富豪忙着改善，刚需忙着安家。
前段时间，南京多家豪宅传出首开几乎售罄的消息，刷屏朋友圈。
萧条的经济大环境下，豪宅即使涨价，仍然可以受到热捧，令人不得不佩服南京人的眼光及购买力。
· 新玄武招商局中心臻境，6.3首开售罄：总价约700万起步，中签率32.5%，150套品质大宅，短短3小时售罄；· 河西南嘉华嘉璟峰，6.1首开几乎售罄：首开总价约696万起步，中签率15.8%，62套房源，2小时开盘仅剩底跃；· 南部新城金基望樾府：6.1收官售罄：总价815万起步，中签率23.06%，开盘仅2小时，104套房源全部售罄。
臻境首开现场
或许你以为，全南京人都在哄抢豪宅项目，殊不知这也许是楼市的一种“幸存者偏差”，头部板块流量与房价双高，自然收获更多关注。
豪宅热抢的话题今天不多聊，前两天的稿件已有所提及<<<涨价仍卖光，最近的南京，豪宅抢尽“风头”！<<<人从众！装修包优惠200元/㎡，玄武百亿大盘开盘，大批中产改善进场...一边是富人们忙着改善，一边是刚需们正在寻找合适的低门槛上车机会。
今天想来说一说，南京人钟爱的不仅是豪宅，在江宁一些刚需、刚改板块，楼盘去化其实也非常可观，刚需购买力不容忽视。
网房数据显示，截至6.6日14:00点，今年江宁新房库存量有19008套，全市第一，成交量为5559套，仅次于浦口区排名第二。库存量多代表选择机会多，成交量TOP2代表江宁其实有稳固的地缘市场。
现如今，南京新盘上市主要集中在江北、城南两大板块，江宁这两年热度不高了，早已退出板块C位，但江宁新盘销量依旧靠前，值得小小讨论一下。
江宁为何不再是顶流？
其实在五六年前，2017年左右，江宁小龙湾、九龙湖还有房可卖的时候，像龙湖春江郦城、万科翡翠公园、保利中央公园等名企热盘，还是相当抢手的，一度一房难求。犹记得当年龙湖后期加推，置业顾问都不安排了，想买的自行报名…毕竟当年3万一平，品牌精装、核心、地铁，哪哪看都香。
如今江宁楼市退出顶流行列，一是，核心区已经饱和，当前南京“核心区”遍地开花，江北有江核，城南有雨核，城东有紫核（传言已解散），就连溧水都有城南核心，但江宁，无论是1.0核心区东山，2.0核心区百家湖，还是3.0核心区九龙湖，土地都卖的差不多了，不再有大批新房上市，想置业江宁核心，恐怕只能买二手房了，虽说4.0上秦淮为双龙大道沿线下一核心，低密宜居，但从地理位置上看，距离主城已经越来越远，地铁3号线南延通车也需要一段时间，除非是江宁工作或地缘改善客，否则新南京人关注度不会太高；
二是，剩余的非核心区过于“散装”，产业规划概念太多，却很难出一个“代表作”。麒麟科创园，定位智能制造（机器人）特色产业基地；正方新城，定位南京新晋“硅谷之城”；青龙山，定位东山副城核心——国际生态城；禄口，空港新城，定位高科技产业新城、高品质宜居新城；江宁滨江，南京九大新城之一，定位“千亿级滨江先进制造业新高地”；方山，定位高品质方山新城，打造国内一流高新区；汤山，自然资源丰富，定位温泉康养小镇（据小道消息，紫核管委会被撤销，城东的地铁小镇将划分进江宁管）。但有谁大火了吗，各位选手还需努力出圈…
虽退出顶流，江宁成交量为何依旧靠前？
首先，江宁地大物博，土地面积大了，住宅规划自然就多，尤其是正方新城、青龙山这类“开辟中”的新城，有的是地块可开发，小区体量、房源套数也不会太少，加推加推，成交量自然就上去了；
其次，也是最重要的，江宁上车门槛低，包容性强，方山、青龙山、正方新城、禄口均价仅“2”字头，在南京主城几乎找不到这个价位的楼盘了（除了栖霞山之类的主城远郊），江宁滨江、汤山房价仅“1”字头，总价两百来万，在南京买套房也不是问题，更何况还是地铁沿线的。假如你想改善，上秦淮“3”字头低密住宅也很合适，麒麟的改善盘，城东地缘客偏爱。
