南京上半年楼市回顾①：精准纾困释放积极信号 二批次土拍释放暖意

乐居买房讯 2022年行将过半，楼市跌宕起伏牵动无数人心。疫情反复发作，经济社会发展面临挑战，房地产市场亦遭受波及；二季度以来政策“大手”强势修正调控，为楼市注入“强心剂”，推动市场信心重塑。

在这样的大环境下，2022上半年的南京楼市交出了怎样一份答卷？全新的楼市周期中，普通购房者又该如何抉择？

南京上半年楼市回顾系列报道之 政策篇、土地篇

精准纾困释放积极信号 政策宽松下房地产依旧疲软

自4月以来，南京楼市政策频出，放宽限购、放松限售、降低首付、上调公积金贷款额度、下调利率等一系列楼市放宽政策集中爆发。

救市政策越来越多，力度越来越大，但至今未见明显起色。根据网上房地产数据，2022年5月南京新房认购量为5525套，成交量为4961套。环比4月数据（认购6230套，成交4980套），今年5月南京新盘认购量环比下跌11.3%，成交量环比下跌0.38%；同比2021年5月数据（成交量约12192套），今年“红五月”大不如前，成交量同比下跌59.3%。截至6月2日14:30，南京商品房可售套数已高达78109套，库存在从年初1月最低的7.2万套，持续攀升，连续刷新库存数据。

究其原因，去年南京楼市属于冰火两重天状态，去年上半年楼市依旧保持之前的热度，“金三银四”尚有“小阳春”可言，直至去年下半年，各类稳楼市政策出台压顶，市场开始进入冰封期，3月疫情更是影响了开发商开盘计划，市场呈现大量库存积压，冷热不均现象持续加重，买房人的观望情绪未有缓解，信心不足，楼市回暖缺乏需求端动力。

土地市场开局不利 重点地块“厮杀”降温

4月22日南京进行了首批集中土拍，20幅地中，6幅流拍。
14幅成功出让地块中（国央企收获最多，民企基本退出），8幅底价成交，6幅溢价（含3幅触顶），共计揽金191.75亿。

相比去年5.20土拍（51幅，992.5亿）出让金大幅腰斩，约是其1/5还少一些。

从报名情况来看，此次土拍报名房企近30家，国央企开发商占比超过7成。从最终拿地结果来看，成交的14幅地块中，12幅地块由国央企拿下。

从竞拍过程来看，节奏十分缓慢。以软件谷G05地块为例，竞价开始一个小时后，刚刚到第20轮，房企平均每3分进行一次加价，每次加价也是最小幅度1000万。对此，一位业内人士表示，目前开发商非常谨慎，宁愿不拿地，也不敢拿错地。

从地块竞价轮数来看，房企拿地热情明显不及去年。本次最火爆的三幅“触顶”宅地，竞价最多也不过17轮，溢价率14.9%（被摁在15%以内），同比去年520土拍激烈程度（最高达到158轮，溢价最高30.6%）不可同日而语。

首场土拍落幕不足2月，6月11日，南京市规划和自然资源局发布2022年第二批次集中土拍出让公告，共计44幅、超200公顷住宅用地。据悉，本批次地块将于7月12日上午开始网上竞价。

值得关注的是，本次公告的44幅地块中，31幅地块继续实行“限房价、定品质、竞地价”政策，13幅地块实行“差异化定房价，按程序报备”的政策，即不设毛坯限价，在房企完成开发后向有关部门报备审核。

此外，第二批次土拍中，优化了住宅用地内配建的商业办公比重。对此，南京相关部门表示，减少商业及办公的供应量，有利于加快消化存量，也有利于降低房企持有成本与时间成本。

本次公告地块分布于河西新城、南部新城、城中、城东、城南、燕子矶、江宁百家湖等热门片区，起拍总价超过755亿元。

土地市场小结：

土地结果与当下南京住宅市场的热度和楼市政策环境高度匹配。局部呈现冷热不均，比如3块地触顶摇号集中的南部新城、城南区域，楼市热度会进一步加强，市场流速有望加大；而流拍地块所在的板块，可能也会进一步加重观望情绪。

房企缺资金、缺信心，地块流拍、冷热不均，这些结果势必会影响后续土地出让。在这样的环境之下，要实现市场良性循环和健康发展，还是需要进一步宽松的政策出台，提振信心。

南京上半年楼市回顾系列报道之②—— 市场篇、成交篇即将上市，敬请期待。