文化氛围拉满！保利天字系产品-保利天珺大解析

乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目：保利天珺

楼盘亮点呈现

①品牌房企，品质上有所保证

保利是央企大品牌，在南昌的口碑还不错，该项目是保利“天”字系产品，以高端精品住宅闻名。

②稀缺大面积户型，改善群体的追求

保利天珺洋房一共有33栋，占全小区80%，改善为主，项目160、190㎡的大平层户型更是九龙湖稀缺。

③邻近湿地公园、融创茂，资源丰富

九龙湖湿地公园位于项目西侧，仅300米距离，风光优美；融创茂等商业成熟，生活便利；项目自建的保利大剧院更是一大亮点，37万㎡文化地标综合体，包含3万㎡南昌保利大剧院、10万㎡商业综合体，文化资源充足。

④交通便利，地铁加持

距离地铁2号线九龙湖南站约1公里左右，公交线比较丰富，靠近主干道，驾车也方便。

综合推荐购买人群：

既有能满足追求性价比刚需的100、110㎡，又有品质不错的160、190㎡改善大户型，多层次人群均合适。

区域测评

九龙湖核心板块宜居区域

保利天珺位于南昌红谷滩九龙湖，是目前南昌楼市热门置业的区域之一。九龙湖是红谷滩区的重要组成部分，与红谷滩中心区、红角洲、凤凰洲、生米构成五大片区,是红谷滩区向南延伸扩展的重要区域，集商贸物流、文化体育、生态科技等功能为一体的现代化新城。

在南昌市《关于全力支持南昌发展打造核心增长极的若干意见》中提出，要高标准、高品位规划建设九龙湖片区，力争用5年时间，基本形成面积100平方公里左右、容纳50万人口的新城框架。 九龙湖在南昌定位为副城，是大南昌江北发展轴的一员，未来将形成<儒乐湖——红谷滩——九龙湖——丰城、樟树、高安>的发展轴线。

目前九龙湖逐渐成熟，南昌西站、国体中心、融创乐园、绿地国际博览城、南昌市民中心、地铁2号线等基础配套的落地，让片区的生活氛围有所提升。规划中还有包括明园中心、赣商中心、碧桂园温泉城、保利文化艺术城（在建）、平安国际金融中心（在建）、城市体验式购物中心等多个商业。

而九龙湖也是南昌VR产业对外的窗口，每年一度的世界VR产业大会在九龙湖绿地国际博览城举办，南昌市政府倾力打造的全国首个城市级VR产业基地落地九龙湖，并吸引了华为南昌研究院和阿里巴巴的入驻。在南昌楼市板块中的定位，九龙湖一直受到的关注度都非常高，除了市政配套的大力度投入外，另一个重要原因是不限购。

相较于目前九龙湖在售的其他项目，保利天珺位于九龙湖湿地公园西岸板块，一侧便是九龙湖乃至南昌的地标性建筑——融创乐园。这个片区是九龙湖目前人气最旺的区域，也是九龙湖的核心区，周边的万达城、绿地国博城等小区都已经交付入住，生活气息渐浓，加上不限购的加持，新房、二手房市场都较为活跃。2020年九龙湖成交量占南昌市新房总成交量的25.31%。

交通测评

地铁公交便捷通达 自驾顺畅

轨道交通：保利天珺距离最近的地铁站点为地铁2号线九龙湖南站，实际距离约1公里。通过地铁2号线，可以抵达红谷滩中心区、八一广场、省人民医院、儿童医院、省妇幼保健院等，2号线日常人流量正常，周末及节假日会有所增加，人流量较多。未来规划有南昌地铁8号线，连接昌北机场-VR科创板块，不过具体以官方批复为准。

公共交通：保利天珺最近的公交站点为“主题乐园”站，实际距离约450米，这也是到融创乐园的实际距离。途经“主题乐园”站的公交线路有39路长班、850路，通过39路长班可到省政府、红角洲、老城区等地，通过850路可到红角洲大学城、红谷滩万达广场等地，基本上可到达南昌主要成熟区域。该路段较少堵车，平时乘客流量不大，周末会有所增加，发车较准时。

自驾：保利天珺靠近九龙大道，九龙大道是九龙湖最重要的主干道，贯穿区域南北，双向十二车道，九龙大道全天时段通达度较好，很少堵车。项目距离枫生高速/S49入口直线距离较近，但由于道路尚未连通，进入该出入口需要通过龙虎山大道绕行，绕行距离约3.2公里，到萍乡大街的快速路出入口约4公里，并可通过枫生快速路直达红谷滩、老城区等地。

配套测评

自建保利大剧院，配套丰富

教育配套：保利天珺暂无没有明确的学区划分，项目北侧规划一块九年制教育用地，项目以南还有两块教育规划用地（一块九年制教育用地、一块高中用地），目前九龙湖已开学的有名校外国语学校、育新学校、南师附小等等，但由于周边交付的小区极少，教育用地暂没规划信息释出，参考性不强。

医疗配套：目前在九龙湖片区落地的已有四所三级甲等的医院了，保利天珺5公里范围内有南大附属眼科医院、南昌市第一医院九龙湖分院、江西省妇幼保健院等医疗配套，其中江西省妇幼保健院的科室正在逐步落实增加，具有一定规模。

