2021洛阳楼市纪事：先扬后抑 跌宕起伏

导读：2021年洛阳行政区划出现较大调整，孟津、偃师撤县划区；地铁1号线、2号线的开通使洛阳进入地铁换乘时代，大方向对楼市利好。

本土政策上主要针对公积金贷款政策、青年人才购房、新建商品房价格等进行调控。

全年来看，洛阳房地产市场先扬后抑，土拍市场上半年火热下半年遇冷，新房销量起伏较大，全年房价略有上涨，市场存量涨幅较大，楼市进入去库存时代。

一起来回顾2021年洛阳楼市具体表现吧。

大事记

1、贴息贷取代组合贷 贷款途径收窄

事件：1月洛阳市住房公积金管理中心发布通知，为了拓展住房公积金贷款业务模式，缓解资金压力，与部分银行联合推出贴息贷款业务（贴息后银行发放贷款的利率与住房公积金贷款利率相同）以取代原有组合贷款模式。1月6日起，住房公积金管理中心开始暂停受理组合贷款业务。

点评：贴息贷款取代原有的组合贷款业务，贷款额度核算标准、贷款利率、贷款要求等，都没有任何改变。只是其中原来由公积金中心出借的公积金贷款部分，现在由银行出借。但支持贴息贷的银行数量有限，对于买房人来说，获取贷款的途径收窄，难度变高了。

影响星级：★★★

2、公积金一级预警 刚需买房成本增加

事件：3月6日起，洛阳住房公积金启动流动性风险一级预警防控措施。主要包括：1、公积金缴存余额倍数由之前的10倍下调为6倍，各档次时间系数分别下调0.3；2、暂停土地抵押状态下的住房公积金个贷项目准入，工程总进度达到三分之一以上时方可准入；3、次月起，依照《洛阳市住房公积金贷款轮候发放规则》实行公积金贷款轮候发放。

点评：一级预警机制下，购房者公积金贷款额度大幅降低，首付比例将大幅提升。该政策对刚需购房者影响较大，购房成本增加。

影响星级：★★★★

3、孟津、偃师撤县划区 楼市利好

事件：3月18日，河南省政府网站发布重磅消息：国务院批复同意撤销县级偃师市，设立洛阳市偃师区，以原偃师市的行政区域为偃师区的行政区域；撤销孟津县、洛阳市吉利区，设立洛阳市孟津区，以原孟津县、吉利区的行政区域为孟津区的行政区域。

点评：两地划区消息已流传许久，楼市红利在此前已经得到一定的释放。此次政策落地，短期内不会造成两地房价大幅度上扬，但行政区划的改变必然会带来基建、配套的提升，土地价值也会有一定上扬，长期来看对孟津、偃师的楼市是大利好。

影响星级：★★

4、地铁1号线开通 洛阳开启地铁时代

事件：3月28日，洛阳地铁1号线正式开通运营。1号线共设置19座车站，全长25.342千米，覆盖洛北地区东西向主要客流，工程总投资180.28亿元，平均站间距为1.38公里。开通首日，客流突破10万。

点评：地铁1号线开通，对洛阳提升城市能级，增强都市圈公众向心力、自豪感，吸引更多人才来洛，加快都市圈、现代化强市建设都将发挥重要引领带动作用。地铁沿线房产保值、升值性也大大提升。

影响星级：★★★

5、商品房半年内禁止涨价

事件：8月初，洛阳针对房地产市场出台新规，规定商品房房地产开发企业申报价格后半年内不得涨价，半年后因为成本等因素确实需要涨价的，涨价幅度不得超过2%，合理调控房价上涨幅度。此外，还将城市区分为12个片区，各区域设定区域均价和最高价，房地产项目销售均价不得高于所属片区均价，单套房屋不得高于所属片区最高价，精准实施控价，以及指导企业定价，公示一房一价；加强市场监管，净化市场环境；规范中介服务，查处违规行为等多项规定出台。

