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去杠杆升级,55城发调控政策160多次!楼市降温房价真要降了?

和讯名家2017-05-16 06:09

  今年以来,房地产调控政策出台的次数之多、力度之大,超过了以往。截至目前,全国已有超过55个城市发布了各种调控政策160多次。其中,北京从3月17日至今,一个多月的时间就出台了十多项政策。那么,这一个多月过去了,现在北京楼市交易情况到底如何?出现了哪些变化?楼市要变天?赶快看看!

  4月份 北京二手房网签环比减35%

  自今年“3 .17”楼市调控政策实施以来,北京新房市场降温明显。根据有关中介机构公布的数据,2017年4月,北京全市新建商品住宅共网签2767套,同比2016年4月下滑48.9%。与此同时,二手房交易则出现了比较大幅度的下降,4月二手住宅共成交16794套,环比下降35.12%。

  北京市房地产业协会秘书长陈志:我们通过收紧金融杠杆使得你自身的购买冲动或者叫购买的这种,想利用杠杆做这种过渡的这种投资,超越自身的承受能力的这样的冒险,得到抑制。

  而从各大房地产中介公司的实际签单量来看,成交量普遍下滑幅度在70%左右,有近三成小区的门店出现了零成交的情况。而像北京市场上最大的中介链家,“3 .17”政策出台后的7周时间里,成交量出现了7连降,其中4月第四周,成交量仅为调控前高峰水平的11%。

  中国指数研究院常务副院长黄瑜:那一定程度的管控,强制性的让大家冷静,让这个市场稍微冷却一下,当然最终也是希望一定程度上然后通过这种调控来改变一些预期,然后让大家更加理性地去面对市场。

  此外,北京银监局发布的监测数据,4月第二周至第四周,北京市个人住房贷款审批数量分别为4456笔、3944笔、3188笔,周环比连续下降。“3·17”新政实施后完成网签的房贷为11.85亿元,其中有9.76亿元为首套房首次贷款,占比达到82.4%,政策落地效果明显。

  北京部分小区二手房报价降低

  在北京大街小巷里盘踞着大大小小的中介门店,这些门店被看作是北京二手房市场的晴雨表。随着近期政策的陆续实施,北京二手房交易量明显下降,这使得市场买卖双方的心态,发生了很大变化。

  据介绍,房产中介带看量的下滑,也使得买卖双方的话语权发生一定变化:新政出台以后,业主坐地涨价的情况没有了,买方议价空间大大增强。

  虽然议价空间大了,但真正出手的人少之又少。近期,北京链家主动开展了店面的合规整治工作,启动了部分门店的关闭,据初步统计已关闭近87家门店,主要包括三类:商住小区的中介门店,一层居住类改商业出租的门店以及主营高价二手房的门店。

  而北京市场其他一些中介公司的门店,目前也纷纷关闭了一些商住小区附近的门店。以北京的商住房小区北京像素为例,围绕该小区周边的10余家中介门店目前都已被关闭。

  北京市房地产业协会秘书长 陈志:(北京)对二手市场做了一些规范,更多地我们是从规范市场秩序这个角度来的,从这些制度上看,我想这个北京吧,这个应该说由于前一段时间在过热,那么再加上有些人蓄意炒作,那么这样的一个现象的话,应该会在未来得到抑制。

  北京增加土地市场供应力度

  与以往调控不太一样的是,在抑制炒房、去杠杆的同时,北京还在加大供给侧改革、增加土地市场供应上加大力度。先在3月迎来了土地供应高峰,后在4月迎来了土地成交高峰,可以说,北京土地市场也正在房地产市场的调控上不断发力。

  进入2017年以来,北京供地节奏不断加快,而且相当数量都是以自住房为代表的保障房、政策房用地。据统计,2017年4月,北京涉及居住类用地成交11宗,较3月多出9宗,这一成交量是2015年12月以来的单月最高值。此前16个月里,北京单月的宅地成交数量从未超过5宗。