商业配套：项目紧邻江西省最大的商业综合体——融创茂，南侧杉杉奥特莱斯（约1.8公里）、北面绿地卢塞恩名品小镇、华南城（约11.5公里）均已开业。

最值得一提的就是项目将自建保利大剧院，拟投资100亿，建筑面积约4.5万㎡，其中地上面积约3.5万㎡，包含两个剧场，其中大剧场不低于1600坐席，小剧场不低于200坐席，目标是建立文化新地标，升级片区文化产业。南昌保利大剧院预计每年将组织不少于120场国家及国际演出，至少30场国内外团体演出或国内直属文化和旅游部、广电总局等省部级以上演出，或许会带来巨大的人流量和商机。

公园配套：项目周边的景观资源较为丰富，九龙湖3大公园都较为相近。4200亩的九龙湖湿地公园，包括九龙湖光影水幕主入口喷泉广场，25万㎡缤纷园，28万㎡的真趣园（儿童公园），32万㎡的运动主题公园四大区，约300—400米的距离，真正在家门口即可享唯美湖景。

项目测评

自带艺术氛围，央企品质社区

保利天珺总占地约19.6万㎡，总建面约37.3万㎡，项目住宅地块由南、北两区组成，容积率仅2.0，绿地率高达35%，车位配比1:1.16。规划有41栋住宅，其中南区19栋，包含4栋小高层，15栋洋房；北区22栋，包含 4栋小高层，18栋洋房。社区总户数约1700户，主要分为2期开发。高层为17-18层，2梯3户，户型为100、110㎡；洋房楼栋为11层，1梯2户或专梯专户，135、165、190㎡户型。

目前，项目已首开一期B-3#、4#、5#、12#、13#、19#五栋楼，其中B-3、4#中间两户是100㎡的户型，两端是110㎡的户型；B-5、12、13#中间两户是135㎡户型，两端是165㎡户型；B-19#是135㎡户型。

项目建筑设计强调对称美造型庄重，健康环形跑道、6大生活剧场、南北景观轴、三大主次入口主题功能空间，整体和细节都趋向保持艺术性。

主力户型分析：大面宽延伸空间感 双阳台通透

保利天珺共有五种不同建面的户型可供选择，分别是小高层100㎡、110㎡三房两厅两卫、洋房135㎡、165㎡、190㎡四房两厅两卫至三卫，可以满足刚需和改善需求。其中最受关注的是洋房135㎡的户型，首开楼栋该户型去化最高，房源所剩不多。

1、保利天珺洋房135㎡四室两厅两卫

洋房135㎡四房两厅两卫，户型整体方正，入户玄关，易于储物；入户首选是一个长辈房，与其余卧室隔开，互不打扰；客厅南北双阳台设计，北向阳台与餐厅相连，保证了厨房与餐厅的采光；南向阳台开间最大达到8米，宽度达到2米；四开间朝南，双次卧、客厅以及主卧朝南，主卧套房设计，配备独立衣帽间和卫生间；整个户型配备两个卫生间，方便日后起居，厨房、卫生间均带窗户，干净卫生。

2、保利天珺洋房160㎡四室两厅三卫

160㎡稀缺大户型，四房两厅三卫，一梯两户的超低密设计，尽量减少等待电梯的消耗时间。

户型整体方正大气，通透安全，阳光充足。入口处的次卧带有独立卫生间，可作为保姆房，跟主卧相离较远，能保证私密性；厨房、餐厅、北向阳台动线自然，方便互动，便捷操作；客厅面宽有4.5米，空间宽阔舒适，另外客厅、阳台连接一起，阳台面宽8.2米，进深2.1米，面积约17㎡，这么宽的阳台，面积大，可以随心打造，健身、茶室、花园等等。主卧步入式衣帽间，还带有超大L型飘窗，阳光、美景造就美好的心情。

房价及潜力分析

价格相较周边略微偏高

保利天珺在售房源高层均价约15500-16000元/㎡，洋房均价约18000-19000元/㎡，周边华润昆仑御小高层15200元/㎡起，祥生府洋房均价15000元/㎡，金地金茂九峯府小高层均价约14500元/㎡、洋房均价16200元/㎡，联发·红城投藏珑大境均价约17500元/㎡。天珺相对来说价格偏高一些，可能是由于地段较优越，再有文化大剧院的加持，项目调性高端，有所溢价。

周边目前的二手房都比较新，均价都在15000元/㎡左右。正荣华润玲珑府挂牌均价在15000元/㎡左右，新力琥珀园一期挂牌均价在14000元/㎡左右，新力合园挂牌均价在15000元/㎡左右，而保利天珺的价格可能要比这些二手房的价格要高。

价格潜力：九龙湖沿湖地段还是蛮稀缺的，各类配套落地也比较快，像红谷滩文化中心（规划）、保利大剧院等文化配套给该板块增加了更多的文化气息，未来价值不可小觑；总的来说，保利天珺未来价格还是有上升空间的，保值性也不错。

项目不足：项目教育配套不明确，价格相比于片区其他项目稍高。