点评：楼市限价再加码，分区域精准控价、一房一价、控制涨价幅度等政策，为洛阳楼市平稳健康发展奠定坚实基础。

影响星级：★★★★

6、公积金新政助力青年人才安家

事件：10月25日，洛阳发布住房公积金新政，提高青年人才租房最高提取额度、最高贷款额度。经洛阳认定的青年人才可享受公积金家庭租房月提取额最高1200元、单身租房月提取额最高1000元；青年人才购房时公积金贷款额度不受缴存年限和缴存额限制，在不超过还款能力的前提下，最高贷款额度为60万元，以及其他公积金贷款优惠政策。

点评：一直以来，房地产界都在流传一句话，“短期看经济、中期看土地、长期看人口”，“人口”对于房地产来说，可谓是最重要的支柱。各大城市是否能够吸引人、留住人，也成为了未来楼市的风向标。近年来洛阳多次针对青年人才购房、租房等出台优惠政策，大方向来说也是吸引人才、利好楼市。

影响星级：★★

土地市场

先扬后抑 冷热不均

2021年，洛阳土地市场可谓是出乎意料，跌宕起伏。

上半年两次相对集中供地，房企拿地热情高涨，而下半年，土拍市场急转直下，住宅地块屡次流拍，经历了整整6个月的沉寂。截至12月25日，洛阳主城区商住用地总供应约2844.157亩，总收获约121.9亿元土地出让金。商住用地共挂牌38宗，成功出让25宗，上半年出让22宗，占据全年出让额的88%。土地流拍率约34.2%，比上年增加8.6个百分点。

全年成交亩单价最高的地块为LYTD-2021-37号地，位于洛龙区太康路与龙门大道西南角，地块面积约47.46亩，容积率1.0-2.5。该地块成交单价约1031.19万元/亩，成交楼面价约5066元/㎡，总价约4.8亿元，拿地企业为碧桂园。

分区域来看，2021年各区供地情况如下：涧西区2宗，西工区4宗，老城区3宗，瀍河区3宗，洛龙区13宗，伊滨区5宗，高新区7宗，龙门园区1宗，洛龙区依旧是当之无愧的热门区域。

有拿地动作的房企有碧桂园、保利、建业、旭辉、美的、云星、和昌、泽信、星联芒果、宝龙等，洛阳本土房企有拿地动作的为增凯、中弘、中成、万福等。其中泽信和星联芒果为首次进驻洛阳。

新房市场

库存激增 销量下跌

据克而瑞统计，截止11月30日，洛阳新建商品住宅总销售面积196.45万平米，比去年同期减少28%；市场库存量433.21万平米，去化周期约25.6个月，今年以来库存增加约47.85%；成交均价10794，全年上涨约9.47%。其中2月房价最低，仅8205元/平米，10月最高为10828元/平米。

分月来看，2021年全年新房销售量呈整体下降趋势。1月受年终促销、返乡置业等因素影响销量为全年最高25.49万平米，2月受春节假期及疫情等影响，销量为14.92万平米。3月以后销量连续下跌，6月为全年最低点销售10.16万平米，“金九银十”表现平平，成交量分别为16.03万平米和17.36万平米。下半年市场波动不大，整体来看上半年与下半年数据基本持平，与市场印象对下半年“低迷”的判断略有偏差。

结语

平稳过渡 去库存时代来临

2021年洛阳房地产市场可以说是高开低走，结束了四年多的上行市场，进入稳定发展期。尤其是下半年以来，土拍遇冷，销量下滑，部分项目降价，整个市场充斥着低落的情绪。但从销售数据来说，上半年与下半年并无明显变化。究其原因，一是外部环境影响，全国楼市下行的情绪也传递到了洛阳；其次，下半年土拍屡屡遇冷，使得市场上的悲观情绪较多，加之上半年土拍集中，新项目集中入市，在售项目增多使得从单项目来说销量出现下滑。

2022年，市场大概率会保持稳健发展态势，根据今年地价走势来看，预计2022年洛阳房价会继续平稳发展，不会有较大起伏。在售项目多以消化库存为主。洛阳各个区域基本都有新盘在售，购房者选择增多，也会出现一定观望情绪。