开业刚满一年，市中心地铁上盖的商场突然宣布闭店，究竟为何？
近日，位于江宁竹山路地铁口的金鹰GE66城市奥莱，大门紧锁并贴出闭店通知，仅一楼部分底商正常营业。巧合的是，同为江宁地铁沿线，商业体量相似的唯品会南京江宁城市奥莱，经营情况也不尽人意。
随着南京商业体规模的扩张，一些时代过早或定位不合理的商场，逐渐被市场淘汰。恰逢经济下行期，消费者购买力被削弱，商业体之间的角逐激烈度其实不亚于住宅销售，或许我们可以从以下个案中找到一些共性。
人少闭店！南京这类商业体陷入营销困境
通过现场实探可以发现，江宁竹山路金鹰GE66商业目前仅部分底商及楼上餐饮正常营业，其余均人去楼空，商场玻璃大门紧锁，户外电子广告显示屏也已熄灭。附近居民表示，“前期宣传的3D裸眼大屏，一次没放过，全是广告。”
七楼的一家餐饮店负责人表示，商场后期应该是准备重新招商。
玻璃门上贴出闭店通知写道，因商场整体改造&品牌升级，为了给大家营造精致品质生活，本商场于即日起正式闭店升级。
一楼的咖啡店、肯德基附近，有不少老人带小孩在广场休憩，均为周边居民。
资料显示，金鹰GE66商场于去年10月开业，营业至今刚满一年。项目为地铁1号线竹山路上盖，总建筑面积7.2万方，其中L1-L8为集中商业，建筑面积约3万方，体量偏小。定位方面，区别于百家湖商圈的大型综合类商业体，金鹰GE66主打城市精致奥莱。
无独有偶，紧邻江宁百家湖商圈，去年12月末开业的唯品会南京江宁城市奥莱商业体，下个月就满一年，依旧人气平平。
项目为地铁3号线胜太西路上盖，总建面超4万方，地上商业面积约3.7万方，地下一楼为停车场，总投资约10亿元。实探走访发现，户外大屏幕未开启，一楼外部仍在装修，缺乏新兴商场应有的活力度。
或许是工作日的缘故，商场内几乎没什么人。工作人员表示，每逢周末，餐饮区、儿童游乐区会聚集一些顾客，周边高校教师会选择这里团建聚餐。
探访一圈下来，除了一家按摩店歇业关闭外，其他商铺正常开放。然而，项目虽定位城市奥莱，该商场品牌售卖的整体折扣力度却一般，无突出价格优势。
同区域商业体过盛，造成经营碾压局面
占据优质地段，却“高不成低不就”，在南京，面临类似局面的商场还有很多。
比如，紧邻新街口、大行宫商圈的九宜城N91，开业三年多，不少商家关铺走人，内部也十分破旧；城东仙鹤门地铁站沿线的仙鹤新天地，开业以来一直不温不火，基本无人气，而一站之外的学则路商圈却人山人海…
个人分析，主要有三点原因。
①距离大型醇熟商圈过近，顾客被分流。以金鹰GE66为例，与体量约17.7万方的龙湖天街一街之隔，距离体量超40万方的百家湖商圈两站地铁，向北至江宁万达约2公里，三者均为已形成醇熟商圈与固定客流。
而金鹰GE66作为独立零散的小型商业存在，零售类为主，餐饮店也不多，定位模糊，可替代性强，相比之下多少有些以卵击石。
个人认为，这类3万方以内的微型商业，在商业匮乏板块做社区生意更合适。像九龙湖板块的保乐荟，体量虽只有2万方，但一层小餐饮生意做的火热，餐客流动性很大。
究其原因，九龙湖大型商业配套匮乏，住宅居住率却很高，开发商自持微型商业，可以很好满足周边保利中央公园、新城玖珑湖等次新房业主买菜、饮食、理发等刚性需求，值得借鉴。
②品牌知名度不高，需求调研不充分。金鹰GE66、唯品会既定位城市奥莱，价格优势却没打出圈，网友直言：生意很难做！
当然，也有人提出，如果该类商业能引进一些大型商超，或许能成功转型。这一点，可以参考百家湖商圈的21世纪太阳城，在区位和人气不敌竞品时，引入盒马超市，即为满足消费需求，又能为商场引流，互相成就。
简单来说，做好客群需求调研，不要盲目“内卷”。体量限制，不一定要做的多高奢，能填上周边居民的菜篮子，也算是成功。
③疫情、经济等环境客观因素。全国疫情反复，限制居民消费出行，线下商场人流量锐减；经济下行，人们消费购物欲下降；网购模式的发展装大，对线下实体消费也是一种打击。诸多因素，导致南京商场越来越难，虽然这些年，开发商如同大鳄抢滩般加速布局，但真正能运营起来的确凤毛麟角。
接下来，南京将再迎一批全新商业
好在今年下半年，南京老城南华润万象天地、桥北金象城齐开业，为南京带来不少品牌“新面孔”，受到良好的市场反馈，也给予了市场一定信心。
近期，南京也有不少商业体节点敲定。江北砂之船开业时间初步确定，将于12月17日正式亮相<<<江北新区重大项目迎来实质性进展；河西南的东南邻里茂计划12月开业，外立面已施工完毕；江宁河定桥商圈的C12购物广场11月举办了开工仪式；
江北砂之船
河西南东南邻里茂
河定桥C12购物广场
另外，金鹰GE66旁，景枫竹山路G96项目近日已确定案名为“景枫城”，将建设一座150米高的标志性塔楼，且需自持一座不低于15万方的集中商业购物中心，目前部分路面已铺设水泥，期待江宁老牌开发商景枫的又一力作。
竹山路景枫城
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