金流。

其二，对持有经营类的商业、办公等资产，允许发行公募REITs，以盘活存量资产、支持消费，使企业获得正常的经营性现金流。

其三，及时发放房地产按揭贷款，支持刚需客群资金需求，支持房企开展产品创新活动。

我们预计，房地产市场的整体销售量或将进入下行阶段，房企应该做好各种应对准备。未来，房企要坚持“固优拓新”，做好投资精准定位，把握开发节奏，不断优化供给，通过新时期发展战略的转型升级，满足日益提升的消费需求。