随着土地毛坯限价的提升，购房门槛也水涨船高，现在南京好一点地段买房，首付3成都要至少100万以上，对于首套房刚需族，其实是比较残忍的，家里七拼八凑掏空家底只能拿出六七十万的人，江宁无非是个好选择。
曾与南京纯刚需交流过，诉求很简单，尽快入住、交通便捷，青龙山现房玖峰兰庭的热销也印证了这一点，正方新城、方山大学城的地铁盘，自住基本需求都可满足，这个价位还计较什么呢？
顺便插一句，着急入住的刚需，二手房反而更好，江宁岔路口的二手房总价100来万，“急速”安家，更有岔路口、南站、百家湖三大商圈环绕，像南方花园这类“小而精”的地铁口小区，二手房流通速度也是相当快的，以前有岔路口中介跟我坦言，总价低导致中介费不高，主要靠走量。
不必只盯头部板块，其实从去年到今年，江宁不少新盘流速也是相当快，甚至有盘首开售罄，多盘首开去化都在5成以上，加推依旧热销。
01
玖峰兰庭
所属板块：江宁青龙山
去化成绩：首开当日售罄，加推去化8成
项目优势：精装现房，无装修包
项目动态：5月加推两次，在售1、6号楼以及5号楼少量房源，户型建面约89、108㎡，销许均价约2.6万/㎡，精装现房交付。
玖峰兰庭是今年江宁卖的最好的盘，也是2022年首个“日光”盘，在4月楼市中脱颖而出，有些出乎意料！项目于4.19首开，中签率仅32.71%，当日几乎售罄。5月共加推两次，5.12加推已去化八成，5.29再次加推，认购10套，不排除数据正在上传的可能性。
数据截至6.7上午11:00
要知道，大家对青龙山的印象一直停留在，不利因素干扰，库存量大，担心难以转手，玖峰兰庭首开“日光”，合理的自住需求遇上对的产品，就是“双赢”，在刚需板块亦是如此。
玖峰兰庭首开现场
其次，玖峰兰庭首开受热捧，并非偶然，项目自身具备很多优势：
精装现房，无装修包，在如此不稳定的市场环境中，现房眼见为实，交付风险直接降为0；相比期房，玖峰兰庭交付时间提速2年，能替买房人节省了近5-6万的租房成本；最小户型89㎡，均价才2.6万/㎡，总价200万出头，没有精装包的资金负担，性价比高。
户型方面，玖峰兰庭89㎡、108㎡均为三房，108㎡比89㎡多一个卫生间，二者均为刚需紧凑实用户型，适合刚来南京的小年轻购买。
户型图↓
02
玖华府
所属板块：江宁正方新城
去化成绩：首开去化超5成
项目优势：纯地铁盘（仅100米），首付60多万精装三房
项目动态：在售1、2、5、6号楼，户型建面约89、100、118㎡，销许均价约2.6万/㎡，精装升级包1200元/㎡。
正方新城的新盘价格和青龙山差不多，都在2.6万/㎡左右，正方新城的优势有两点，一是有地铁机场线经过，4站到南京南；二是有产业，据悉目前正方新城在已经有超1000家企业入驻了大多是软件企业，产业类型类似于雨花软件谷、江宁上秦淮。
玖华府首开热销超5成，和正方新城板块本身优势分不开，项目是正方新城距离地铁最近的盘，200万出头的总价，入手精装三房。
与玖峰兰庭不同的是，玖华府不是现房，并且需要额外购买1200元/㎡的装修包，所以整体购房成本要高一些。但即便如此，正方新城有产业支撑，这一点在很多人眼中远胜于青龙山。
玖华府首开，去化超过5成，在当前市场下算不错的成绩。
玖华府开盘现场
玖华府实景图
户型方面，玖华府89㎡小户型做了约1.5m进深南向双阳台，在市面上小户型做双阳台的比较少见。除此之外，玖华府还有建面约100㎡、118㎡户型可选，二者布局相似，118㎡做了四房，针对刚改人群置换。
户型图↓
03
上宸云际
所属板块：江宁正方新城
去化成绩：去年11月首开去化超9成，今年4月加推去化超4成
项目优势：纯地铁盘（300米），无装修包
