刚刚，江宁改善板块上秦淮一套次新房，成交价突破4万/㎡…
看点
01
江宁五矿澜悦栖原，本月二手房成交价突破4万/㎡！
2018年9月，正值楼市巅峰期，江宁上秦淮银城旭辉云台天境以17.4%的中签率首开，同年12月，几百米外的五矿澜悦栖原也迎来首开，中签率仅37%。
前三四年，随着江宁百家湖、九龙湖核心区新房陆续售罄，双龙大道“黄金主轴”向南的上秦淮板块迎来自己的“天下”，区域内聚集多家品牌房企，银城、旭辉、五矿、葛洲坝、碧桂园、恒大等，云台山河以南还有金隅、华发、美的、金茂、融信。
虽部分房企遭受重创，但足以看出当时上秦淮宅地之抢手，从洋房到别墅，产品的陆续交付，也看得出各大房企做低密改善盘的决心。
时隔四年，这里的新盘、二手房成交行情又如何呢？
本月初，五矿澜悦栖原一套约140㎡精装四房，以566万的总价成交，单价突破4万/㎡，引发业内关注。
在当前市场行情下，上秦淮板块能突破4万/㎡，确实令人诧异，要知道，南京二手房市场形式严峻，虽成交量整体有所提升，但往往是降价跑量，上秦淮次新房价格一般在3.7-3.9万/㎡左右，“4”字头不降反增，刷新了近期成交价。
究其原因，首先是房源自身优势，众所周知，二手房源成交价，与房源本身户型、楼层、装修、房主售因都有直接关系，通过房源描述我们可以推断，五矿这套四房户型方正，带大横厅朝南，且为小高层中的高楼层，采光、舒适度可以保证，或许是其卖出高价的原因之一；
其次，江宁板块自住人群较多，配套成熟，所以次新房价格一直比较稳，从目前市场行情看主要分三个梯队：百家湖5万，九龙湖、小龙湾4-4.7万，上秦淮3-4万。
百家湖老牌科技住宅朗诗玲珑屿，上月有82㎡小户型成交单价近5.3万/㎡；九龙湖万科翡翠公园，上月75㎡小户型近4.7万/㎡成交；小龙湾龙湖春江郦城，上月138㎡四房近4.4万/㎡成交。
值得注意的是，这些改善盘均沿着双龙大道，一路向南分布，顺应了江宁重点发展方向，而上秦淮位于九龙湖以南约3km距离，属于黄金“主轴”范围，次新房价格破4万，长久看是大趋势，其实也算合理。
无独有偶，去年11月，上秦淮次新房小区陆续解除三年限售，今年5月，限售政策调整为“备案满三年”，又促进了一批次新房上市。
其中，银城旭辉云台天境有一套建面约119.27㎡房源，挂牌总价478万，挂牌价40077元/㎡，可见房主的高预期。
虽说“4”字头价位暂无法代表整个板块，但存在即合理，有成交，足以说明这个价格受到了市场的认可。
看点
02
门槛350万！从刚需到改善，上秦淮在售产品类型丰富
江宁地大物博，居住产品包容性也很强。
纵观江宁楼市，200万出头的刚需盘，大都集中在青龙山、正方新城等相对远郊板块，货源充足，但改善客的选择却寥寥无几。
百家湖招商G51地块将上市，不设毛坯限价，门槛一定不会低；九龙湖老盘颐和南园五期即将上市，放风价破4万，但产权已缩水20年，让不少人犹豫。相比之下，上秦淮板块350万门槛起步，可挑选余地更大。
从地图上看更为直观，上秦淮楼盘可以分为两大块，云台山河以南、云台山河以北。
在售新盘集中在河以南，近期热度较高的金隅华发紫京四季，已公开实体示范区，会所包括健身会所、露天泳池等，102、125、142㎡精装样板间也全面公开，大横厅是个亮点，升级装修约2300元/㎡，三大件齐全。
金隅华发紫京四季示范区