  国务院发展研究中心市场经济研究所 刘卫民:我们仍然鼓励它的土地推出速度,能够为后续的供求基本平衡,创造更良好的市场环境。比如说最典型的像北京这样的热点城市,那么它(以前)供求偏紧,所以现在我们已经看到北京市的土地供应速度要与往年相比明显加快。

  根据北京市规土委的统计,今年以来,北京市土地市场持续加大住宅用地供应力度,截止目前,土地市场共推出普通商品住房用地共23宗,约166公顷。其中,累计成交10宗集中建设自住型商品房,规模在87万平方米,而且供应地块区位优势明显,基本都位于轨道交通沿线等交通便利的区域。

  北京市房地产业协会秘书长 陈志:我们在今年又增加了自住房和保障房的供地,从这个角度来说,我们更多的是把发力的或者是供给的调整方向,转为中低价位,转为普通老百姓,转为市场的这个刚需端。那么我想通过这一系列的、系列性的组合性的这样的一种多因素推进,我们的市场应该是会起到一个相对平稳发展的一个效果。

  信贷再收紧 房地产“去杠杆”全面升级

  “如果把整个社会看成一个资产负债表,那么负债端是杠杆,资产端就是房地产”,这是光大证券全球首席经济学家彭文生的一个比喻。

  如今,资产端的楼市限购屡次升级,调控重压下,银行信贷也开始同步收缩。当防范金融风险重要性上升,房地产“去杠杆”也随之深入。

  一方面,由于利率低、贷款期限长,各大银行特别是股份制商业银行对住房按揭贷款“挑肥拣瘦”;另一方面,房企公司债发行遇阻,开发贷成为监管部门重点排查的对象,贷款额度同比增速明显下降。

  记者从各大商业银行处了解到,2016年下半年以来,监管部门已多次内部发文或召集银行开会,要求全面控制房地产融资业务增速,控制好相关贷款风险。在股份制银行,开发贷审批权限上交总行的情况很普遍。

  最近的一次是5月8日,银监会发布《商业银行押品管理指引》,对房屋抵押贷款作出了更严格的限制,以防银行资金违规流入楼市。

  原因在于,央行“缩表”的情况下,部分商业银行正在抛弃原本被称为“香饽饽”的住房“按揭贷”,转而投向利率更高的“抵押贷”。

  从“按揭贷”到“抵押贷”

  央行数据显示,今年以来,资金大量流向房地产的现象并未减弱:一季度末,房地产贷款新增1.7万亿元,在同期各项贷款增量中占比40.4%;其中个人住房贷款余额19.05万亿元,同比增长35.7%。

  然而,银行对房贷的态度正在悄然转变。首先是额度收紧、利率上调。

  4月以来,各大城市纷纷调高首套房贷利率,目前一线城市多数银行首套房贷已上调至基准利率。虽然各家银行并未明确表态加大房贷审批难度,但在具体操作中,优惠利率已很难通过审批。

  融360数据显示,在全国35个城市533家银行中,提供9折以下优惠利率的银行仅42家,同时,有12家银行停贷。4月全国首套房平均贷款利率为4.52%,环比上升0.67%,房贷优惠利率折扣调减。

  深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为,出于对去年以来居民杠杆率过快攀升的顾虑,今年新增房贷额度被压缩,央行的目标是要把新增房贷占总新增贷款的比例控制在30%以下。

  另一方面,银行贷款偏好开始由个人住房按揭贷款转向房屋抵押贷款。

  就在4月,央行增加了对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行的抵押贷款补充额度共计839亿元,4月末抵押补充贷款余额为2.3万亿元。

  据中国银行深圳分行的一位个贷经理透露,在商业银行中,目前的情况是按揭贷款额度在收紧,抵押贷款的业务量却在上升,部分按揭业务经理正在转做抵押贷款业务。

  原因是,虽然个人住房按揭贷款在所有贷款类别中坏账率最低,但期限长、利率低。在银行“去杠杆”、融资成本全面走高的情况下,按揭业务、特别是首套房的按揭贷款已经不赚钱了。相比之下,房屋抵押贷款属于消费贷,利率一般上浮10%-30%。