项目动态：在售1、5、9-10号楼，户型建面约89、101、121㎡，销许均价约26347-26562元/㎡，精装修交付。
上宸云际前身为正方新城G03项目，去年2月土拍，被旭辉拿下。这块地当时开拍57秒就拍到了最高限价，成交楼面地价13199元/㎡，未来毛坯房均价不得超过2.41元/㎡，全装修限价2.61万/㎡，而前期旁边的绿地理想城毛坯均价2.3万/㎡。
上宸云际价格也十分友好，建面约约89、99、120㎡三个户型，全装限价2.61万/㎡，总价最低预计约230多万买到。
除了近地铁、低总价之外，项目无装修包，一步到位，也是很大优势，装修标准包括中央空调、地暖、新风三大件，品牌也多选用摩恩、威能、西蒙、方太等知名品牌。
据悉，去年11月20日上宸云际首开去化速度非常快，当日首开的318套房只剩下几十套。从网房数据看，项目二、三次加推，去化都在七八成以上，上月加推去化也超过4成，在江宁相当抢手。
上宸云际首开现场
户型方面，上宸云际打造建面约89㎡三室两厅一卫、约101㎡三室两厅两卫、约121㎡四室两厅两卫三款户型，全系双阳台，建面约101㎡户型双卫，建面约121㎡四开间朝南。
对比玖华府，位置上是玖华府更靠近地铁，二者户型面积差不多，但上宸云际121㎡的户型南北通透，更具改善属性。
户型图↓
建面约89㎡三室两厅一卫
建面约101㎡三室两厅两卫
建面约121㎡四室两厅两卫
04
紫京四季雅园
所属板块：江宁上秦淮
去化成绩：4月首开去化超8成
项目优势：3号线南延线和风路站仅约400米，得房率高达86%，带会所
项目动态：在售1、3、15、19少量精装房源，户型建面约102、125㎡，销许均价约3.4万/㎡，升级装修包2300元/㎡。
紫京四季雅园是今年的纯新盘，九龙湖核心区无房可售，江宁改善客便把目光放眼至上秦淮。紫京四季雅园金隅地产和华发股份联合开发，首都国企+珠海国企，安心指数还算高。
项目首开去化超过8成，成绩喜人，总结起来有5个亮点：
1、地铁盘。距离地铁3号线南延线和风路站仅约400米，规划正在落地；
2、得房率高。上秦淮新城对住宅楼层本身就有限制，主打低密改善产品，紫京四季雅园主打19层小高层，得房率本身就比高层更高，置业顾问表示加上各种赠送面积，得房率最高能达86%。
项目效果图
从现场施工进展来看，即将封顶。
3、升级装修包2300元/㎡，用到东芝/日立VRV中央空调、百朗/爱迪士新风、菲斯曼/A.O.史密斯地暖、西门子油烟机、灶具、嵌入式消毒柜/洗碗机、杜拉维特/唯宝/汉斯格雅/科勒卫浴等，多国际一线大牌，性价比可以的。
紫京四季雅园升级装修包
4、江宁唯一带会所泳池的小区项目整体定位偏向改善的，体量比较大，成小区规模，是目前江宁区在售项目里唯一带会所和泳池的。
5、户型兼顾刚需和改善，最小102㎡，门槛不算高主力户型有三种，分别是102㎡三室两厅两卫、125㎡3+1室两厅两卫、142㎡四室两厅两卫。小编参观了102㎡和125㎡的样板间，印象深刻，即使是最小户型，也做了大横厅设计。
最小102㎡户型，首付3成大概在110万左右，在当前南京市场上门槛不算高。
户型图↓
简单总结，通过对江宁几个在售板块热盘的盘点，我们不难发现，江宁的包容性确实很强，近几年房住不炒都是大基调，江宁市场为真正有自住需求的人提供了不少上车机会，除了文中提到的青龙山、正方新城，江宁方山大学城1号线沿线也有许多精装好盘，比如凤溪苑，今年1月首开当日去化就超7成。房价方面，因江宁自住者多，TZ客少，因此房价比较“抗跌”，这也是大家选择原因之一。
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