芳原，去年6月首开洋房售罄，本月6号新领5、6#销许，206m²、210m²精装大平层，均价约3.4万/㎡，另有约2000元/㎡装修包可选。
次新房基本集中在北部，刚需、刚改或别墅改善均有选择，银城旭辉云台天境、恒大悦澜湾、五矿澜悦栖原有100㎡以下的刚需户型，最小80㎡起步；碧桂园泊云间、葛洲坝融创紫郡府、银城旭辉上淮铂悦府则有平层与别墅产品。
上秦淮楼盘及配套分布
次新房价格方面，银城旭辉云台天境7月小户型成交价约3.6万/㎡，而上文中提及的五矿澜悦栖原及周边改善盘，因距离地铁、商业更近，挂牌价更高一些，接近4万/㎡，但大平层，叠墅产品次新房出货量比较少，价格暂无法参考。
银城旭辉云台天境实景
秣周东路地铁旁，大盘翠屏诚园，光户型就超10种，中介带看、成交量都非常大，成交均价3.3-3.4万/㎡不等，今年6月有一套96㎡的四房成交单价近3.9万/㎡。
翠屏诚园为2013年的小区，首批房源房龄超7年，整体门槛相对低一些，适合预算有限的刚需客。
看点
03
3号线南延明年贯通、“高精尖”产业入驻！上秦淮配套加速中
实地探访过上秦淮，云台山河以北生活配套已经比较成熟，除了砂之船商业，银行、恒大等小区配备了很多底商，菜店、蔬果店、超市应有尽有；但云台山河以南，紫京四季雅园一片，基本属于配套空白状态，周边剩余大片空地待开发，目前杂草丛生。
云台山河以南实拍
不过，根据南京地铁官微，5月末，南京地铁3号线三期秣周东路站至和风路站区间正式开启盾构掘进施工，预计明年上半年双线盾构区间实现洞通。届时云台山河以南将有地铁直通，实现与秣周东路、九龙湖、南站的资源互通。
我在最新版的3号线列出上，也发现了站点的设置，意味着开通在即。
商业方面，已开业的砂之船正在不断引进新品牌，约17万㎡未来网络产业创新综合体预计明年建成，商业体量约17万㎡，规划打造集体育运动、海底世界、花园集市等业态的、主题体验式、一站式娱乐休闲式商业空间，预计将在2023年底建成，江宁第一高楼要来了。
根据网友最新实拍，国华卫星大厦玻璃幕墙进展迅速，紧邻砂之船商业。
产业方面，上秦淮板块内产业园不断崛起，一些“高精尖”产业已经陆续入驻，包括1000余家知名企业，如紫金山实验室、华为、中软、亚信、亚马逊等。
教育方面，未来科技城小学（游小分校）已开学，这是江宁率先引进的名校之一，且板块规划有新幼儿园、小学，初中；上秦淮初中设有10轨、30班、1800人，2021年12月29日已经招标，预计近期启动建设，2年内建成，且有希望与名校进行合作办学。
医疗方面，江宁妇幼即将开工，往北九龙湖板块有同仁医院，为民营大型综合医院，小毛小病不是问题。
文化环境方面，上秦淮国际文化交流中心成长为国际交流的窗口。
-写在最后-
在江宁内部，发展脉络十分清晰，从岔路口、到百花湖、九龙湖，再到上秦淮，双龙大道如“龙脉”版延续。地段越来越远，但定位规划却越来越纯粹，上秦淮全域低密规划，洋房为主，相比于百家湖一带老小区，上秦淮楼盘产品力要更强，住宅设计也愈发现代化，如大横厅、跑到阳台等设计，你在百九板块很难找到。
从六七年前的一片荒地，到如今有地铁、有产业、有稀缺的自然资源，高楼拔起，住户密集，上秦淮就是江宁下一个发展高地。个人认为，预算350-400万内的买房人，在江宁或南站工作者，上秦淮改善盘不失为一种选择。
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