南京楼市不是炮仗 没那么容易爆

开工第一周，楼市回暖的声音甚嚣尘上，甚至喊出来了“报复性买房”的论调。

为了证明市场的火热程度，有心人拿出了南京网上房地产的数据来佐证，据他们统计——7天成交了3000多套，可谓是“开年即王炸”！

为了深入的感受市场的热度，我们也统计了一下近期的数据；开工7天以来（1.28-2.3），南京新房认购1111套，成交872套（数据来源：南京网上房地产，截至2月3日14：00），认购与成交合计，近2000套。

为什么数据会有千余套的出入？

我估摸着，大概率他们是参考下面这个位置的数据。去年12月，也有业内人士参考了这个数据，惊呼道“南京单日新房销量破千套”！

其实，经常看南京网房的朋友，应该知道，这块绿油油的数据，包括了住宅、办公、商业，甚至车位等等，自然与真实的新房销售数据，有较大的差距。

但吃瓜群众不一定了解，容易被误导。

楼市到底有没有爆？我们不妨再参考一下春节假期前一周（1.9-1.15）的数据：南京新房认购1249套，成交1009套。

相比之下，是不是可以得出结论——春节后，楼市其实降温了？

其实仅看销量，还不足以判断楼市的温度，新房供应量也是一项重要参考依据。12月底至1月中旬，南京近20家楼盘入市，其中不乏河西、鼓楼滨江等头部板块的项目，整体的新房销量自然水涨船高。而春节前那一周，入市的楼盘较少，销量处在地位也正常。

除了市场数据，另一个让大家感觉楼市要升温的重要原因是——政策。

春节假期刚过，从中央到地方，发布了一系列救市新政：

1月28日，国务院常务会议提出，乘势推动消费加快恢复成为经济主拉动力，促进汽车等大宗消费政策全面落地，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼工作。

1月29日，上海发布《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》，支持刚性和改善性住房需求，落实临港新片区、5个新城人才住房支持政策，满足房地产企业合理融资需求，确保房地产市场平稳健康发展。

2月3日，南京市发改委公布了《南京市推动经济运行率先整体好转若干政策措施》。其中，在“推动房地产市场健康发展”部分提出多项利好政策：

1、对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

2、允许分区实施阶段性住房购买契税补贴优惠。

3、支持提取住房公积金支付购房首付款，减轻居民首付资金周转压力。

据不完全统计，半个月以来已有包括云南、内蒙古、江苏、辽宁、广东等在内的多个省市发布了稳经济发展相关措施，其中有一条皆重点指向支持合理住房消费。

部分城市，直接上干货。1月29日，郑州部分银行将首套房贷利率降至3.8%，较之前下降0.3个百分点。作为省会城市，郑州打响了春节后降房贷第一枪。

为什么降房贷第一枪是郑州打响？

1月5日，央行、银保监会发布通知：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

郑州房价，从2022年10月份以来持续下跌，正好符合条件。而南京房价“三连跌”的可能性，显然不太大。

此外，郑州楼市的问题要比南京严重的多。克而瑞披露的数据显示，11月份郑州的商品房消化周期长达57.1个月，即便不再增加库存，也需要近5年才能卖完。

相比之下，南京楼市整体去化周期在一年左右，要健康的多。

所以，南京和郑州，基本上不具有可比性。

因为市场基础还比较好，所以南京不可能像郑州，或者一些三四线城市那样，出台大尺度的救市政策。如果还要开一个口子，可能是在二套房利率方面。

对于南京这样的1.5线城市，出现“报复性买房”的可能性或许并不大。南京底子好，现在需要的是恢复，随着经济大环境的好转，让生产、生活、消费恢复常态化；与此同时，创造一个宽松的环境，从而释放更多的刚需和改善型需求。

南京楼市不是炮仗，没那么容易爆。