万科星光世纪全维度测评 | 寻找优选好房

（乐居买房讯）5月17日起，乐居百城联动，在全国解锁“优选好房”。活动围绕楼盘实地深度测评展开，邀请行业专家和媒体人参与品评，旨在发掘区位优越、口碑过人、配套醇熟、户型出众的城市标杆项目，汇聚成购房人信赖的优选参考，诠释何谓“好房该有的样子”。

乐居通过所在板块、价格、户型、配套等维度的实际情况对项目进行深度解析，今天解锁的好房是：万科星光世纪，一起看看吧。

区域概述：

万科星光世纪位于南昌湾里。而环境，一直是湾里各大项目最大的卖点之一。

湾里，一直被称为南昌的后花园，自然资源丰富，森林覆盖率高达74%，是南昌本地人休闲放松的好去处。近年来，随着“揽山入城、山城融合”战略的深入实施，当地新型城市化建设加速，湾里融入南昌大都市核心区，逐步从后花园进化为“都市中心花园”。

2019年，湾里撤区，并入新建区，2020年6月，湾里管理局挂牌，对南昌市揽山入城，打造“山水名城、生态都市”战略的实施和做强做大“大美湾里”旅游品牌都具有十分重要的意义。湾里将继续“打造山城融合，都市生态旅游区”的定位，深度融入大南昌都市圈建设，实现城中有景、景在城中、景城一体、山城融合的大美湾里。

板块概述：

万科星光世纪位于南昌湾里的九湾新城板块，这也是万科继万科璞悦里之后，第二次进入湾里。九湾新城板块作为湾里新型城镇化重要的发展板块，吸引了恒大、万科、碧桂园、红星、恒茂、赣电等多家知名房企，众多房企大量集中开发，片区逐步成熟。当然，该片区系湾里管理局自行打造开发，市政投入力度相较其他新城有所欠缺，这对区域的未来前景有一定影响。而当前由于该板块大量新房的入市，各大房企间的竞争较大，相互之间的产品、定位都较为相似，购房者可选择的余地较多，因此高层价格始终稳定在9000元/平上下，在南昌属于房价“洼地”。

轨道交通：

万科星光世纪目前周边没有轨道交通线路，不过从南昌”十四五“规划中看到，未来将建设地铁6或者7号线路，具体以实际批复为准。

公共交通：

万科星光世纪附近没有公交，距离最近的公交站为射击中心站，距离约为1.3公里，途径线路为875/876路，系湾里城区环线。距项目约1.6公里处，为邓家坪公交站，途径线路包括170路、146路、522路等，通达方向为八一桥、坛子口、南昌西站等地。随着九湾新城片区各大楼盘的交付，入住率不断上升，这些公交线路的发班频次已从之前的半个小时一趟加密到了高峰期最快8分钟一趟，出行便捷度改善。

万科星光世纪靠近南昌西二环，并可通过前湖快速路直达红谷滩、朝阳新城等地。项目通过天宁西路、天宁东路直达南昌西二环、前湖快速路出入口，距出入口约3公里左右。

教育配套：万科星光世纪由于目前未交房，没有明确的学区划分，目前周边已交付楼盘被划分在九年制的湾里实验学校（南昌二十八中）。项目旁边规划有一所九年制学校，名为九湾学校，2020年11月公示了项目的《建设项目用地预审与选址意见书》，根据项目用地规划设计条件，九湾学校地块用地性质为中小学用地，用地面积为5.2745公顷（约79.1175亩），建筑面积约52726平方米，总投资约20000万元，未来将满足九湾新城各楼盘的教育需求。另外，项目自身将配建约2100方的幼儿园。

医疗配套：万科星光世纪约3公里范围内有湾里人民医院（南昌市第四医院），这也是湾里为数不多的综合型公立医院。

其他配套：万科星光世纪位于生态资源丰富的梅岭板块，周边有磨盘山、凤鸣湖、岭秀湖及梅岭国家森林公园等；周边商业配套则包括爱情海购物公园、旅游集散中心、特色商街琴街、漫和城购物中心等，距离项目约1.5公里；此外，万科星光世纪自身将配建约2.6万方湾茂购物中心、约1.9万方湾潮十字街区、约4000方湾乐公园、约2000方湾之味生鲜市集。