  “按揭贷”转为“抵押贷”,在中小银行和区域性商业银行中较为普遍。但经济观察报获悉,5月以来,国有控股商业银行中信银行也全面升级了“房抵贷”业务,最高可贷金额达到3000万元,期限最长30年。

  中信银行副行长兼财务总监方合英在4月的一次银行业例行新闻发布会上表示,今年中信银行将大力发展“房抵贷”产品以及以个人住房抵押为风控核心的个人经营贷款。

  方合英认为,房地产抵押物和信用数据是风控的核心,而“房抵贷”产品的违约率和损失率均很低。

  5月8日,银监会发文加强对商业银行发放抵押贷款的监管。银监会审慎规制局副局长王胜邦表示,目前银行押品中,包括商业地产、个人房屋在内的房地产类押品占比最高,达到了约50%。银监会提出,对于房地产按揭贷款,应从房价波动情况和利率变化情况两方面来进行压力测试。

  上述中国银行个贷经理表示,银监会加强对抵押贷款的监管,主要是防止资金违规进入房地产领域,抵押贷款虽在消费贷的名目下进行,但在实际操作中,多数还是变相转化为购房资金进入了楼市。

  房企贷款、发债双双遇阻

  记者留意到,在央行的房贷数据中,个人住房贷款余额上升,银行对房地产企业的开发贷额度却明显下降。一季度末,房地产开发贷款余额为1.41万亿元,同比下降了21.5%,降幅比2016年末扩大了16.6个百分点。

  一位民生银行对公业务人士表示;“目前银行对于开发贷的投放很谨慎,审批权限也卡得很死,现在民生银行地方分行没有开发贷权限,审批权限都在总行的房地产事业部。”

  多位银行人士也指出,目前在股份制银行,开发贷审批权限上交总行的很普遍。交通银行上海分行的一位负责人则告诉经济观察报,今年一季度该分行的房地产贷款额度基本用在政府保障房项目上。

  在银行贷款的总盘子里,开发贷占比正在持续降低。根据建设银行2016年年报,建设银行2016年房地产业贷款余额2991.98亿元,较上年减少1149.98亿元,房地产业贷款金额占比也从2015年的4.29%降至2.91%。

  一般而言,在房企融资的资金池中,开发贷占比高达30-35%。开发贷的全面收缩,意味着开发企业已经在降杠杆,“例如,今年以来,房企已经不能通过捆绑基金、加杠杆的方式去拿地了”,世联行董事长陈劲松对经济观察报表示。

  评级机构穆迪认为,今年开发商的流动性将持续趋紧,房企的资金来源渠道明显变窄了。

  根据万科4月26日公告,“鉴于近期市场的变化”,万科原定于当日发行的15亿元人民币(2.18亿美元)中期票据被取消。中原地产数据显示,今年一季度,全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅649.5亿,同比减少83.8%。

  在融资总量减少的同时,房企获取资金的成本也在上行。数据显示,去年9月前,房企发行的债券利率多在4%左右,目前这一数字上浮到了4.2%-5.5%之间。

  尽管如此,新一轮信贷收紧并未对房企造成“重创”。克而瑞研究中心研究员房玲认为,得益于去年楼市良好的销售态势和公司债的充分“蓄水”,短期内多数房企基本不存在债务风险。

  主要房企2016年财报显示,目前房企经营性现金收入与持有现金均位于历史高位。如万科2016年经营性现金净流入约396亿元,截至2016年底手握现金约870亿元;而恒大去年期末现金余额达到了3043.3亿元,为上市以来最高水平。

  世茂集团创新金融部负责人沈峻毅认为,这一轮金融“去杠杆”对一线房企实际影响不是很大,至少目前对世茂影响不大。5月10日,世茂刚刚公告称获得了80亿元中期票据注册额度,2年内有效,可分期发行。

  据了解,目前交易所对于房企发债的最新窗口指导意见是“有条件放开”。最新的要求是,不满足现有发债申报要求的房地产企业,若其他某一非房地产业务板块收入占营业收入比例超30%的,也可以申报发债,但募资用途只能用于非房地产业务,并进行专户监管。


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