宁波楼市半年报：新房极端分化，二手房同比涨5成！下半年会怎么走？

2023上半年已经拉下帷幕，跟刚结束的高考中考一样，楼市也上交了一份答卷。我们分别从土拍、新房、二手房等维度，窥探一下宁波上半年楼市成绩。

01

土地

今年宁波土拍市场最大特点是供给、成交双涨，地方国资兜底拿地为主。

2023年上半年，一级市场供需双涨，市六区商品涉宅土地供应量187万方，环比上涨78%，成交建面130万方，环比上涨124%。

量涨的同时楼面价却跌了，上半年商品涉宅用地成交均价14793元/㎡，对比22年下降13%。

△ 数据统计：华星研策

23年上半年市六区共进行了3轮集中土拍，土地成交27宗，仅占22年全年40%，整体溢价率分别为10.1%、8.8%、5%，热度逐步递减。

成交宗数有所下浮，民营房企基本没有拿地意愿，基本以地方城投资兜底拿地为主，民营企业占比逐年下降。

△ 数据统计：华星研策

商品涉宅用地14宗，6宗封顶摇号，8宗底价成交，冷热分化极为明显。

鄞州区JD10-A5-1地块、东部新城核心区以东片区D1-2-1#/2#/3#地块等核心区优质宅地，吸引近50家房企争夺，中签率低至2%。而北仑、奉化等楼市成交较冷地段的宅地，几乎无人问津，基本由城投兜底。

综合上半年成功出让土地的特征：一是核心区热门板块土地，二是能有较高纸面利润且配建较少的纯宅地，三是有城投来托底。

02

新房成交

上半年宁波楼市整体表现为先扬后抑、先热后冷。

疫情结束后，消费者积压的需求集中释放，市场活跃度提升，特别是2-3月份，出现了“楼市小阳春”行情。

但二季度，市场未能延续回暖态势。6月，5年期以上LPR下调了10BP，对市场情绪产生了一定积极效果，但对新房销售的实质性带动较为有限，房地产市场调整压力依然较大。

△ 数据来源：宁波住建局

据统计，全市1-6月共成交了26204套新房，环比去年下半年下降6.4%，同比去年上半年的28658套下降了8.6%。

其中市六区1-6月共成交了15367套新房，同比下降7.3%，对比去年下半年13897套，则有10.6%的增长。

同一级市场一样，冷热分化现象也在进一步加剧。近郊板块的刚需盘依旧是“以价换量”，且效果平平；而核心区兼顾地段和品质的豪宅项目，出现“千人摇”的场景。

△ 数据统计：华星研策

例如，绿城东投·凤鸣云翠府、雅戈尔·明湖懿秋苑、江山万里江盈府、建发璞云等千万级豪宅，凭借突出的地段、景观优势和强大的产品力，皆是开盘即售罄。

△ 数据统计：华星研策

除了这些豪宅项目卖得火爆，全市大部分新盘则是去化变缓，分销、全民营销成为销售主要手段，渠道费率重回高位，但带客效果却大打折扣，“房子卖不动”成为近期案场的普遍共识。

03

二手房市场

在整体行业遇冷，一手房成交低位震荡的冲击下，宁波二手房挂牌量激增，成交量虽同比增涨，但是价格继续走低。

△ 数据统计：华星研策

2023年1-6月，全市二手住宅成交36860套，环比上涨27.9%，同比去年上半年的23434套有大幅上涨，涨幅达到57.3%。

△ 数据来源：宁波住建局

其中，市六区二手住宅成交24301套，环比上涨33.2%，同比更是上涨76.5%。成交区域主要集中在老三区，其中鄞州占比最高。

△ 数据统计：华星研策

此轮二手房成交量有大幅回升，主要是去年压抑的需求和学区稳定的施教区房源，以及明显低于市场价的房源为主。

04

下半年楼市怎么走?

1、供求继续缩量，房价结构性上升。由于去年和上半年土地出让缩量较大，影响了下半年的二级市场的供应，今年可能会创下近3年来的供求量新低。而价格由于高端住宅供应和成交比重相应增大，加上政府价格备案管控仍不会放松，所以价格稳定甚至略微上扬已成定局。

2、刚需产品，难“卖”好“买”。“只观望不入手”和“二手房抛房潮”冲击仍然存在，开发商想卖则需割到骨头，购房者想买则是乱花迷人眼。政府出地，开发商出楼恐怕只盯住改善需求了，特别是高端改善需求仍有一波韭菜。所以在政策调控空间上，下半年针对二套房的认定标准可能会有一些调整，也会有加大政策让利补贴等措施来救市。

3、高低端楼市还会继续分化，随着高端住宅供应量放大，高端市场逐渐也步入强弩之末状态。市场呼唤产品全面升级，不仅仅是高端住宅，甚至覆盖到刚改、刚需产品，让人们对美好生活的追求来拉动楼市的复苏，使宁波楼市走向全面平稳发展的道路。