现状和潜力：

整个湾里区域内目前在售、待售项目已有16个，各个楼盘之间的竞争较大，区域内产品价格，装修高层9500元/㎡左右，洋房10500元/㎡左右，低密产品15000元/㎡左右。万科星光世纪的优势在于其低密产品，上下叠墅在市场上受到青睐，价格在13500-18000元/㎡。不过高层产品竞争力相对不大，带装修均价10500-11000元/㎡，片区内楼盘毛坯高层7000-8000元/平，装修高层9500元/㎡，还有部分楼盘高层在售准现房，竞争压力更大。区域内基本没有什么二手房，距离项目较近的为万科首个湾里项目——万科璞悦里，但该小区挂牌价与市场内的新房价格相差不大，约9000-10000元/平左右。整体而言，万科星光世纪高层竞争优势不明显，但叠墅在区域内认可度较高。

湾里以优秀的环境见长，城在山中，因此吸引了不少南昌人养老置业。当然，由于湾里房价较低，也吸引了一部分地市刚需在湾里上车，这两大人群构成了湾里的主力客群。项目保值性还是可以的，投资就不建议了！区域新房太多，竞争太大，短期内没有升值的空间。

户型分析：

万科星光世纪小高层主要包括114平和89平两种户型。

114平户型为舒适三室两厅两卫设计，入户独立玄关搭配飘窗，实现南北通透，增加更多收纳空间。开放式L型厨房对接餐厅，也可推拉门帘实现密闭。南向三开间，4.5米横厅，通过7米阳台，可连接到南向次卧。主卧和北向次卧均带飘窗，主卧飘窗高度适中，陪伴独立卫浴和步入式衣帽间，次卧飘窗与床相连。

89平则为经典三房设计，户型整体设计与110平基本相似，同样南向三开间，连通客厅次卧的双通大阳台，主卧与北向次卧注重私密性。

万科星光世纪的叠墅则充分考虑到了业主的独门独户独院需求，除了常备的电梯入户之外，下叠还可通过南向花园入户，中叠北向花园入户，尽享安静私密空间。

项目亮点：

万科星光世纪地块面积251.56亩，总建筑面积39.38万方，容积率1.8，产品为高层+低密产品，住宅包含19栋18层小高层和17栋上中下6层叠墅，总规划户数2274户。由于区域内的配套仍待完善，因此万科星光世纪自带多个商业配套，以弥补区域配套的不成熟，其包含约26000㎡集中商业及约19000㎡沿街商业，约2100㎡的六班幼儿园和一个约2000㎡智慧生鲜菜场，另外还配有一个约4000㎡的社区公园和一个水系运动公园（城投规划中）。

万科星光世纪的产品，十分具有针对性，叠墅的目标是养老，高层的目标是刚需，这是万科对于湾里市场的充分了解。

万科星光世纪开发商为万科，系全国百强房企前三甲。万科进入南昌已超过20年，在南昌打造了万科四季花城、地铁万科时代广场、华侨城万科等项目，无论是在业界还是购房者中，口碑都算不错，因此有一定的品牌溢价率，所开发项目相较于同区域其他竞品，价格相对偏高。

项目为万科物业，目前在南昌市场上依然能打，这也是万科星光世纪对外大力宣传的点。

项目不足：

湾里的缺点也十分明显，与主城的割裂感较强，公共交通待改善，这也是坊间呼吁湾里通地铁的主要原因。项目靠近南昌绕城高速，会有一定噪音影响。南昌县鸿海万科天空之城事件之后，万科在南昌的口碑受到较大冲击，目前仍在恢复中。区域新房太多，竞争太大，短期内没有升值的空间。区域内的配套仍待完善，主要是教育、医疗、交通。